賃貸中中古アパート高値売却成功の重要ポイント
皆さんこんにちわ売却専門の不動産コンサルタントの森本です。
今回は賃貸中の中古アパート高値売却成功の重要ポイントについて
お話ししましょう。
この動画ご覧いただいている売主さんもアパート売却成功のために何が一番重要か予想してみてください。
予想できましたか？
正しく答えられた売主さんは90日以内に売却に成功できるでしょう。
反対に間違った答えだった売主さんは90日後も売れ残っているでしょう。
では正しい答えをお話ししましょう。
賃貸中の中古アパート売却成功のために一番重要なポイントは高く買ってくれる買主さんが強く希望することを最初にお金をかけて全力で全速力で準備することです。
反対にアパート売却の一番の失敗法は売主さんがお金をかけた準備をしないで買主さんが一番嫌う状態で売り出すことです。
今回は賃貸中の中古アパート売却成功のための最重要ポイントを詳しくお話ししましょう。
90日不動産売却成功チャンネルの目指すもの
この90日不動産売却成功チャンネルは不動産売却が初めてで専門知識も売却経験もない売主さんでも一般的に売却成功と言われている3か月以内に安全にトラブルなく適正な金額で売却が成功できるように正しい売却成功法を徹底的に解説しています。併せて売却失敗売り主さんが過去共通して行ってきた売却失敗の落とし穴もできるだけ紹介しています。
不動産売却に絶対に失敗したくないと思う売主さんは今すぐチャンネル登録してください。
売却専門不動産コンサルタント森本の略歴
私森本は大学の法学部を卒業後、東京都心部の数億円単位のマンション・一戸建て・土地などを担当したのち、東京都内全域で土地を短期間に高く売る不動産のプロ売り主である不動産会社の社長の専属の売却代行人を長年務めました。
8年前からは東京都内中心に近県の一般の売主さんから売却依頼いただく土地・マンション・一戸建て・アパートなどを一番早く、一番高く売れる可能性がダントツの1位と言われるレインズによる片手仲介売却を専門に行っている売却専門の不動産コンサルタントです。
賃貸中の中古アパート高値売却の重要ポイント
では早速今回のテーマ賃貸中の中古アパート高値売却成功のための重要ポイントをお話ししましょう。
ところで売却成功とは具体的には何でしょうか？
3つの条件がありますね。
さて何でしょうか？
答えは
早く売れる
高く売れる
トラブルなく売れる
これが一般的な売却成功の3大条件です。
そのために一番重要なことは、高く買ってくれる買主さんが強く希望する内容に合わせてお金をかけて最初から全力で全速力で準備することです。
最初にお金をかけないで売る方法
ここで誤解があるといけないので念のために説明させていただきますが、非常に安い金額でたたき売りするのであれば売主さんはお金をかけて買主さんが希望する内容の準備をしなくても売れます。
これが大安売りで問題物件買取会社に売る方法です。
高く買う買主さんが強く希望する内容
続いて賃貸中の中古アパートを高く買う買主さんが強く希望する内容を具体的に説明しましょう。
1番は売り出し金額に見合った財産価値があることです。
理由は買主さんはほぼ全員将来売却することを想定しているからです。
2番目は安全でトラブルがないことです。
高く買ってくれる買主さんはほぼ例外なく安全でトラブルのない不動産しか買わないからです。
3番目は買主さん自身が信頼している安心できる不動産会社を通じて購入できることと購入後買主さんが信頼している管理会社が管理できることです。
理由は高く買ってくれる買主さんは自分自身で広告を見て直接買うことはほとんどなく信頼できる不動産会社の相談しながら買うからです。
また高く買ってくれる買主さんは信頼している管理会社に管理してもらうことを強く希望するからです。
買主さんが最重視する3条件について具体例を挙げて説明しましょう。
1番目の売り出し金額に応じた財産価値があることとは具体的には
家賃収入が平均的な金額以上あることと建物の新しさや定期的修繕状態が適正に行われていること・アパートの適法性・土地の価値が高いことの５つで総合的に決まります。
木造の場合は30年以上たった建物の場合は銀行の融資評価額が低いので短期間しか融資となりまた融資金額も購入金額の一部しか借り入れができません。
このために現金をたくさん持っている買主さんしか買うことができないので少し安めの金額になります。
また定期的に修繕状態とは建物は外壁や屋根などは約10年から13年間隔で大修繕されていることです。
また室内のリフォームやエアコン給湯器などの設備の交換もお金をかけて定期的に行われていることです。
お金をかけてきちんと行われてきていれば、建物の価値も維持されます。
反対にお金をかけて定期的な修繕が行われていなければ建物の価値は大きく減少しているでしょう。
また建築基準法や消防設備に適合していることです。
違法性がある場合は建物の価値は大きく減少します。
また銀行融資が受けられないこともあります。
最後に土地の価値とはアパートのたっている土地の価値です。将来
立ち退き料を支払ってアパートを取り壊した場合にどの程度で土地ば売却できるかです。
売り出し金額に適した財産価値があるかどうかの買主さんの判断基準が理解できたでしょうか？
続いて
2番目は安全であることについて具体的に説明しましょう。
前面道路が公道で土地の境界はきちんと確定していることです。
前面道路が私道の場合は私道の所有者全員から通行掘削承諾書を取得していることです。
また入居者の入居時から現在までの賃貸借契約書がきちんとそろって家賃滞納などの問題入居者がいないことです。
さらに過去に事件事故が発生していないこと
などです。
3番目は買主さんが信頼している不動産会社が仲介できることと
さらに購入後に買主さんが信頼できる管理会社に管理させることができることです。
高く買ってくれるよい買主さんは、民間広告を見て買主さんが直接買いに来ることはほとんどありません。
ほぼ例外なく買主さんが一番信頼している不動産会社からの情報で買うかどうかを判断します。
このためレインズ片手仲介になっているかが重要なのです。
つまり両手仲介をする不動産会社の場合は、買主さんが信頼できる不動産会社を通じて買うことができないのです。
具体的な売却成功準備の手順
最後にアパート売却に成功する重要なポイントは理解できたと思いますので、具体的な売却成功準備の手順を説明しましょう。
最初に行うことは、売主さんが一番信頼できる売却の専門家を探すことです。
2番目に行うことは、一番信頼できる売却の専門家に相談して具体的な売却成功戦略を作ることです。
3番目は専門家に依頼して建物の検査をすることです。
4番目に行うことはできる限りお金をかけて問題点を解決することです。
5番目はレインズで公開売却をすることです。
6番目はレインズで売り出し後毎週反応状況を確認し、反応が悪ければ約30日くらいで利回りが０．５％程度高くなるように値下げして様子を見ることです。
適正金額に近づいてくればレインズに強い反応や、電話問い合わせの内容が大きく変化して売れるはずです。
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最後までご視聴いただきありがとうございました。
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