マンションは売主さん居住中は本当に売れないの？
皆さんこんにちわ売却専門の不動産コンサルタントの森本です。
今回は売主さんが居住中のマンションは売れないのか？という疑問にお答えしましょう。
一般的にはマンションは売主さんが居住中は売れない、売れにくいというのが不動産業界の常識といってもいいでしょう。
しかし本当にマンション売り主さん居住中は売れないのでしょうか？
確かに売主さんが居住中のマンションは購入希望者さんの都合では自由に見学をできない、見学時に売主さんが目の前にいるのでゆっくり落ち着いて見学できない、室内に家具が置いていて室内の様子がよく見えない、室内写真を自由に撮影することができない。
などの売主さんが居住中のマンションには大きなデメリットがあることは事実です。
しかし森本は居住中でもマンションは正しい売却成功法で行えば90日以内に売れます。といつも言っています。
なぜか 実際に森本が売却依頼いただく居住中のマンションでも正しい売却成功法で行うと売れているからです。
具体例を出しましょう。
昨年私森本が売却依頼いただいた居住中マンションが３件ありましたが３件とも60日以内に売れました。
1件の居住中マンションは売り出し後30日以内に売れました。
残り2件の居住中のマンションは売却対策を徹底的に行った結果幸運にも60日以内に売れました。
反対に過去空室のマンションの売却の依頼を2件いただきましたが
60日以内に売れたものもありませんでした。
90日以内に売れたものが1件でもう1件は売れるまで1４0日近くかかりました。
この結果から何がわかるでしょうか？
マンションが売れる売れないと売主さんが居住中かどうかとは直接関係がないということです。
では何が原因でマンションが売れる売れないが決まっているのでしょう？
今回は、実際のマンションの売却現場を紹介しながら解説していきましょう。
90日不動産売却成功専門チャンネルが目指すもの
この90日不動産売却成功チャンネルは不動産売却が初めてで専門知識も経験もない売り主さんでも一般的に売却成功と言われる3か月以内に安全に適正な金額で売却に成功できるよう正しい売却現場の実態や正しい売却成功法を徹底的に解説するとともに過去に売却失敗売り主さんが例外なく行ってきた失敗の落とし穴も紹介しています。
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売却専門不動産コンサルタント森本の経歴
私森本は大学卒業後東京都心部近郊の数億円単位のマンション・一戸建て・土地などの売却を担当したのち、東京都内全域で土地を短期間に高く売る不動産の
プロ売主である不動産会社の社長の専属の売却代行人を長年務めました。
8年前からは東京都内中心に近県の売主さんから売却依頼いただくマンション・土地・一戸建・アパートなどを一番早く、一番高く売れる可能性がダントツの1位と言われるレインズによる片手仲介売却を専門に行っている不動産コンサルタントです。
マンションが売れる原因売れない原因解説
では早速今回のテーマ マンションは居住中でも売れるのかという疑問にお答えするとともに、マンションが売れる原因と売れない原因を実際の売却現場の実態から解説しましょう。
私森本が実際に売却依頼いただいた空室マンションと居住中マンションの売却現場の事例を紹介しましょう。
空室マンションも居住中のマンションも一番早く、一番高く売れる可能性がダントツの1位と言われるレインズによる公開売却つまり片手仲介売却を行いました。
空室マンションの売却現場と売却対策
2件の売却依頼いただいた空室マンションの過去の現場を紹介しましょう。
90日以内に売れた空室マンションは毎週平均3組以上の見学希望があり、この状態が2か月以上継続しました。
売れるまで1４０日かかったマンションも毎週平均1組の見学希望者がありました。
しかし60日たっても空室のマンションは2件とも見学希望者さんは多かったのに誰も買わなかったのです。
見学に来てハイ終わりという感じです。
では空室のマンションはどんな対策をして売れていったのでしょうか？
140日で売れた空室のマンションは複数回にわたり、売り出し金額を約5％づつ値下げしていき4回くらいの値下げをしたときに売れていきました。
90日以内に売れた空室のマンションは毎週平均3組くらいの見学があり80日後に2組購入申し込みがありましたが2組とも5％から８％の大幅な値引き交渉がありました。
値引き希望金額が５％の購入希望者さんと交渉し、値引き金額を少なくできて売れていったのです
空室での売却依頼いただいたマンションは共通点がありました。
空室のマンションは2件とも売主さんがマンションを買った金額よりかなり2割から3割安い金額で売れていきました。
また2つとも建築後20年以上経過していたマンションで
2件ともに建物状況調査を行っていました。
さらに空室マンションは2件とも東京23区以外の郊外の駅から10分以内のマンションでした。
居住中マンションの売却現場
続いて私森本が売却依頼いただいた3件の居住中のマンションの実際の売却現場の様子を紹介しましょう。
1つ目の居住中のマンションは、売り出し後最初の見学に来た方が買いました。このため売り出し後30日以内に売れました。
2つ目の居住中のマンションは、売り出しても30日たっても売れませんでした。
見学者の数も少なく、毎週1人かゼロでした。
また見学者は本気で買う様子は全くなくただ見学したかっただけでした。
このために売り出し後30日で売主さんが５％程度値下げしたら急に見学者が増えて値下げ後14日後に見学者さんの1人が値引き条件付きで購入申し込みがあり、売主さんが値引き金額を全額承諾して売れました。
3つ目の居住中マンションは年末が迫る11月に売却依頼いただきました。
やはり最初の売りだし後30日は売れませんでした。
見学者は3人程度ありましたが、単なる見物人で本気で買う気配は全くありませんでした。
売主さんが年内には売却成功したいとの相談がありましたので
私森本は今すぐに5％程度値下げすることをお勧めしました。
売主さんはすぐに約６％値下げしました。
値下げ後急に見学者が増えて見学者さんの1人が大幅値引きで購入申し込みをしてきました。
結果的には、交渉の結果買主さんが大幅値引き金額を撤回し値下げ後の売り出し金額満額で売れました。
マンションが売れる・売れないの本当の原因
さてこの動画をご覧いただいている方はマンションが売れる、売れないの原因はわかりましたか？
居住中だから売れない、空室だったら売れるといった単純な原因ではないことが理解できたでしょう。
では何がマンションが売れる売れないの原因だったのでしょうか？
１つ目の原因は、売り出し金額が適正金額かどうかの違いです。
売り出し後30日に売れなかった原因は適正金額より金額が高かったことです。
空室で売れなかったマンションでも何回か値下げして適正金額まで値下げしたら30日以内に売れました。
２つ目の原因はマンションそのものの人気度の違いです。
3つ目の原因は居住中でも自由見学ができるように平日でも売り主さんが留守中でも見学できる体制を作り上げたことです。
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今回の動画はいかがだったでしょうか？
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最後までご視聴いただきありがとうございました。
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