売却専門会社グローリーハウスの売却相談から売買契約までの流れ

売却相談から売買契約までの流れ

みなさんこんにちわ売却専門の不動産コンサルタントの森本です。

今回は初めて不動産売却をされる売主さんにとってわかりにくい売却相談から売却成功までの実際の流れを紹介しましょう。

東京で売却専門の不動産会社を初めて８年以上がたちましたが不思議にも短期間に売却成功された売主さんの売却相談から売却成功までの流れは同じパターンでしたので紹介しましょう。

最初は会社に売却相談の電話がかかってきます。

売却が決まったので具体的に相談したいというものです。

売主さんからの相談電話が９割で残り１割が売主さんのご家族からの相談電話です。

簡単に売主さんの希望や今後の計画や不動産の状況についてお聞きした後私が一番早く高く売れる売却成功法を説明します。

説明が終わると売主さんから具体的に相談したいので数日後に自宅に来てくださいと言われます。

私は訪問日までに売れる金額を調査しておきますとお話しして電話相談は終わりです。

売主さんのご自宅を訪問するまでの３日程度で不動産の調査を行った後レインズの過去の成約事例や地域全体の売れゆきなどの調査をして売れる金額を予想しています。

続いて売主さんのご自宅訪問時の売却相談の様子を紹介しましょう。

売主さんを訪問するとご家族全員がお待ちになっています。

あいさつの後、すぐに売却相談に入ります。

信じられないくらい非常に和やかで自然の感じです。

初めに売主さんから詳しい今後の予定や不動産の状況や売却希望条件などをお聞きします。

その後売主さんのお持ちの購入時の契約書や重要事項説明書などの資料をすべて拝見させていただきます。

続いて過去の出来事や近隣所有者さんとの取り決めなどについて質問をさせていただきます。

また売主さんから疑問点や心配な点についてたくさん質問がありますので一つ一つ詳しく説明しています。

説明が終わったのち売主さんのご自宅の室内や敷地内を拝見させていただきます。

いよいよいくらで売れるかの予想の説明です。

最初に売却成功者さんが売り出してから売れるまでの平均日数の説明や売却成功率の説明さらに地域全体の売れ行きについての説明を行います。次に過去の売れた事例と比較してどのくらいの金額なら買主さんが買う可能性がるかを具体的に詳しく説明します。

当然のことですが売却条件例えば買主さんが使わない古い建物がある場合、解体して土地で売るかそれとも古家付きで売るかで大きく売れる金額が変わりますし、売れるまでの日数も変わりますのでこの点についても説明します。

さらに一番短期間に高く売れる売却準備内容と売却方法について説明します。

また万一最初の売り出し金額で売れなかった時の原因と解決方法についても説明します。

 

最後に正式な売却業務の依頼方法である媒介契約書の説明です。

３種類の媒介契約の説明と森本の取り扱っている専属専任媒介契約の説明です。

主に仲介手数料の説明や仲介手数料の支払い時期の説明と建物状況調査の説明を行います。

最後に売り出し金額は後悔しないように売主さんが自由にお決めくださいと説明しています。

売却依頼を希望される売主さんはすぐに媒介契約書に署名捺印されます。

反対にまだ売却依頼されるかどうか迷われている売主さんはこれで売却相談は終わりです。

特別売り込みなどはしません。

過去７年間の売主さんは約７割は相談日当日に売却依頼いただきました。残り３割の売主さんは訪問後１４日以内に依頼いただきました。

 

続いて媒介依頼いただいた場合７日以内に行う３つの重要業務を紹介しましょう。

１つは売主さんとの打ち合わせです。

２つ目はレインズの登録業務です。

３つ目は７日に一度の定期業務報告です。

一つ一つ説明しましょう。

売主さんとの打ち合わせから紹介しましょう。

打ち合わせ内容は主に６つです。

１つ目は具体的な引き渡し日や売り出し条件の確認です。

２つ目は売却成功のための準備内容の説明や確認です。

土地売却なら土地境界確定測量の内容、一戸建てやマンション売却の場合は建物状況調査時内容の説明です。

３つ目は売主さんのお持ちの資料お借りしてコンビニなどでコピーさせていただくことです。

４つ目は広告制限を行うか全面的に広告を許可するかどうかの確認です。

５つ目は見学対応可能な見学日程の確認です。

６つ目は室内写真撮影の日程と事前準備についての説明です。

続いてレインズ登録について説明しましょう。

専属専任媒介の場合は売り出し情報を媒介契約後５日以内に登録します。

続いて定期業務報告について説明しましょう。

専属専任媒介契約の場合は７日に１回以上買主さんの反応状況などを売り主さんに報告します。

 

次に媒介契約後１４日以内に行う２つの業務を説明しましょう。

１つは売主さんを訪問し第２回目の打ち合わせです。

内容は室内写真の撮影と見学対応の説明や見学の事前準備や注意事項についての説明です。

２つ目は売主さんとの打ち合わせに基づいて、売却条件や見学可能日程などを記載した販売図を作成し、レインズに販売図を登録することです。

 

続いて媒介契約後３０日以内に行う３つの業務を説明しましょう。

１つ目の業務はマンションや一戸建ての売却の場合は見学対応です。

具体的には売主さんが居住中の場合は見学希望の連絡があるとすぐ売主さんとのスケジュール調整と見学時には現地で売主さんに代わっての見学者さんへの売却条件や不動産の説明です。

２つ目の業務は調査業務の立ち合いです。

土地売却の現地仮測量の立ち合い、一戸建てやマンションの場合は建物状況調査の立ち合いなどです。

３つ目の重要な業務は、売り出し後の買主さんの反応状況の分析と報告です。

例えば買主さんの反応が良くこのままで売れそうなのか？

それとも買主さんの反応状況が悪く、売れ残る危険な状況なのか、売問い合わせ状況や見学者の数や見学時の見学者の態度などから分析して毎週１回売主さんへの報告します。

続いて媒介契約後４５日以内に行う２つの業務を説明しましょう。

１つ目の業務は購入希望者に対する詳しい売却条件やデメリット説明と売買契約業務です。

理由は最初の売り出し金額が適正金額の範囲内だった場合はレインズに販売図を登録して３０日程度つまり媒介契約後４５日以内に購入希望者が現れる可能性が高いからです。

２つ目の業務は媒介契約後４５日たっても反応が悪い場合は、値下げなど売却対策について売主さんとの打ち合わせです。

 

続いて媒介契約後６０日以内に行う２つの業務を紹介しましょう。

１つ目は購入検討者様への事前説明と売買契約業務です。

理由は５％程度値下げを行うと１４日以内に買主さんが現れるからです。

過去依頼いただいた売主さんの約７０％は１回の値下げで６０日以内に売却に成功されています。

２つ目の業務は残念ながら５％程度の値下げを行っても６０日以内に売れなかった場合は、売主さんと２回目の値下げなどの売却対策を打ち合わせを行います。

２回目の値下げを行うと過去売却依頼いただいた売主さんの８０％が８０日以内に売れています。

但し土地の売却は現地測量やセットバック調査などに３０日程度かかりますので売れるまで１００日から１２０日くらいかかります。

今回の売却成功のための売却相談の動画はいかがでしたか？

今短期間にトラブルなく適正な金額で売却に成功したいと希望されるまじめな売主さん向けに無料売却電話相談とご自宅などの現地無料相談を行っています。

ご希望の方は電話かメールで連絡ください。

電話番号は東京０３－５９４２－７４０９です。

また売却成功売り主さんの秘密を公開した売却解説本を３冊電子書籍で出版しています。併せてごらんください。

最後までご視聴いただきましたありがとうございました。