不動産売却成功確定まで何日かかる？
皆さんこんにちわ売却専門の不動産コンサルタントの森本です。
今回は不動産売却が成功する場合の成功確定まで何日かかるか？についてお話しします。
この動画をご覧いただいている売主さんはどのくらいの日数だと思いますか？
答えは約180日です。
空室でマンションを売る場合や境界確定測量が終わっている場合の土地売却は約１５０日です。
不動産売却の場合売却のスタートは不動産会社に売却業務を正式に依頼した日つまり媒介契約の日です。
売却成功が確定する日とは不動産を引き渡して売買代金を全額受け取った日です。
今回は不動産売却の成功の場合の全体スケジュールについてお話しします。
90日不動産売却成功チャンネル
この90日不動産売却成功チャンネルは不動産売却が始めてで専門知識も売却現場経験もない売主さんでも一般的に売却成功と言われている3か月以内に安全にトラブルなく適正な金額で売却に成功できるように実際の売却現場の実態や正しい売却成功法を徹底的に解説しています。
また併せて過去の売却失敗した売主さんがインターネットの現実離れしたうそや不動産会社の営業マンのウソを信じて落ちてしまった売却大失敗の落とし穴もできるだけ紹介しています。
不動産売却に絶対に失敗したくないと思う売主さんは今すぐチャンネル登録してください。
売却専門不動産コンサルタント森本の略歴
私森本は大学の法学部を卒業した年の宅建試験に合格し、東京都心部の不動産会社で数億円単位の高額の中古マンションや土地、一戸建て、アパートの売買を行った後、東京都内全域で土地を買い取り、土地を短期間に高く売る不動産のプロ売主である不動産会社の社長の専属の売却代行人として、隣地所有者や役所などの関係者との交渉、古い家の解体、土地や道路の造成工事、売買契約書の作成、新築建物の請負、検査引き渡しまで全面的に売却代行を行っていました。
9年前からは東京で売却専門の不動産会社を開業し、東京都内中心に近県の一般の売主さんから売却依頼いただく土地、マンション、一戸建て、アパートマンションビル１棟などを一番早く、一番高く売れる可能性が非常に高いレインズによる片手仲介売却を専門に行っている不動産コンサルタントです。
不動産売却成功ん全体スケジュール
では早速今回のテーマ不動産売却が成功する場合の全体スケジュールについてお話しします。
不動産の売却成功とは何でしょうか？
短期間によい買主さんが見つかって売買契約ができてしかもトラブルなく売買代金全額を受け取ることができることです。
不動産売却の場合は、他の商品の売買と異なって売買契約時には売買代金を受け取れないのが普通です。
しかも一定のことができない場合は売買契約を解除できるという約束になっているのが普通です。
つまり買主さんが見つかって売買契約をしたとしても売買契約時点では売買代金を受け取ることができるかどうかがわからないのです。
代表的な売買契約を解除できる条件は２つあります。
買主さんが金融機関からの借り入れができなかった場合や土地の境界確定測量ができなかった場合です。
買主さんが金融機関から借り入れができるかどうかは、売買契約後に売買契約書や重要事項説明書を銀行に提出して2週間から3週間程度の融資の本審査が終了しないとわかりません。
また土地の境界確定測量は、すべての境界の調査を行って隣接するすべての土地所有者の境界の承諾書印を取得しなければいけません。
このために土地の境界確定測量ができるかどうかは土地家屋調査士さんに依頼した日から5か月程度しないとわかりません。
また住宅ローンの審査の審査に合格しても、土地の境界確定が完了してもすぐには引き渡しができません。
理由は2つあります。
１つ目の理由は売主さんの多くは抵当権が付いているために抵当権抹消登記書類の準備に通常３０日程度かかるからです。
もう一つの理由は引き渡しはつまり売買代金の受け取りは平日の午前中に銀行で行われるために仕事を休まなければいけないからです。
通常買主さんは銀行融資に合格し、売主さんは土地の境界確定測量が完了してから約３０日後が引き渡し日になります。
このために売却がスターとして３か月以内に買主さんが見つかって売買契約ができても不動産の引き渡しつまり売買代金の受け取りは売買契約の日から3か月後くらいになります。
売却現場の実際の流れ
では売却スタート後180日後に売買代金が受け取れる場合について
売却スタートからの実際の売却現場の様子を紹介しましょう。
売り主さんが最初に来なうことは売却を依頼する不動産会社の選定です。
続いて行うのが詳しい売却相談です。
この売却相談時点で売り主さんと具体的な売却成功戦略について打ち合わせを行います。
その後不動産会社と媒介契約の締結です。
専属専任媒介契約の場合はレインズでの売り出しは媒介契約後５日以内です。
レインズで公開売却した場合は、非常にスピードが速く売り出して14日後くらいから見学が始まります。
通常３０日程度毎週毎週見学が継続します。
平均的は６０日以内に買主さんが現れます。
しかし買主さんが見つかってもすぐに売買契約はできません。
東京の場合は人気の不動産なら通常2人以上買主さんが現れるからです。
このために買主さんの支払い能力や購入条件などについて売主さんの希望条件にどの買主さんが一番近いかを売主さんに判断していたき売主さんが希望する最優先の売却交渉の買主さんと売買条件交渉を行います。
売主さんと買主さんと売買条件に合意した段階で売買契約用の売買契約書類を完成させます。
事前に売買契約書類を売り主さん買主さんに確認いただきます。
このために買主さんが現れて売買契約するまでに最低でも14日以上かかるのです。
不動産売却が成功する場合売却スタートから売買契約まで約90日・売買契約後の住宅ローンや土地境界確定の完了まで約６０日、引き渡し日が決定して抵当権の抹消準備などに約30日合計180日となるのです。
居住中で売却スタートする場合
ところで売主さんが居住中で売却する場合は、どうなるでしょうか？
売却スタート前に引っ越し先候補を考えていただきます、そして売却スタートと同時に具体的な引っ越し先探しを本格化させます。
ほとんどの場合売却スタート前に引っ越し先を決めていて、販売図に引っ越し日を考慮して空室予定日や引き渡し予定を記載して買主さん探しを行います。
これが実際に売却現場で行っていることです。
以上のように不動産売却をして売主さんが売買代金を受け取れるかどうかが確定するのは、売却スタート後半年近くかかるのです。
このスケジュールが売却成功者さんの平均的なスケジュールです。
予想外に長いと感じられた売主さんも多いでしょう。
全体スケジュールは最初に説明
この約１８０日後の売買代金の受け取りスケジュールは売主さんの引っ越しなどの希望や事情・金融機関の事情・土地境界確定などの完了スケジュールなどを総合的に考えて売主さんと事前に打ち合わせして売り出し前に決めるのです。
具体的には売却相談時点で売主さんへ説明しています。
売却終了後の売主さんのアンケート
売却完了後の売主さんに実施しているアンケートを拝見すると
売却期間中の売主さんは売却が完了するまで一日も気が休まるときはなかった緊張の連続だったとおっしゃっています。
そして売却が完了した時 大変だったがほっとした・充実感を感じたあんなに真剣に物事を考えたことはなかった一生の思い出になりました。
楽しかった
などと書かれています。
１８０日間 不動産会社と相談しながら
この長い約180日間を一緒に毎週・あるいは2週間に1回くらい相談や打ち合わせを売主さんと行って売却業務を行うのが売却を依頼する不動産会社なのです。長い付き合いになるのです。
相性が悪い不動産会社や考え方が違う不動産会社を選ぶと大変です。
売主さんが売却依頼する不動産会社選びが非常に重要だということもご理解いただいたでしょうか？
売却無料相談 売却解説本出版案内
今回の動画はいかがでしたか？
現在短期間に適正な金額でトラブルなくマンションを売りたいと希望し、まじめに努力される売り主さん向けに無料の売却電話相談と無料の現地相談を行っています。
無料売却相談希望の方は電話かメールで連絡ください。
電話番号は東京０３－５９４２－７４０９です。
また過去９年間に売却依頼いただき９０日以内に売却成功された売主さん向けにアドバイスした売却成功の秘密を公開した売却解説本を４冊電子書籍で出版しています。
併せてごらんください。
最後までご視聴いただきありがとうございました。
売却相談は相談無料(予約不要)！
メールかお電話でお気軽にお問合せください。
□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■
