売却成功のための正しいマンション売却査定の考え方

みなさんこんにちわ不動産コンサルタントの森本です。

今回はマンション売却成功のための正しい売却査定の考え方についてお話ししましょう。

マンションの売却査定には、一般的に売却予定のマンションと同じような条件のマンションが過去にいくらで売れたか？というデータと比べて売れる金額を予想する方法が有名です。

非常にわかりやすいですね。

しかし売却成功のための売却査定の重要な方法があります。

今回は私森本が実際に使っている新築で購入した時の金額から計算する方法をお話ししましょう。

実際の売却査定は、成功率を高めるために複数の方法を使って計算し、最後に最重要な人気度を考慮して判断するのです。

この90日不動産売却成功チャンネルは、不動産売却が初めてで専門知識も経験もない売主さんが一般的に成功と言われている3か月以内に安全に適正な金額で売却が成功できるように正しい売却成功法と反対に9割以上の売り主さんが気が付かないうちに落ちてしまう売却失敗の落とし穴を徹底的に解説しています。

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私森本は、不動産を短期間に高く売る不動産のプロである不動産会社の社長に雇われて、専属の売却代行人を務めていた人間です。

現在は一般の売主さんから売却依頼される不動産を一番早く、一番高く売れる可能性がダントツの1位と言われるレインズによる片手仲介売却を専門に行っている不動産コンサルタントです。

では早速マンション売却に成功するための売却査定の考え方についてお話ししましょう。

一番有名な売却査定の方法は取引事例比較法です。

これは実際に売却予定のマンションと同じようなマンションの過去に実際に売れた事例と比較して売れる金額を予想するものです。

この方法は売却予定のマンションと同じようなマンションが過去にたくさん売れていたら正確に売れる金額を予想できます。

しかし、売却予定のマンションと同じような条件のマンションが過去に売れた事例がない場合はこの方法は使えません。

そんな時に私森本が実際に売れる金額を予想している方法がありますので紹介しましょう。

新築時のマンションの金額から計算する方法です。

例として新築時5000万円のマンションを20年後に売ることを考えてみましょう。

広さ100㎡の４LDKで計算してみましょう。

まず土地金額と建物金額に分けます。

新築時に坪当たり８０万円で建築されたと考えれば100㎡は約30坪ですので建物金額が２４００万円です。

残りが土地金額です。土地金額は５０００万円から建物建築費２４００万円を差し引いた２６００万円です。

建物は６0年で寿命と考えれば、20年経過しているとすれば建物の価値は３分の２まで減少しています。

20年たった建物は新築時の建設費用の３分の２つまり１６００万円です。

仮に土地の金額が値上がりも値下がりもしていないとすれば、今売れる金額は

土地代２６００万円＋建物代金１６００万円合計４２００万円です。

新築マンションで買って20年後に売った場合は、約８００万円安い４２００万円が正しいマンションの金額ということになります。

しかしマンションの建物の価値は、古くなればどんどん価値が下がっていきますが、土地の価値は東京都心や都心近郊さらに

地方都市の中心部など人気地域では５０％くらい値上がりしている場合も多くあります。

例えば土地が５０％値上がりしていたとすればマンションの金額は

土地金額　２６００万円×１．５＝３９００万円

建物価格　２４００万円×2÷３＝１６００万円

現在価値　　　　　　　　　　　５５００万円です。

土地が５０％値上がりしていても新築時よりも５００万円くらい高い金額が正しい価値です。

この考え方は、実際の中古マンションのリノベーション工事金額からも計算することができます。

新築マンションは、建物本体も新品で室内も新品にリノベーションしている状態と同じです。

建築後20年のマンションはどうでしょうか？

建物本体は20年の中古です。

マンションの寿命が60年とすれば残り40年しか使えません。

つまり建物本体価値は3分の2です。

建築後20年のマンションの室内はどうでしょうか？

クロスもフローリングも汚れたり、傷がついたりしていますね。

キッチンやお風呂や洗面化粧台、エアコン、給湯器、トイレも配管も電気設備も古くなっていますね。

では新築時と同じようにリノベーションしたらどうでしょうか？

室内をリノベーションするには工事費はいくらかかるでしょうか？

およそマンションの㎡数×10万円です。100㎡なら広いのでリノベーション工事費が少し割安ですので約８００万円です。

リノベーションすればキッチンもお風呂もトイレもフローリングもクロスも天井も配管関係もすべて室内は新築時と同じような新品になります。

但し玄関ドアや窓やサッシ関係は共用部分ですので原則としてリノベーションできません。

また室内を８００万円くらいかけてリノベーションしても建物本体の寿命は新築時と同じにはなりません。

マンションの本体は20年経過すれば、新築時の工事費の3分2の価値になります。

このためにマンション新築時の工事費２４００万円のうち仮にキッチンやお風呂、給湯器、トイレ、フローリングやクロスなどの設備工事費が８００万円とすれば、新築時の建物本体金額は１６００万円です。

20年後の建物本体金額は、新築時の本体金額の3分の2です。

１６００万円×2÷３＝１０６６万円です。

８００万円かけて室内を完全にリノベーションしたとしても

建物本体は新築時より約５３４万円安くなっています。

もとろんマンション建設費リノベーション工事費は内容や建設会社や建設時によって変化しますのであくまでも目安です。

このようにして計算すると実際のマンションの正しい価値が計算できます。

実際に中古マンションがいくらで売れるかは、理論的なマンションの価値だけでなく土地の値上がりを含めてた立地やマンションの利便性、管理状態などマンション全体の人気度で大きく変わります。

このために東京都心部中心に人気地域は土地の価値が大幅に値上がりしたために新築マンション時よりも値上がりした金額で中古マンションが売れるという現象が発生するのです。

反対に東京都内でも郊外や埼玉県・千葉県・神奈川県などでは立地の人気が低いために土地の値上がりが少ないために理論どおり、中古マンションの場合新築で購入した時の金額より安くしか売れないという状況になっているのです。

今回は理論的にマンションの価値について新築時の分譲金額から計算する考え方をお話ししましたが、実際のマンション売却現場では立地、周りの環境、間取り、室内の美しさ、日当たり、眺望やマンションの規模や管理形態などの総合的な人気度で売れる金額が決まります。

また購入希望金額は買主さん一人一人の年収や預金、実家が近いとか勤務先に近いとかペットが2匹まで飼うことができるとか子供の学校に近いなどの買主さんの個人的な事情で大きく変化します。

このために事前にいくらで売れるかは正確に１００％予想などできないのです。

実際に売却現場で短期間に売却成功している売主さんは、売り出し後の買主さんの人気度つまり反応状況を毎週毎週見ながら定期的に売り出し金額を人気度に合わせて値下げして首都圏マンションの場合は平均的に60日から80日程度で売却に成功できているのです。

今回の動画はいかがでしたか？

私森本が売却査定金額比べを行えば行うほど売却に失敗するといつも申し上げている理由が理解できましたか？

また私森本は正しい売却成功法で売れば90日以内にマンション売却は成功するといつも申し上げている理由が理解できたでしょうか。

売却査定は売主さん自身で計算できるということも理解できたでしょうか？

 

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また売却現場30年の経験から専門知識も経験もないマンション売り主さんでも90日以内で売却成功できる正しい売却成功法を徹底的に解説した本を４冊出版しています。

最後までご視聴いただきましてありがとうございました。