土地売却 境界確定測量は必要？いつ必要？
みなさんこんにちわ不動産コンサルタントの森本です。
今回は土地売却の時に多くの売主さんの疑問 境界確定測量は必要なのか？またいつ必要なのか？についてお話ししていきましょう。
結論は土地を高く安全にトラブルなく売るためには境界確定測量は絶対に必要です。
但し例外的に境界確定測量なしに売れる場合もあります。
今回は境界確定測量しなくても売却できる場合や反対に境界確定測量だけでなく他の測量も行わないと売れない場合についても説明するとともに境界確定測量の費用や境界確定測量に必要な期間について詳しくお話ししていきましょう。
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売却専門不動産コンサルタント 森本の略歴
私森本は東京都内中心に土地や一戸建てを短期間に高く売る不動産のプロである不動産会社の社長に雇われて専属の売却代行人を務めた後、8年前から東京都内中心に近県で一般の売主さんから売却依頼いただく様々な不動産を一番早く一番高れる可能性がダントツの1位と言われるレインズによる片手仲介売却を専門に行っている不動産コンサルタントです。
土地境界確定が必要な理由
では早速土地売却に境界確定測量は必要か？またいつ境界確定測量が必要かについてお話ししていきましょう。
その前に土地の境界確定測量とはそもそも何でしょうか？
ズバリ法律的に言えば、土地の所有権の範囲を確定する測量です。
土地の売却とは売主さんの土地所有権を売ることです。
境界確定測量とは隣接する土地所有者さんと現地で立ち会ってお互いの所有権の境界を確定させる測量です。
この境界確定測量を売主さんがもし行わないとすればどうなるでしょうか？
買主さんが土地を買った後で、土地の一部が隣地所有者の土地であった場合は境界トラブルになります。
また買主さんが建物を建設した後で土地の境界が間違っていたら建物の完了検査に合格できず、銀行の融資も受けられないでしょう。
境界確定していない土地つまり土地の所有権が確定していない土地を買うことは買主さんにとって非常に危険なのです。
このために東京都内の土地売買の時には買主さんのほぼ全員が境界確定測量を希望してきます。
このために土地売却の場合は原則として土地境界確定測量は必要です。
反対に土地境界確定測量をしないで売る場合は、非常に不利になり仮に売れたとしても金額が安くなります。
土地境界確定測量のお金と期間
では土地境界確定測量はいくらぐらいの金額がかかるのでしょうか？
東京都内の場合前面道路が区道などの公道は道路との境界確定も必要になりますので測量費用はおよそ100万円くらいです。
前面道路が私道の場合はおよそ60万円くらいです。
実際の測量費用は土地の広さや土地境界を接する隣地所有者さんの数や過去に境界確定測量を行っていたかどうかなどで費用は大きく変化します。
続いて土地の境界確定測量はどのくらいの期間かかるかについて説明しましょう。
東京の場合前面道路が公道の場合目安は4か月から5か月、前面道路が私道の場合3か月から4か月です。
実際の測量現場では、隣接の地主さんがいつ立ち合いに来てくれるによって大きく変わってきます。
境界立ち合いをお願いしたらすぐに来ていただける地主さんばかりなら早いですし、立ち合いに来てくれない隣接地主さんがいた場合は長期間かかります。
いつ境界確定測量をしたらいいか？
続いて土地売却の時に境界確定測量はいつ行ったらいいかについて説明しましょう。
売り出し前でしょうか？
売り出しと同時でしょうか？
売買契約後でしょうか？
答えは理想論を言えば売りだし前が一番いいです。
しかし多くの売主さんは反対に買主さんが現れて売買契約が終わった後で大金がかかる境界確定を行いたいと思うでしょう。
しかし３つの理由で売買契約後に土地境界確定することは売主さんにとって非常に不利になります。
１つ目の理由は境界確定測量をしていない土地は多くの買主さんが警戒して高くは売れません。
2つ目の理由は売買契約が終わって引き渡し日までに境界確定測量する場合は売主さんは非常に急いで境界確定を終了しないと引き渡し期限までに間に合わなくなります。
このために売主さんは隣接地の所有者さんに急いで立会にに来るよように要求してトラブルになりやすいのです。
３つ目の理由は境界確定測量を先に行っていれば、隣地の建物の越境、排水管の越境、ブロック塀の越境などを先に発見し、買主さんに売買契約前に説明できますので買主さんとトラブルになるいこともありません。
しかし売買契約後に境界確定測量を行った場合は、売買契約前に越境などの問題点が発見できず買主さんに問題点説明ができず買主さんとの間でトラブルが発生する可能性が高くなります。
では売主さんが土地の売り出し前に境界確定測量をすることができるでしょうか？
これは現実的な非常に難しいでしょう。
なぜか？
土地売却のための境界確定測量は一般的な境界確認測量ではないからです。
一般的な境界確定測量は土地境界を決めて終わりです。
しかし土地売却のための境界確定測量は買主さんが希望の建物を設計するために必要な測量つまり境界確定測量に追加して前面道路の幅、ブロック塀があれば塀の所有者確認や越境状態の確認、さらに土地に高低差がある場合は高低差測量、前面道路が4ｍ未満で建築基準法42条2項道路ならセットバック協議などが必要になります。
土地売却の時にどこまでの内容の土地境界確定測量が必要になるかは土地売却を専門に行っている専門家以外は判断できないでしょう。
このために実際の売却現場では売主さんから土地売却の依頼つまり専属専任媒介契約の依頼をいただくと同時に土地境界確定測量をスタートさせています。
実際の売却現場では時間を短縮するために最初に現地の現況測量を行って、土地売却を開始して買主さん探しを行いながら同時並行して境界確定測量を行っています。
東京の場合買主さん探しに3か月程度かかりますので、買主さんが現れて売買契約するときには境界確定測量も最終段階になっているのです。
そして土地売買契約後2か月程度で土地境界確定測量が完了し次第売買代金の受け取りとなるのです。
買主さんも売買契約後約1か月程度は住宅ローンの本審査などを行うために売主さんも買主さんも無駄な時間はほとんどないのです。
境界確定測量しないでも売れる場合
最後に例外的に境界確定測量をしないで土地を売れる場合をいくつか説明しましょう。
１つ目は過去に境界確定を行って、比較的新しい地積測量図があり現地に境界石がある場合。
２つ目は買主さんが土地の分割（分筆）を行わない場合。
3つ目は登記簿の面積と実際の面積に大きな差がないこと
などの場合は境界確定しないでも土地売却ができる場合があります。
過去事例 境界確定測量を行った？
参考に私が近年に土地の売却依頼いただい例で境界確定測量を行ったかどうかを紹介しましょう。
八王子市 3000㎡ 境界確定測量の途中で売却成功したため境界確定測量は行いませんでした。奇跡的なケースです。
埼玉県富士見市 150㎡ 境界確定測量しました。
江戸川区 約40㎡ 境界確定を行わず現況測量のみで売却しました。
杉並区土地 約210㎡ 境界確定測量を行いました。
荒川区土地 約160㎡ 境界確定測量を行いました。
世田谷区土地 約110㎡ 新しい地積測量図があったため境界確定測量を行わずセットバック協議と境界石の設置やブロック塀の所有者確認や越境調査のみ行いました。
無料土地売却相談案内
今回の動画はいかがでしたか？土地売却現場の様子がイメージできたでしょうか？
今土地を短期間に安全に売却成功をしたいと希望される売り主さん向けに無料電話相談と現地無料相談を行っています。
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電話番号は東京０３－５９４２－７４０９です。
また専門知識も経験もない不動産売却が初めての売主さんが90日以内に次々と売却に成功した売却成功法解説本を2年前に出版しています。時間があればお読みください。
最後までご視聴いただきましてありがとうございました。
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