不動産売却失敗成功を分ける両手仲介と片手仲介
みなさんこんにちわ不動産コンサルタントの森本です。
今回は不動産売却時の売却失敗・成功を分ける両手仲介と片手仲介さらに売主さんの売却失敗へ安売りに持ち込む意図的な両手仲介つまり囲い込みの裏の実態を解説します。
yutube動画は本日19時公開予定です。
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90日不動産売却成功チャンネルは不動産売却が初めての売主さん向けに正しい売却現場の実態や正しい売却成功法と反対に多くの売主さんが宣伝に騙され気が付かずに落ちる売却失敗の落とし穴を徹底的に解説しています。
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90日以内売却専門売主さんの味方 森本略歴と専門分野
私は大学卒業年に宅建試験に合格し以後30年以上東京及び近県で不動産売却を専門にしています。
一般の売主さんだけでなく不動産のプロつまり不動産会社の社長の専属売却代行人も務めた人間です。
現在は東京都内と近県で売主さんから依頼いただくマンション・一戸建て・土地・アパートなど様々な不動産だけを売却する売却専門会社をやっています。
売却相談や売却依頼があれば電話かメールで連絡いただければ担当させていただきます。
売主さんの売却失敗に誘い込む囲い込み 両手仲介とは？
では早速今回のテーマ不動産売却時の失敗成功を分ける両手仲介片手仲介さらに売主さんを売却失敗に持ち込む意図的な両手仲介つまり囲い込みの恐ろしい実態について解説します。
最初に両手仲介と片手仲介の仕組みから説明しましょう。
両手仲介とは売主さんが売却を依頼した不動産会社が民間広告のスーモなどを使って直接買い主さんも見つけて買い主さんからも仲介手数料をもらう取引です。
短期間に高く売れる日本政府も業界団体も目指す片手仲介とは？
これに対し片手仲介とは売主さんから売却依頼された不動産会社は国土交通大臣指定レインズを使って他の不動産会社にいる買い主さんを探し買主さんの不動産会社と共同して売買を成立させる仕組みです。
日本政府と業界団体は30年以上前に不動産売却時に短期間に適正金額で買主さんが見つかって売買ができることを目指し日本初となる公開売却の仕組みを共同で作り上げました。
これが昭和63年の宅建業法改正でできたのが国土交通大臣指定流通機構です。このコンピュータシステムがレインズです。
売主さんご存じでしたか？ここ不動産売却成功失敗を分ける最重要なところです。
売主さんならどちらを選びますか？片手仲介？ 両手仲介？
売主さんにとってはどちらがいいのでしょうか？
売主さんにとっては短期間に高く売れればどちらでもいいよと思うのではないでしょうか？
売却現場実態？成功率が高いのは？片手仲介？両手仲介？
しかし不動産売却現場の実態としては片手仲介の方がはるかに短期間に高く売れることがわかっています。
もっとわかりやすく言えば両手仲介なら短期間に売れない、または高くは売れないことがわかっています。つまり売却成功率が低いことがわかっています。
高く売りたいなら一括売却査定などやっている場合ではない
一括売却査定などやっている場合ではないです、最初にやるべきことは日本政府が作っている売却成功の仕組みを正しく勉強することです。成功者はみんなこの方法で短期間に高く売っているからです。
日本政府と不動産団体が共同でつくった日本最強の買主さん探しの公開売却の仕組み
では簡単に日本政府と不動産団体が共同でつくっている日本最強の公開売却の仕組みを紹介しましょう。
売主さんから売却依頼された不動産会社は国土交通大臣指定流通機構に売り出し情報を登録します。登録すればすぐに買主さんから物件探しを依頼されていた全国の不動産会社がレインズを見て買い主さんに紹介する仕組みです。
もし買主さんが気に入ればすぐに見学問い合わせや購入申し込みができる仕組みです。
しかも売主さんにも買い主さんにも相談できる不動産会社が付いて難しい専門業務や手続きも代行してくれます。
まさに売主さんの信頼をいただいた不動産会社と買い主さんの信頼をいただいた不動産会社が共同して信頼関係をもとに行う不動産売買の仕組みです。
不動産会社の実態
では実際に不動産会社はこの国の目指している共同仲介方式つまり片手仲介方式の方向で行っているのでしょうか？
私が30年以上不動産業界にいて多くの不動産会社を見てきましたが
国の目指す売主さんにとっても買い主さんにとっても短期間に適正金額で売買できる片手仲介・レインズ方式で行っている不動産会社は非常に少数でしょう。
なぜ売主さんに大きなメリットがある片手仲介しない？
売主さんにとっても買い主さんにとっても短期間に売買できて非常にメリットがあるのになぜ多くの不動産会社は片手仲介しないのでしょうか？
理由は簡単です、不動産会社の社長が許可しないからです。社長が反対しているからです。
理由は何でしょうか？
不動産会社が儲からないからです。
不動産会社の社長にとって売主さんや買い主さんの利益は2の次3の次です。
自分が儲かることが最優先です。
売却失敗原因 両手仲介会社の特徴見抜き方
両手仲介で有名なのは大手不動産会社です。しかし現実的には人為的に両手仲介しているのは大手不動産会社ばかりではないのです。
中小不動産会社でも多いです。
コわーい囲い込み 両手仲介
続いて最も怖い売主さんを売却失敗させて意図的に両手仲介する囲い込みについて説明しましょう。
囲い込みとは、他の不動産会社に買い主さんがいても買えないように妨害することです。
つまり売主さんが選んで売却依頼した不動産会社が売主さんの売買の成功を妨害する行為です。
大手不動産会社をはじめ広告宣伝している有名不動産会社が古くから行ってきたことです。
自分の会社で買い主さんを見つけるまで徹底的に他の不動産会社の買い主さんが買えないように妨害するのです。
囲い込みの実態
囲い込みで有名だった大手財閥系の不動産会社が行っていた例では、レインズに販売図を登録しない、問い合わせると商談中とか担当者扱いとか様々な言い訳をしていくものです。
さらに意図的に売主さんに不動産を売れなくして売主さんが困り果てたころ自分の会社で見つけた買い主さんに売らせるために売主さんに大幅な値下げを強引に要求する方法です。
囲い込み 両手仲介会社の特徴見抜き方
では両手仲介や恐ろしい囲い込みをする可能性が高い不動産会社はどうすれば見抜けるでしょうか？簡単な方法を紹介しましょう。
民間広告をたくさんしますとか買い主さんがたくさんいますとか宣伝している不動産会社や買取保証を行っている不動産会社は両手仲介囲い込みをする可能性がある不動産会社とみていいでしょう。
理由は片手仲介の不動産会社は民間広告はほとんど使わないからです、使う必要がないからです。
片手仲介会社の特徴
片手仲介の不動産会社は民間広告はほとんど使わないからです、使う必要がないからです。
国土交通大臣指定流通機構つまりレインズコンピュータシステムは買い主さん探しでは日本最強だからです。
一般的に民間広告の数百倍数千倍の威力があるからです。
売主さんなら不動産売却時にどちらを選びますか？売主さんは不動産売却時に不動産会社を自由に選べます。
片手仲介会社の実例と90日以内売却成功率
参考までに私がやっている不動産売却専門会社グローリーハウスは
基本コースは最も成功率の高いレインズ方式です。
私のやっている不動産売却専門会社では売り出し金額や売り出し条件は売主さんがすべて決めています。
また買主さんの選定についてはすべて売主さんが判断しています。
このレインズによる公開売却片手仲介方式で90日以内に80％以上売れています。早い時は60日以内に売れています。
参考までに近年私に売却依頼いただいた案件で買い主さんが見つかった広告を紹介しましょう。
中央区中古戸建 レインズ
荒川区土地 レインズ
豊島区賃貸中マンション レインズ
八王子市マンション 民間広告スーモ
埼玉県ふじみ野市古家付き土地 レインズ
埼玉県八潮市古家付き土地 レインズ
千葉県マンション レインズ
八王子市大型土地 紹介
江戸川区土地 レインズ
神奈川県アパート1棟 レインズ
いかがですかいかにレインズが買い主さん探しで強いかご理解できたでしょう。
買主さんはどんな不動産会社にいる？
また買い主さんを連れてきた不動産会社はどんな会社だったでしょうか？も紹介しましょう。
地元でしょうか？それとも大手でしょうか？その他でしょうか？
有名大手会社1件 １０％
中小不動産会社６件 ６０％
地元不動産会社1件 １０％
民間広告 １０％
その他 １０％
いかがでしょうか？
私がいつも大手は買主さんを探す力が弱い、中小不動産会社が非常に強いしかし地元とは限らない、買い主さんを連れてくるのはあくまでも買主さんが信頼している不動産会社だといっている理由がお判りでしょう。
まとめ 売主さんは自由に成功も失敗も選べます
売主さんはインターネットの宣伝を信じますか？それとも実際の売却現場に実態を信じますか？
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最後までご視聴いただきましてありがとうございました。
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