住み替え売却は囲い込み両手仲介の危険性最大
住み替え売却は囲い込み両手仲介の危険性最大
皆さんこんにちわ不動産コンサルタントの森本です。
今回は住み替え時は囲い込み両手仲介の危険性が最大というお話をしましょう。
無料の売却電話相談を行っていますが、毎月に2件程度は売却依頼した不動産会社が囲い込み両手仲介会社だったので困っています。どうしたらいいでしょうかというものです。
囲い込みの売却相談の大半は住み替えの売却の時に購入した同じ不動産会社に売却依頼していたのです。
今回は住み替えの売主さんは囲い込み両手仲介の危険性最大の仕組みについてお話ししていきましょう。
90日不動産売却成功チャンネル
この90日不動産売却成功チャンネルは不動産売却が始めてで専門知識も経験もない売主さんが一般的に売却成功と言われている3か月以内に安全に適正な金額で売却に成功できるように正しい売却成功法と反対に9割以上の売主さんがインターネット情報を信じて気が付かないうちに落ちてしまう売却失敗の落とし穴を徹底的に解説しています。
売主さん専属売却人 森本の経歴
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私森本は不動産を短期間に高く売るプロである不動産会社の社長に雇われて専属の売却人として短期売却を専門に行っていた人間です。
現在は東京都内中心に売り主さんから売却依頼いただくマンション・一戸建て・土地・アパートなどを
一番高く一番早く売れる可能性がダントツの1位と言われるレインズによる片手仲介売却を専門に行っている不動産コンサルタントです。
住み替え時の売却は囲い込み両手仲介の危険性最大
では早速今回のテーマ住み替え時の売却は囲い込み両手仲介の危険性最大というお話をしましょう。
たくさんの有名な大きな不動産会社は大金をかけて住み替えを大宣伝しています。
なぜでしょうか？
ズバリ理由は仲介手数料１８％つまり３回連続両手仲介できる最大のチャンスだからです。
不動産会社から見れば住み替えのお客さんは最悪でも仲介手数料１２％のぼろもうけの最高のカモです。
住み替えのお客さんは囲い込み両手仲介が最もやりやすい最高のカモです。
なぜでしょうか？
住み替えの場合は売却と購入を同時に行うのでお客さんにとっては非常に難しく感じるために、一つの不動産会社に任せた方が便利で安心だと思うのです。
このために最初から不動産会社が最大限儲かる３回連続両手仲介できるように最初から誘導しやすいのです。
つまり住み替え売却の場合は売り主さんが気が付かないうちに一番不利な囲い込み両手仲介の不動産会社に売却依頼して囲い込み両手仲介してくださいと自ら頼んでいるのです。
つまり売り主さんが気が付かないで売り主さん自身を追い込んでいるのです。
喜んで売主さんが自分から安売りに追い込まれる典型的パターン
一番わかりやすい例で売り主さんを追い込む方法を紹介しましょう。
先に新しいマイホームを買って住宅ローンを申しこみます。
この時にどんな銀行をお勧めするでしょうか？
売り主さんが一番喜ぶのは金利が安い銀行ですね。
ところが金利の安い銀行には大きな落とし穴があります。
融資基準が厳しいのです。
融資するときに今借りている住宅ローンの全額返済が条件になります。
そうなると売り主さんはどうなるでしょうか？
短期間に確実に売らないと新しい銀行の安い銀行ローンが借りられません。
不動産会社は最大のチャンスです。
この時に最初は安く売りましょうとは決して言いません。
高い金額で売却依頼を受けます。
売り主さんも喜びますね。
当然ですが金額が高く囲い込みをするので全く買主さんは現れません。
この間に新しいマイホームの支払い期限が迫ってきます。
いよいよ2か月を切ってきました。
このままでは新しいマイホームの住宅ローンを借りることができません。
住み替えを依頼した不動産会社からもう時間がないので一般の売り主さんに売るのは無理なので金額は安いですが買取会社に売りましょうと提案されます。
住み替えの売り主さんはこの段階でしまっただまされたと気が付きます。
しかし時間に余裕がないために安い金額での買取を断ることもできません。
これが典型的に住みかえ時に売り主さんを最初に喜ばせながら追い込んで大安売りさせて3回連続両手仲介する典型的なパターンです。
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