知らないと大損不動産売却節税
皆さんこんにちわ売却専門の不動産コンサルタントの森本です。
今回は知らないと大損 不動産売却節税というテーマでお話しします。
不動産の売却の時に売主さんが一番気になることは何でしょうか？ほとんどの売主さんは
いくらで売れるのか？ということと
不動産を売ったときに税金がいくらかかるか？
の２つではないでしょうか？
今回は不動産売却の時の税金と税金が安くなる特例制度についてお話しします。
不動産売却した時の税金の基本的な考え方
始めに不動産売却した時の税金の基本的な考え方から説明しましょう。
税金は不動産を売ってもうけが出たらもうけに対してかかります。
税金の金額はもうけに税率をかけて計算します。
儲けの計算式は
売却金額－（取得費＋譲渡経費）です。
この時の取得費とは単純に買った金額ではありません。
土地の場合は買った金額＋買うときのかかった仲介手数料などの経費です。
建物の場合買った金額＋買うためにかかった経費－減価償却費です。
万一買った時の売買契約書をなくして買った時の金額がわからなくなった場合は、取得費は売った金額の５％で計算することができます。
買った時の売買契約書がない場合
しかし買った時の売買契約書がない場合は非常に税金が高くなって不利になりますので早めに資産税専門の税理士さんに相談する方がよいでしょう。お金はかかりますが買った時の金額を証明する方法がありますので教えてくれるかもしれません。
税率
続いても税率について説明しましょう。
税率は所有期間によって変化します。
所有期間が５年以下の場合は所得税と住民税合わせて約４０％です。
所有期間が５年を超えると約半分の約２０％です。
所有期間の計算方法
この時の注意点は所有期間の計算方法です。
売却した年の１月１日時点での所有期間です。
普通に計算する所有期間より約１年間短くなります。
自宅を売った場合の税金が安くなる制度
続いて自宅を売った場合の税金が安くなる制度について紹介しましょう。
有名な３０００万円特別控除と所有期間が１０年を超える場合の税率が安くなる制度です。
この２つの税金が安くなる特例は併用して使うことができる非常に有利な制度ですが、注意点もありますので説明しましょう。
３０００万円特別控除とは
自宅を売ってもうけが出ても３０００万円までは税金がかからない制度です。
但しこの制度は次の条件すべてを満たさないと使えませんので注意が必要です。
１つ目の条件は自宅であること
２つ目の条件はすまなくなって３年を経過する年の１２月３１日までに売ること
３つ目の条件は住宅ローン控除や他の税金が安くなる特例を使っていないこと
４つ目の条件は建物を壊して自宅の土地を売る場合は建物を壊した日から１年以内に売買契約を行うこと
５つ目の条件は建物を取り壊して売る場合建物を取り壊し後貸付その他のように供しないこと
６つ目の条件は買主が特定の親族でないこと
です。
３０００万円特別控除が使えなくなる注意点
続いて３０００万円特別控除が使えなくなる注意点を説明しましょう。
１つ目の注意点は建物を壊して土地で売る場合最初は高めにして売り出すと１年以上売れ残ることはよくあります。
この場合１年に内に売買契約ができないので３０００万円特別控除は使えなくなります。
２つ目の注意点は建物を壊して自宅土地を売る場合は、建物を壊してから土地を誰かに賃貸等するとこの３０００万円特別控除が使えなくなってしまいます。
３つ目の注意点は売却する前年と前々年に他の居住用財産の特例を使っていると３０００万円特別控除は使えないことです。
４つ目の注意点は住宅ローン控除使う場合はこの３０００万円特別控除は使えないことです。
５つ目の注意点は土地と建物の所有者が異なる場合は一部の例外を除き土地所有者にはこの３０００万円特別控除は使えないことです。
６つ目の注意点は３０００万円特別控除を使いたい旨を記載した正しい確定申告書の提出が必要なことです。
税理士さんに早めに相談お勧めの理由
このために私森本はお金はかかっても税理士さんに早めに相談しておくことをお勧めしています。
理由は２つあります。
１つ目の理由は税理士さんの多くは顧問契約がある特定の会社の仕事をしているため飛び込みで臨時の仕事を引き受けない可能性があること。
２つ目の理由は確定申告の時期は非常に忙しく、新しい仕事は引き受けない可能性があることです。
所有期間が１０年を超えて所有している自宅の売却の場合の税率が安くなる制度
続いて
所有期間が１０年を超えて所有している自宅の売却の場合の税率が安くなる制度についてお話ししましょう。
この制度は３０００万円特別控除と併用して使うことができます。
つまり自宅を売却してもうけが３０００万円以上出た場合まず最初に儲けの金額から３０００万円控除した残りの金額のうち６０００万円以下の金額は税率が２０％ではなく１４％になる制度です。
この制度が使える条件は次の通りです。
１つ目の条件は売った年の１月１日時点で土地建物ともに１０年を超えて所有している自宅であること
２つ目の条件は建物を取り壊して売る場合取り壊しの日から１年以内に売買契約していること
３つ目の条件は住まなくなった日から３年が経過する日の属する年の１２月３１日までに売却すること
４つ目の条件は建物を取り壊して売るまで賃貸やその他の用に供しないこと
５つ目の条件は買主が特定の親族でないこと
６つ目の条件は前年・前々前年にこの特例を受けていないこと
７つ目の条件その他の特例を使わないこと
もちろんこの特例も確定申告書の提出が必要です。
空き家を相続して売却した場合の税金が安くなる特例
最後にもう１つ空き家を相続して売却した場合の税金が安くなる特例を紹介しましょう。
通称 相続空き家の３０００万円特別控除と言われるものです。
適用できる条件は次のすべてを満たす場合です。
１つ目目の条件は建物が昭和５６年３月３１日までに建てられたものでああること
２つ目の条件は相続の開始の直前に被相続人１人が住んでいたこと
３つ目の条件は区分所有建物ではないこと
４つ目の条件は相続開始後３年を経過する日の属する年の１２月３１日までに売ること
５つ目の条件は相続財産にかかわる取得費加算の特例の適用を受けないこと
６つ目の条件は売る金額が１億円を超えないこと
７つ目の条件は相続開始から売却まで事業に使ったり、賃貸したり、住んだりしていないこと
８つ目の条件は譲渡の時に一定の耐震基準を満たすこと又は建物を取り壊すこと。
又は譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に、一定の耐震基準を満たすこととなったこと。又は被相続人居住用家屋の全部の取壊し等を行ったこと。
９つ目の条件は買主が特定の親族でないことです。
この特例の注意点を説明しましょう。
１つ目の注意点は土地も建物も相続していなければ使えないことです。
２つ目はこの特例を使う確定申告書を提出しないと使えないことです。
税法は非常に難しいために売主さんが安易に特例が使えると考えるのではなく税理士さん等専門家に相談することが重要です。
売却専門の不動産会社グローリーハウスのホームページ
今回の動画はいかがでしたか？
売主さんにとっては不動産売却は税金の申告まで行って終了です。
申告まで気を抜かないで行いましょう。
また不動産売却の注意点等は売却専門の不動産会社グローリーハウスのホームページや私が書いた売却解説本に詳しく公開しています。
併せてごらんください。
最後までご視聴いただきましてありがとうございました。
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