安全な短期売却成功のために売却スタート14日以内にすべきこと
みなさんこんにちわ売却専門の不動産コンサルタントの森本です。
今回は売却成功のために売却スタート後14日以内に行うべきことについてお話ししましょう。
売却スタート後最初の14日間は安全に有利に売却成功するための売却準備をする最重要な時期です。
しかし9割以上の売却失敗売主さんはこの重要性に気が付いていません。
これが売却大失敗の最大の原因や売却トラブルの最大の原因になっています。
今回は安全に売却に成功するための媒介契約締結後つまり売却スタート後14日以内に行うべきことをすべてお話ししていきましょう。
今回のお話を聞けば売却を予定している売主さんが安全な有利な売却成功するために何をいつ行ったらよいかが内容と理由が理解できるでしょう。
90日不動産売却成功専門チャンネルの目指すもの
この90日不動産売却成功チャンネルは不動産売却が初めてで専門知識も経験もない売主さんが安全にトラブルなく適正な金額で売却に成功できるように正しい売却成功法と反対に過去に売却大失敗売り主さんが行ってきた売却大失敗のタブーを徹底的に解説しています。
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売却専門不動産コンサルタント森本の略歴
私森本は、大学の法学部を卒業後東京都心部の数億円単位のマンション・一戸建て・土地などの売却を担当したのち、土地を短期間に高く売る不動産のプロ売主である不動産会社の社長の専属の売却代行人として売却成功戦略の作成から実際に売却業務全般を長年行ってきた現場の実務家です。
8年前からは東京都内中心に一般の売主さんから売却依頼いただく土地・一戸建て・マンション・アパートなどを一番早く、一番高く売れる可能性がダントツの1位と言われるレインによる片手仲介売却を専門に行っている不動産コンサルタントです。
安全な短期売却成功のためにスタート後14日以内に行うべきこと
では早速安全な不動産売却成功のために媒介契約後14日以内に行うべきことをお話ししましょう。
まず最初に理解しておかないといけないことは、媒介契約後つまり売却スタートから14日間は安全に有利に売却成功準備をする最も重要な時期だということです。
この最初の14日間の準備で売却成功できるか失敗するか９０％以上が決まるといってもいいでしょう。
では媒介契約後14日以内にすべきことをお話ししましょう。
一言でいえばこの14日間に行うことは売却成功のためのすべての準備です。
具体的には次の5つです。
１つ目は売主さんとの具体的な売却戦略についての打ち合わせです。
２つ目はレインズに売り出し情報を登録することです。
３つ目は不動産の徹底した調査です。
４つ目は販売図を作成とレインズ登録です。
5つ目は売れる金額の調査と最初の売り出し金額の決定です。
１つ１つ詳しくお話ししましょう。
１番目は売主さんとの打ち合わせです。
私森本の場合は媒介契約締結の直前と直後に売主さんと4時間くらい綿密に売却成功戦略について打ち合わせしています。
そして売却スタート後に発生する可能性がある様々な状況への対応について複数回の打ち合わせを行っています。
この売主さんとの売却成功打ち合わせで売却成功のために全体の具体的な戦略が決まります。
売り主さんとの売却戦略打ち合わせの内容は
① 売却不動産専門家による調査内容
② 売却条件
③ 最初の売り出し金額
④ 売り出し後の近隣所有者さんへのあいさつや対応方法
２番目はレインズ登録です。
売り出し情報のレインズ登録は、専属専任媒介契約の場合は媒介契約後5日以内、専任媒介契約の場合は媒介契約後７日以内です。
この時のレインズ登録は売り出し不動産の概略の文字情報だけです。
売り出し金額と住所の概略と駅からの距離、広さなどです。
3番目は媒介契約締結と同時に不動産の徹底的な調査を行います。
区役所や市役所、法務局、水道局、下水道局、現地などを徹底的に調査します。
また売主さんからいただいた資料すべてを何回も読んで売主さんから過去の事情や不動産の内容について聞き取り調査を行います。
もう一つの調査は売主さんが依頼した専門家による調査です。
土地売却の場合は、現地の仮測量です。
これは隣地の所有者の立ち合いなしに現地の境界と予想される地点での面積やブロック塀の状況や高低差、隣接地建物の越境などの調査を行うものです。
マンションや一戸建ての場合は、建築士さんによる建物状況調査です。
これは国土交通省の認定を受けた建築士さんが現場に行き目視で建物の状況について2時間ほどかけて行う調査です。
この土地家屋調査士さんによる土地の現況測量や建物の建築士さんによる現地調査で売り出す不動産の問題点が発見できます。
4番目は販売図の作成と販売図のレインズ登録です。
不動産の実質的な売却のスタートはレインズに販売図を登録した時からです。
このためにレインズに登録する販売図は非常に重要です。
販売図に書くことは一言で言えば、買主さんが買うかどうか判断できる情報をすべて書きます。
レインズの販売図とは重要事項説明書や売買契約書の事前の簡単な説明書を意味するものです。
販売図に書くものは具体的には2つです
不動産の問題点を含む詳しい内容と売主さんの希望する売却条件です。
このため販売図の作成は売主さんとの打ち合わせが終わり現況測量や建物の状況調査が終わり管理会社から有料の重要な調査報告書を買い取って内容確認したのち販売図作成が理想ですがマンションの場合14日後、土地売却の場合は20日後と遅れます。
このために最初のレインズ販売図には10日以内に調査できる確実な事実のみ書いて、残りは調査中と記載した暫定の販売図を作ります。
調査が完了し次第販売図を修正していきます。
つまり販売図は最初に1回だけ作成して終わりではありません。
2回3回と修正追加していきます。
販売図に記載する不動産の内容は土地売却の場合境界石が一部不明とか隣地の塀が一部越境、ゴミ置き場が敷地前にあることなどの問題点の説明や前面道路が4ｍ未満の場合はセットバック内容です。
マンションや一戸建ての販売図なら
駐車場の空き状況や駐車可能な自動車のサイズ
飼育できる動物の種類や何匹まで飼育できるか？
設備故障の内容や残置物の内容、管理費や修繕積立金
見学ができる予定の日程や見学予約の仕方などです。
販売図に記載する売却条件の例としては
土地売却の場合は古い家を解体して更地渡しか？古家付きでの売却か？
境界確定しての売却するか？境界確定しないで売却するか？
地中埋設物があった場合売主が撤去費用を負担するか？
隣地の建物や塀が越境していた場合売り主が越境を解消するか？
売主契約不適合責任免責での売却の場合は何が売主契約不適合責任免責か？と
引き渡し可能日
などです。
販売図に記載する売却条件はマンションや一戸建ての場合も同じです。
5番目に行うのが売れる適正な売り出し金額調査です。
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今回の動画はいかがでしたか？
売却成功のために最初の14以内にやるべきことが理解できたでしょうか？
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電話番号は東京03－5942－7409です。
また不動産売却の成功法を理論的に理解されたい方向けに、90日以内に売却成功した売り主さんの秘密を公開した売却解説本を3冊電子書籍で出版しています。
併せてごらんください。
最後までご視聴いただきましてありがとうございます。
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