マンション売却見学開始はいつ？
みなさんこんにちわ不動産コンサルタントの森本です。
今回はマンション売却の時の見学が始まる時期についてお話しします。
このお話はyutubeの90日不動産売却成功チャンネルでも同内容の動画を公開予定です。
ズバリ 媒介契約後10日から14日後です。
レインズ登録後から10日後くらいです。
なぜそんなに早いのか？と思う売主さんもいらっしゃるでしょう。
本当？と疑う売主さんもいらっしゃるでしょう。
しかし事実です。
まじめな不動産売却の専門家が行うと私以外でも誰でもこんな感じです。
不動産売却の成功は最初から短期間に適正金額で売れるように準備して行うものなので早いのです。
14日たっても見学が始まらないのはおかしいのです。
何か根本的な問題があるのです。
では今回はなぜ媒介契約後14日以内に見学が始まるか？
正しい売却の仕組みについて、売却現場の実態、不動産売却専門会社の仕事の実態についてお話ししましょう。
なぜ見学は売却スタートから14日で始まるか？
売主さんの中には見学者が現れるの早いなーと感じるかもしれません。
これはたまたま偶然でなく 戦略的に速くしているのです。
見学の始まりを14日後に設定しているのです。
最短で見学者が現れる可能性が一番高い方法を使っているのです。
この方法は2つの大きなポイントがあります。
①売り出し金額が適正
②レインズに販売図登録されている見学可能日が書いている
この2つです。
レインズは民間広告と異なり反応が非常に速いのです。
多くの不動産会社に今すでにいる買い主さん候補に情報が、サポート付きで届くからです。
見学問い合わせも見学スケジュール調整も不動産会社が行ってくれるので、非常に速いのです。
売却スタートから14日後見学開始のための準備の現場
不動産売却開始後14日で見学がスタートできる準備の作業の裏側をお話ししましょう。
売却スタート前7日 売主さんから一本の電話
例外なく売却スタート前7日以内に売主さんから1本の電話がかかってきます。
「売却相談したいので数日後自宅に来てください。」
訪問当日まで数日 不動産徹底事前調査
売主さんへの訪問までの数日で、売主さんの不動産を徹底的に調査します。
不動産調査が終わったら、売れる金額調査を行います。
最後に売れる金額と成功戦略を考えます。
約3日間考え続けます。
売主さん訪問当日 前半 聞き取りと説明
当日訪問すると事前に売主さん家族が全員集まっています。
挨拶後売主さんから詳しい売却の理由、希望、不安などを聞き取り、資料を全部拝見します。
その後売却成功法と失敗の落とし穴や全体スケジュールお話しします。
売却現場を拝見します。
いよいよ質問に回答していきます。
売主さんがききたいのはいくらで売れそうか？
売り出し金額をいくらにしたらいいか？
どんな準備をしたらいいか？
売主さんが成功法も失敗の落とし穴、成功する売り出し金額の考え方を理解したのち
いよいよう売主さんに3つのことを決めていただきます。
売り出し金額
建物検査をするかどうか？
売却条件 引き渡し日・売主責任などです。
売主さん訪問当日 中盤 媒介契約
売却スタートとなる正式な依頼契約書である売伽位契約書の説明です。
特に仲介手数料の説明などです。
その後売主さんに売り出し金額と建物検査をするかしないかを記載いただいて媒介契約書に署名捺印いただきます。
私がやっている売却専門会社グローリーハウスは専任媒介と専属専任だけですが、多くの売主さんは専属専任を希望されます。
売主さん訪問当日 後半 第1回目の売却準備打合せ
媒介契約契約締結後は、さっそく第1回目の売却成功準備打合せです。
ここで成功するために売主さんの決定事項を打合せします。
広告方式
広告全面解禁？か限定広告か？
メリット・デメリット
見学対応日と時間
売却条件
その後売主さんの資料を1時間くらいお借りしすべてコピーさせていただきます。
次回7日後の売却準備、見学準備打合せ、室内写真撮影打ち合わせ日を決めて初回訪問は終わりです。
媒介契約後約7日 レインズ登録と仮販売図登録
媒介契約締結後は正式な売却業務の依頼がありましたので、さっそくレインズ登録のための不動産調査です。
平日2日くらい役所調査を行い3日後くらいにレインズ登録します。
並行してレインズ登録後仮の販売図を作成し、7日以内にレインズ登録します。
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