マンションが売れない原因と解決法
みなさんこんにちわ不動産コンサルタントの森本です。
今回はマンションが売れない原因と解決策についてお話しします。
マンションは普通に売れば東京都心部では６０日以内にで売れるものです。
東京郊外でも９０日以内で売れるものです。
これは国土交通大臣指定流通機構首都圏マンションのレインズの売り出してから売れるまでの日数という調査データで明らかです。
しかしなぜ売れないのかとマンションが売れなくて悩んでいる売主さんがたくさんいることも事実です。
また最初は高く売れますよと言っていた不動産会社が、売れません値下げしましょうと何度も言ってきて悩んでいる売り主さんもいらっしゃるでしょう。
でも安心してください。１０分後には心配は安心に代わっているでしょう。
この動画を見ればマンションが売れない原因がはっきりわかります。
またどのようにしたらすぐに売れるのか？の解決法がわかります。
今回はマンションが売れない原因を詳しく解説するとともにすぐに効果が出る解決法についてお話しします。
９０日不動産売却成功チャンネル
この９０日不動産売却成功チャンネルは不動産売却が初めてという売主さん向けに一般的に売却成功と言われている３か月以内に売却成功できるように正しい売却成功法と反対に多くの売却失敗売主さんが気が付かないうちに落ちた売却失敗の落とし穴を徹底的に解説しています。
マンション売却に失敗したくないと思う売り主さんはしますぐチャンネル登録してください。
売れない原因
マンションが売れない原因は多くの場合次の８つのうちのどれかです。または複数の原因です。
① 金額が高すぎる
② 売主さんが売却を依頼した不動産会社が囲い込み売却妨害している
③ レインズ公開売却していない
④ 売り主さんが売却依頼した不動産会社が広告制限している
⑤ 見学できない
⑥ 現地がひどい
⑦ 空室でない
⑧ 引き渡しが３か月以上先など長すぎる
この８つです。
一つ一つ説明していきましょう。
① 金額が高すぎる
これは売れない原因のダントツの１位です。
どんなにいいマンションでも人気のマンションでも適正金額以上では売れません。
全体が値上がりしない限り売れません。
金額が高い場合は、どんなに広告しても全く売れません。
理由は買主さんはどうしても高いマンションを買わなければいけない理由がないからです。
買主さんは多くのマンションを比べて一番安くていいマンションをたった１つしか買わないのです。
国土交通大臣指定流通機構レインズのマーケットデータを見れば売れているマンションの金額と売れ残っているマンションの金額の平均などがわかります。
また売れている築年数や売れ残っている築年数もわかります。
② 囲い込みをしている
これは古くから大手不動産会社をはじめとした多くの不動産会社が行ってきた売り主さんの売却妨害です。
他の不動産会社に買主さんがいたとしても他の不動産会社の買主さんが絶対に買いうことができないように妨害するので売れません。
③ レインズで公開売却していない
最も早く高く売れるレインズ売却つまりレインズによる公開オークションを行っていないと売れません。
レインズは売却成功率ダントツの１位です。
レインズにきちんとした詳しい販売図を登録していることが売却成功の最低条件です。
④ 販売図に室内写真がない
本気の買主さんは事前に購入希望のマンションを絞り込んで見学に行きます。
最低限の努力で希望のマンションを買いたいのです。
室内写真がない販売図では様子がわからないので見学希望のマンションからは除外される可能性が高くなります。
⑤ 広告制限している
広告で１番効果があるのは、売主さんが売却を依頼した不動産会社以外が広告することです。
理由は９割以上の買主さんは売主さんが売却依頼した以外の不動産会社にいるからです。
買主さんは広告だけでマンションを買いに来ないのです。
多くの場合広告を見て買主さんが信頼して仲の良い不動産会社の営業マンに連絡してくるのです。
売主さんが売却依頼した不動産会社が広告制限していると売れないのはこのためです。広告不足ではなく信頼関係がないからです。
⑥ 見学できない
見学できないと売れません。
マンションの買主さんは現地を見に行って確認して買うのです。
現地で買いたいと感じるから買うのです。
見学できないと買わない、買えないのです。
⑦ 現地がひどい
現地を見て買う買わないの最終判断します。
買う人は買う準備をして現地に行きます。
現地がひどい状態ならせっかく買いに来た買主さんをがっかりさせてしまいます。
⑧ 引き渡し日が３か月以上先
本気で買う買主さんは何らかの理由で今すぐに住みたい人です。
契約してもすぐ住めないマンションはよほどいいマンションで安いマンションでないと買わないのです。
売れない場合の解決策
いかがだったでしょうか？売り出して３か月たってもマンションが売れない売り主さんは心当たりがあることがあったのではないでしょうか？
売れない原因がはっきりしましたか？
売れない原因が分かったところですぐに売れるようになるための解決法をお話ししましょう。
① 金額が高い
これは適正金額まで値下げするしかないです。
適正金額とはマンションの実力つまり人気に応じての適正金額という意味です。
人気が高いマンションは高い金額が適正金額、反対に人気が低いマンションは安い金額が適正金額です。
売り主さんの夢を壊すようですが、適正金額以上ではもともと売れないものです。
反対にどんなマンションでも適正金額まで値下げすれば早ければ値下げ後１４日～２０日程度で売れます。
適正金額というのは売却成功の特効薬なのです。
② 囲い込みをしている
これは論外です。
売主さんが売却依頼している不動産会社が売り主さんの最大の敵になっていたら話にならないです。
今売り主さんが売却依頼している不動産会社を排除するしかないです。つまり不動産会社変更しかありません。
理由は囲い込みをどうしてもやりたい不動産会社を止めることはできません。
３か月間は契約解除しないのであれば、できる対策は民間広告をすべてやめてもらいレインズだけで売ってもらうことですが、売主さんが言っても聞かないでしょう。
③ レインズで公開売却していない
レインズで公開売却さえすれば３か月以内に８０％以上売れるはずです。
反対にレインズで公開売却していないで民間広告で売っていたら８０％以上売れないかもしれません。
そのくらいレインズ公開売却の威力は売り主さんの想像をはるかに超える絶大な力があります。
解決法はこれも不動産会社の交代しかないです。
多くの不動産会社は本音はレインズ公開売却は何としてもやりたくないのです。
片手仲介ではもうからないからです。
特に会社の大宣伝している不動産会社や一括売却査定会社に非常に高い情報料を支払っている不動産会社は両手仲介しないもうからないのです。
④ 販売図に室内写真がないなど質の悪い販売図
これは室内の荷物を徹底的に減らして、清掃してイメージのよい写真を撮りましょう。
⑤ 広告制限している
これも囲い込み両手仲介と同じです。
売り主さんが売却依頼した不動産会社ではなく他の会社が広告できるように許可することです。
解決法は不動産会社の変更しかありません。
広告制限は不動産会社の社長命令で会社が組織的に行っているからです。
⑥ 見学できない
これも売れない大きな原因です。
買主さんは非常に短気です。忙しいのです。
見学できないとよほどすごいマンション以外は他のすぐに見学できるマンションを見に行って買ってしまいます。
⑦ 現地がひどい
解決法は荷物をトランクルームに移動するか捨てて徹底的に減らしてリフォームとプロのハウスクリーニングを入れることです。
特に居住中は要注意です。
マンションはあくまでも売り物と考えてください。
たったの３０日か６０日の我慢です。
ピッカピカの最高の状態で見学できるようにしましょう。
⑧ 引き渡し日が３か月以上先
対策はいったん売却のために賃貸に引っ越すのが大原則です。
もしできなければ引き渡しがすぐにできるようになってから売りに出すことです。
どれも売り主さんが本気でやる気になれば１日でできることばかりです。
本気で解決法を実行すれば早ければ１４日以内に遅くとも２０日くらいで驚くほどの効果が出て売れるでしょう。
無料のマンション売却相談の案内、マンション売却査定の案内
最後に私の事項紹介と無料のマンション売却相談の案内、マンション売却査定の案内をして終わりにします。
私は大学の法学部を卒業した年レインズが誕生した年に宅建試験に合格し東京都内中心に近県で不動産売却を専門にしてきました。
一般の売り主さんだけでなく不動産のプロである不動産会社の社長の専属の売却代行人も務めた人間です。
８年前から東京都内中心に売主さんから依頼される不動産を売る売却専門の不動産会社を行っています。
今無料の売却相談と無料の現地相談行っています。
希望の方はメールか電話で連絡ください。
売却相談は相談無料(予約不要)！
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