不動産売却失敗 最大原因 怖い囲い込み
皆さんこんにちわ売却専門の不動産コンサルタントの森本です。
今回は売主さんの多くが非常に恐れる売却失敗原因となる囲い込みについてお話しします。
この動画をご覧いただいている売主さんの中には囲い込みについてご存じない方もいらっしゃるかもしれませんので簡単に説明しましょう。
囲い込みとは、売主さんが売却依頼した不動産会社が買主さんも見つけて仲介手数料をもらうため、つまり両手仲介するために他の不動産会社にいる高く買ってくれるよい買主さんが買いに来れないっように妨害する行為です。
本来売却を担当する不動産会社としてあってはならないことですが
古くから大手不動産会社中心に大々的に行って大問題となり週刊誌にも大きく報道されました。
現在でも大手不動産会社を中心に多くの不動産会社で両手仲介をするためにこの売主さんを裏切る囲い込みが巧妙に行われています。
今回は不動産売却の失敗の最大原因となる囲い込みの実態と囲い込みを防止して短期間に適正な金額で売却成功する方法をお話しします。
90日不動産売却成功チャンネル
この90日不動産売却成功チャンネルは不動産売却が初めてで実際の専門知識も売却現場経験もない売主さんでも一般的に売却成功と言われている3か月以内に安全にトラブルなく適正な金額で売却に成功できるように実際の売却現場の実態や正しい売却成功法を徹底的に解説しています。
また併せて過去の売却失敗売主さんがインターネットのウソの情報や不動産会社の営業マンのウソを信じて落ちてしまった売却失敗の落とし穴もできるだけ紹介しています。
不動産売却に絶対失敗したくないと思う売り主さんは今すぐチャンネル登録してください。
森本略歴
私森本は大学の法学部を卒業した年の宅建試験に合格し、東京都心部の数億円単位の中古マンション、土地、一戸建ての売却を担当したのち、東京都内全域で土地を買い取り、土地を短期間に高く売る不動産のプロ売主である不動産会社の社長の専属の売却代行人として、隣地所有者や役所などの関係者との交渉、古い建物解体、土地や道路の造成工事、売買契約書の作成、建物新築工事請負、検査引き渡しまで全面的に売却代行を行っていました。
9年前からは、東京で売却専門の不動産会社を開業し、東京都内中心に近県の一般の売主さんから売却依頼いただく土地、マンション、一戸建て、アパートやマンション・ビルなどを一番早く、一番高く売れる可能性が非常に高いレインズによる片手仲介売却を専門に行っている不動産コンサルタントです。
売却失敗の最大原因となる囲い込み
では早速今回のテーマ 売却失敗の最大原因となる囲い込みについてお話ししましょう。
囲い込みとは売り主さんが売却依頼した不動産会社が売却情報を他の不動産会社の公開せず、囲い込んでしまうことです。
以前は大手不動産会社による露骨な囲い込みが堂々と行われていました。
しかし過去に大問題になったこともあり、現在では囲い込みの証拠をつかまれないように巧妙な方法で行っています。
現在使われている囲い込みの方法は、レインズに詳細な販売図を公開しない、広告不可つまり他の不動産会社に民間広告を売主さんの許可なく禁止する、見学希望があっても様々な理由をつけて対応しないなどです。
しかし不動産の知識がある売主さんは、この囲い込みを非常に心配します。
囲い込みがなぜ売却失敗の最大の原因になるかについて実際現場の仕組みを紹介しながらお話ししましょう。
不動産の公式な売り方はレインズによる公開売却
現在の不動産の公式な売り方はレインズによる公開売却です。
レインズとは国交通大臣指定流通機構のことで日本政府と不動産団体が共同で昭和63年に作り上げた不動産売買システムです。
専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合レインズに登録して買主さん探しをすることが法律で義務付けられています。
レインズ売却はイメージとしては公開オークションのような感じです。
不動産売却情報をレインズに登録するとすぐに不動産会社を通じて売却情報が多くの買主さんに伝わり買主さんが気に入れば自由に見学できて、自由に買いに来ることができます。
最大のメリットは、売主さんは短期間に多くの買主さんを探し出すことができて一番高く買う買主さんに売ることができます。
買主さんにとっても大きなメリットがあります。
買主さんが信頼して依頼している不動産会社を仲介に入れて不動産を買うことができます。
つまりレインズ公開売却は売主さんには売り主さんの信頼した不動産会社が入り買主さんにも買主さんが信頼した不動産会社が入る安心で便利な売買の仕組みです。
なぜレインズ公開売却は短期間に多くのよい買主さんを探し出せるか？
ではなぜレインズ公開売却は短期間に多くのよい買主さんを探し出せるか？について実際の売却現場の仕組みから説明しましょう。
不動産の買主さんの大半は非常に高い確率で同じパターンで行動をします。
不動産を買おうかなと検討を始めると最初の３か月から6か月程度インターネットや民間広告で情報収集をします。
そして本気で買うことを決めた段階で買主さんは信頼できそうな数社の不動産会社に問い合わせをします。
買主さんの多くは対応スピードが速く細やかなサービスができる中小の不動産会社の営業マンと知り合います。
その後買主さんは買主さんが信頼する不動産会社に営業マンに住宅ローンのことや建物の建設など不動産に関するすべてのことを相談しながら３か月程度多くの不動産の見学をして買う不動産を探しているのです。
このために短期間に買う準備ができたよい買主さんは高い確率でどのかの中小の不動産会社の営業マンと一緒に行動しているのです。
多くの売り主さんが誤解していますが短期的に買うよい買主さんの大半は自分一人で民間広告を見て買いに来るのではないのです。
レインズ公開売却はこの短期間に買う準備ができている買主さんに対して売り出すのです。
いかがですか？
レインズ公開売却が短期間によい買い主さんが見つかる可能性が非常に高い仕組みだということが理解できましたか？
妨害しなければい
しかし、不動産会社の立場からすると買主さんには買主さんの不動産会社が入るために買主さんから仲介手数料がもらえないもうからない仕組みです。
不動産会社の最優先の仕事は仲介手数料をたくさん儲けることです。
もうからないレインズ片手仲介などやりたくないのです。
しかし普通にレインズで情報公開してしまうと、非常に高い確率で
レインズで高く買ってくれる買主さんが見つかってしまうのです。
しかし両手仲介するためにはレインズで売れてしまうことを何としても妨害しなければいけないのです。
両手仲介をするためには民間広告で買主さんを見つけないといけません。
民間広告を行って短期間に高く買ってくれるよい買主さん
しかし大手不動産会社が民間広告を行って短期間に高く買ってくれるよい買主さんを見つけることは難しいのです。
なぜでしょうか？
民間広告を見ている人はこれから買おうかなと情報収集を始めた人が非常に多いからです。
このために実際に売却現場ではすぐに買わないのです。
ただ見学してハイ終わり
他に安くていい不動産があるかもしれないと思ってしまうのです。
不動産会社の囲い込みを防止
では売主さんは売却依頼する不動産会社の囲い込みを防止するにはどうしたらよいでしょうか？
答えは最初から囲い込みの可能性が高い不動産会社には最初から絶対に近づかないことです。
囲い込みの可能性が高い不動産会社の特徴を最後の紹介しましょう。
テレビなどで会社の広告宣伝をたくさん行っている有名な大手不動産会社
地域内で大々的に民間広告をしている地元で有名な不動産会社
高い情報料が必要な一括売却査定でやってくる不動産会社
などです。
売却成功はタイミングが非常に重要です。何らかの事情で今すぐ買買う必要がある買主さんが一番高く買ってくれますが、一番良い買主さんはどこの不動産会社の営業マンを信頼しているかどうかはわからないのです。
無料売却相談希望の場合
今回の動画はいかがでしたか？実際に売却現場の実態や不動産会社の本音が理解できたでしょうか？
現在短期で高く売りたいと希望され、まじめに努力される売り主さん向けに無料の売却電話相談と現地相談を行っています。
無料売却相談希望の場合は電話かメールで連絡ください。
電話番号は東京03－5942－7409です。
また過去9年間に売却依頼いただき90日以内に売却成功された売り主さんにアドバイスした売却成功に秘密を公開した売却解説本を4冊電子書籍で出版しています。
併せてごらんください。
最後までご視聴いただきありがとうございました。
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