誤解が多い不動産売却時の売主責任
みなさんこんにちわ売却専門の不動産コンサルタントの森本です。
今回は不動産売却時の売主さんの責任についてお話しします。
現在では90％以上の売主さんはインターネットで情報収集していると思いますが、非常に情報が少ないのが売主さんの責任についての正しい解説です。
しかし実際の売却現場で発生する不動産売却のトラブルの原因は売主さんの責任問題についての誤解です。
不動産売却は、売主さんの責任がゼロで楽して買主さんから大金を受け取れるものではありません。
売主さんが大きな責任を負う代わりに買主さんから大金を受け取ることができるのです。
しかし一番重要な売主責任について9５％以上の不動産会社は最初に詳しく説明しません。
なぜでしょうか？
売主さんの大多数が売主責任なしで楽して大金だけ受け取れると誤解しているからです。
このために、不動産会社は売主さんに嫌われることを非常に恐れて最初に一番重要な売主責任について説明しないのです。
そして売買契約の直前になってだまし討ちのように売主責任について不動産会社が勝手に決めた売主責任について書いている売買契約書を押し付けてくるのです。まじめな売主さんにとっては非常に困ったことです。
今回は、安全にトラブルなく適正金額で売却成功できるために一番重要な売主責任について詳しくお話ししましょう。
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売却専門不動産コンサルタント森本略歴
私森本は大学の法学部を卒業した年の宅建試験に合格し、東京都心部の数億円単位の中古マンションや土地、一戸建てなどを売却を担当したのち、東京都内全域で土地を買い取り短期間に高く売る不動産のプロ売主である不動産会社の社長の専属の売却代行人として
関係者との交渉、土地の造成工事、建物請負工事、建物検査や売買契約書の作成、引き渡しまで全面的に売却代行を行っていました。
9年前からは東京で売却専門の不動産会社を開業し、東京都内中心に
近県の一般の売り主さんから売却依頼いただく土地、マンション、一戸建て、アパートなどを一番早く、一番高く売れる可能性がダントツの1位と言われるレインズによる片手仲介売却を専門に行っている不動産コンサルタントです。
売主責任のルール
では早速今回のテーマ、不動産売却時の売主さんの責任についてお話ししましょう。
不動産売却の売主さんの責任については日本の公式ルールである民法に書いてあります。
簡単に言えば売主さんが売買契約で約束した不動産を買主さんに引き渡し、買主さんは売買代金を支払うというものです。
買主さんの責任は売買契約で約束した期限までに売買代金を支払うだけです。
これに対し売主さんの責任は売買契約で約束した内容の不動産を引き渡し期限までに引き渡すことです。
売主さんの責任は大きく2つです。
売買契約で約束した期限までに買主さんに引き渡すことと、売買契約で約束した内容の不動産を引き渡すことです。
つまり不動産売買の時の売主さんの責任は、売買契約で決まるということです。
これが民法に書かれている契約自由の原則です。
売主責任の決まる方法
では売主さんの責任が決まる売買契約の内容はどのように決まるのでしょうか？
2つの部分から売買契約の内容が決まります。
1つは売主さんと買主さんが特別に約束した事項
2つ目は売主さんと買主さんが特別約束しなかった事項です
1つ目の売主さんと買主さんが特別に約束した事項について説明しましょう。
これは簡単に言えば、売主さんが決めた売り出し条件つまり販売図の記載内容に対し、買主さんが提出した購入申込書の内容をもとに売主さんと買主さんとの売買契約交渉で決まります。
このために不動産売却時の販売図に記載した内容は売主責任を決めてしまう前提となりますので非常に重要です。
売主さんは売却を依頼した不動産会社に対して、販売図に売主さんの責任範囲について明確に記載するようにお願いしていますか？
不動産売却時の販売図とは、法律上売買契約の売主責任について買主さんへの重要な事前説明書を意味しているのです。
しかし単純に販売図に記載している売主責任がそのまま、売買契約で約束した売主責任になるわけではありません。
最終的には売り主さんと買主さんとで行う売買契約交渉で売主責任の内容が決定されます。
そして売り主さんと買主さんとの合意内容が売買契約書になるのです。
続いて、2つ目の売主さんの責任の決まり方について説明しましょう。
売主さんと買主さんとで取り決め事項がない部分については自動的に民法の決まり適用になります。つまり民法に書かれた内容の売主責任となります。
以上2つの方法で売主さん責任内容が決まります。
では参考に土地建物の売買の時に一般的に問題となる売り主さんの責任内容について説明しましょう。
建物売却の時は
違反建築物だった場合の売主責任
水漏れ、雨漏りを発見した場合の売主責任
破損や汚損があった場合の売主責任
設備故障があった場合の売主責任
などがあります。
土地売却の時は
土地境界が間違っていた場合の売主責任
隣地の建物や配管が越境してきていた場合の売主責任
土地の土壌が汚染されていた場合の売主責任
土地の地下に障害物が埋まっていた場合の売主責任
近所とのトラブルがあった場合の売主責任
などがあります。
その他 共通した売主責任としては不動産の引き渡しが遅れた場合の売主責任があります。
販売図に何も書いていない場合の売主責任？
では販売図に売主責任について何も書いていないとどうなるのでしょうか？
日本の公式ルールである民法では民法に決まりに従って売主さんはすべての責任を負いますということを意味しています。
売買契約直前に売主さんが責任を負いませんと言い出したら
では売買契約の直前になって、売主さんが責任を負いませんと言い出すと買主さんはどう思うでしょうか？
売主さんに騙された。
こんな不動産は心配なので買うのはやめようということになります。
日本社会は、信頼を得るには事前の根回しつまり事前の説明が非常に重要です。
買主さんにデメリットについて十分に理解納得していただいて購入判断いただくことがトラブルを防ぐために一番重要です。
売却相談 売却解説本について
今回の動画はいかがでしたか？
売り出し前に不動産会社と打ち合わせしてきちんと売却条件を決めて販売図に記載することがいかに重要か理解できたでしょうか？
私は30年以上ジ売り出し前に売り主さんと打ち合わせを行いきちんと売り主責任を確認して販売図を作成してきました。また同時に媒介契約書の案文も事前に準備してきました。この方法で、過去30年不動産売却トラブルは発生していません。
現在、短期間に安全にトラブルなく適正な金額で売却に成功したいと希望しまじめに努力される売り主さん向けに無料の電話相談と無料の現地相談を行っています。
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電話番号は東京03－5942－7409です。
また今回の動画の詳しい内容を勉強したい方向けには、過去4冊の実践的な売却解説本を電子書式で出版していますので合わせてごらんください。
最後までご視聴いただきましてありがとうございました。
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