住み替え売却失敗しない売り出しタイミング

皆さんこんにちわ不動産コンサルタントの森本です。

今回は売却相談が多い住み替えの売り出しタイミングについてお話しします。

新しい家を買って今住んでいる家を売り出すタイミングはいつがいいのでしょうか？

このタイミングを間違うと不動産会社に囲みをされて売れなくなり時間切れで不動産買取会社に大安売りで売ることになったり大安売りの買取保証になったりして売却大失敗になります。

悪い不動産会社の囲い込みを防ぎ住む替え売却失敗しないための重要ポイントが４つありますが今回は重要ポイントの一つ売り出しタイミングについてお話しします。

この９０日不動産売却成功チャンネルは不動産売却が初めてで不動産売却の仕組みや不動産会社の裏の実態を知らない売主さんが一般的に売却成功と言われる３か月以内にトラブルなく安全に適正な金額で売却に成功できるように正しい売却成功法と反対に９割以上の売却失敗売主さんがインターネットのウソの情報を信じて落ちてしまう売却失敗の落とし穴を徹底的に解説しています。

不動産売却に絶対に失敗したくないと思う売主さんは今すぐにチャンネル登録してください。

私森本は東京都内中心に土地や一戸建てを短期間に高く売る不動産のプロ売主である不動産会社の社長専属の売却代行人を長年務めたのち８年前から東京都内中心に一般の売主さんから売却依頼いただくマンション・土地・一戸建て・アパートなどを一番早く・一番高く売れる可能性がダントツの１位と言われるレインズによる片手仲介売却を行っている売却専門の不動産コンサルタントです。




 

では早速今回のテーマ住み替え売却の時に今住んでいる家の売り出しタイミングはいつがいいかについてお話ししていきましょう。

考え方は新しい家に引っ越しする予定日から逆算して計算します。

今住んでいる家がマンションの場合は引っ越しの４か月前です。

今住んでいる家が古い一戸建ての場合は引っ越しの５か月前、今住んでいる家が新しい一戸建ての場合は引っ越しの４か月です。

４カ月前とか５か月前に売り出すとずいぶん長いなー、余裕があるなと誤解される方も多いでしょう。

しかし余裕はほとんどありません。意外とぎりぎりです。

ぎりぎりになる理由は3つあります。

1つ目の理由は不動産はすぐに売れないこと

2つ目の理由は買主さんの多くが現金ではなく銀行の住宅ローンを利用すること

3つ目の理由は売却成功するための準備つまり買主さんが強く希望する境界確定などに長い時間がかかることです。

では今住んでいる家がマンションの場合で実際の売却現場の全体のスケジュールを見ていきましょう。

売り出し金額が適正な金額な場合は普通は値下げすることなく２か月以内に買主さんが見つかって売買契約ができます。

売買契約後買主さんの住宅ローンの本審査に約１か月程度かかります。

つまりマンション売却の場合は適正な金額で売り出して買主さんの住宅ローンが一発で合格できれば３か月で売却できる状態になります。

4か月目に売主さんが新しい家引っ越しして買主さんに今住んでいるマンションを引き渡して売買代金をもらうまでに余裕期間が１か月残ります。

しかしもし最初の売り出し金額が適正な金額より高い場合はどうでしょうか？

売り出しから２か月たっても全く売れません。

この場合は値下げをして再度売り出さなければいけません。

値下げをした金額が適正な金額であれば、ほとんどの場合

値下げ後２週間以内に購入希望者が現れ1か月以内に売買契約ができます。

売買契約後買主さん住宅ローンの本審査に約1か月かかりますので

売却成功できる状態になるまで４か月かかります。

新しい家に引っ越しとほぼ同時に今住んでいるマンションを買主さんに引き渡して売買代金を受け取ることになります。

住み替えのマンション売却の場合引っ越しの4か月前の売り出しでぎりぎりということが理解できたでしょうか？





 

では続いて今住んでいる家が古い一戸建ての場合は引っ越しの何か月前に売り出せばいいのでしょうか？

答えは５か月前です。

今住んでいる家が古い一戸建ての場合の売却の全体スケジュールを見ていきましょう。

古い一戸建ての場合は、実際には古家付きの土地売却になります。

土地売却の場合は90％以上境界確定測量が必要になります。

前面道路が公道の場合は、隣接する土地所有者との境界確定だけでなく道路と敷地の境界も確定することが必要になります。このために境界確定測量に５か月間程度かかります。

実際の売却現場では売り出し後１か月以内に隣地との境界確認をしないで現地の状況の概略を測量する仮測量を行い仮の測量図を作成し２か月目から本格的売却スタートとなります。

売り出し金額が適正な金額の場合は仮測量図が完成して2か月以内買主さんが現れて売買契約ができます。

この場合は４か月目に買主さんの住宅ローンの本審査となります。

境界確定測量が５か月以内に無事終了すれば５か月で売却ができる状態になります。

売主さんも5か月で新しい家に引っ越しますので引っ越ししてすぐに買主さんに古い家付きの土地を引き渡して売買代金を受け取ることができます。

古い家付きの一戸建て売却の場合引っ越しの5か月前に売りだしてぎりぎりと理解できたでしょうか？

では仮に売り出し金額が適正な金額より高い場合はどうなるでしょうか？

仮測量図完成後2か月たって売れないでしょう。

この場合３か月後に値下げして再度売り出すことになります。

値下げ後に適正な金額になった場合は、４か月目に買主さんが見つかり売買契約できます。

この場合５か月目に買主さんの住宅ローンの本審査です。

５か月目に境界確定測量が完了していれば新しい家に引っ越してすぐに買主さんに古い家付きの土地を引き渡して売買代金を受け取ることができます。

 

今住んでいる家が古い家の場合引っ越しの５か月前に売り出して

ぎりぎりという理由が理解できたでしょうか？

 

では最後に新しい中古の一戸建ての場合は引っ越しの何か月前に売り出せばいいのでしょうか？

これはマンションと同じ４か月前です。

なぜでしょうか？

新しい一戸建ての場合は購入時に境界確定測量を行っている可能性が高く、また境界石も正確な位置にすべてある可能性があるために境界確定測量を行わなくても売れることが多いからです。

また建築後１０年以内の新しい中古一戸建ての場合は建物もきれいで設備故障等もないので売り出し金額が適正な金額なら売り出し後２か月以内に売れるでしょう。

売買契約後の３か月目に買主さんが住宅ローン審査となります。

4か月目に新しい家に引っ越ししてすぐに今住んでいる新しい中古の一戸建てを引き渡して売買代金を受け取ることができます。

この時には４か月前に売り出せば１か月間の余裕期間が残ります。

難しいのは建築後１５年以上、２０年以上たった中古の一戸建ての場合です。

この場合は境界石が一部なかったりしますので、境界確定測量を行う必要があり引っ越しの５か月前に売り出すのが安全です。

今回に動画では話の簡単にするために、今住んでいる家に住宅ローンが残っていない方ですぐに新しい住宅ローンを借りることができる方や現金で新しい家を買うことができる方についてお話ししました。そして今の家に売主さんが引っ越しの直前まで住んでいて解体を行わないこと及び買主さんの住宅ローンの本審査が１か月以内に一発で合格できることを前提にしました。

さらに境界確定測量も隣接地の所有者さんの協力が得られて５か月以内に完了すること事を前提としました。

実際の売却現場では、住宅ローンの残高が数千万円残っていたり、新しい住宅ローンを借りる銀行との約束で新しい住宅ローン融資までに売却を完了させないといけない場合、土地の境界確定に隣接地の所有者さんの協力が得られずに5か月以上かかったり、買主さんの住宅ローンが不合格になり最初から売却のやり直しもありますので要注意です。

今住み替え売却の売主さん向けに無料の売却電話相談とご現地相談を行っています。

売却無料相談希望の方は電話かメールで連絡ください。

電話番号は東京０３－５９４２－７４０９です。

また２年前に不動産売却が初めてで専門知識も経験もない売主さんが９０日以内に次々と売却成功していた秘密を公開した売却解説本を電子書籍で２冊出版しています。併せてごらんください。

最後までご視聴いただきましてありがとうございました。