不動産売却仲介手数料 国が決めたルール？解約時にも必要？
みなさんこんにちわ不動産コンサルタントの森本です。今回は不動産売却時に必要な仲介手数料の決まりについてお話ししましょう。
今回は国の決めたルールや考え方をもとに説明します。
不動産売却を不動産会社に依頼すれば仲介手数料がかかる。仲介手数料は売買金額の３％＋6万円くらいまではご存じでしょう。
ところが正しい国の決まりはどうなっているのでしょうか？
また売却できなかった時は仲介手数料は必要なのでしょうか？
買い主さんが見つかって売買契約はできたが、その後解約になって売買代金を受け取れなかった場合はどうでしょうか？
今回詳しく解説していきます。
不動産売却仲介手数料 国が決めたルール① 成功報酬
国が決めている仲介手数料は、成功報酬です。
つまり売買が成功した場合に仲介手数料がかかることになっています。
売買が失敗したら仲介手数料は不要です。
不動産売却仲介手数料 国が決めたルール②手数料上限額
不動産売却仲介手数料は国は、売買金額ごとに上限金額を決めています。
具体的には売買金額ごとに％を決めています。
200万円以下 ５％
200万円を超え400万円以下 ４％
400万円を超える部分 ３%
これに消費税を足した金額です。
なぜ仲介手数料は ３％＋6万円と言われるの？
ではなぜ不動産売却の仲介手数料が、３％＋6万円と言われるのでしょうか？
理由を説明しましょう。
売買金額が1000万円の例で計算してみましょう。
まず1000万円を3つに分けます。
200万円まで 仲介手数料は５％ 10万円
200万円を超え400万円 仲介手数料４％ 8万円
400万円を超える 仲介手数料３％ 18万円
合計してみましょう。 10万円＋8万円＋18万円＝36万円
売買金額の３％＋6万円で計算してみましょう。
1000万円×３％＋6万円＝36万円
どうでしょうか？ 一致しましたね。
このため売却現場では売買金額に３％＋6万円と消費税で計算するのです。
ところで売買の成功とは何でしょうか？国の決まり
ところで仲介手数料が必要な不動産売却の成功とは何でしょうか？
多くの売主さんは売買代金がもらえることと思うでしょう。
しかし国の決まりでは間違いです。
仲介手数料がかかる売買の成功とは売買契約が成功することです。
極端なことを言えば売買代金をもらえなくても売買契約が成立したら、仲介手数料は支払わないといけません。
えー？それは大変だと思うでしょう。このために国は一定のルールや考え方を示しています。
仲介手数料？売買契約は成立 その後解約 売買代金がもらえない場合
不動産売却時には、何の問題もなく買主さんが見つかり、売買契約ができて、売買代金をいただければ一番いいですね。
しかし売却現場では買主さんが見つかり売買契約まではできたが、その後何らかの理由で契約が解除になることも少なくありません。
この場合不動産会社に支払う仲介手数料はどうなるのでしょうか？
国はどう決めているのでしょうか？
答えはいったん売買契約が成立すれば、成功報酬の成功の要件を満たすのでのち契約解除となっても仲介手数料は発生します。
これが大原則です。
仲介手数料の原則 契約成立すればのちの解除でも仲介手数料必要
仲介手数料の大原則は、成功報酬つまり売買契約が成立することです。
売買契約が成立すれば、仮に売買契約が解除になっても仲介手数料は必要です。
①手付金解除
②違約解除
③売主買い主合意解除
いずれも仲介手数料はかかります。
国の考え 仲介手数料の例外
国は不動産売却時の仲介手数料について、例外を示しています。
つまり買い主が見つかって売買契約が成立後解約になっても、一定の場合についてだけは
仲介手数料を支払わなくていい場合を示しています。
国が売主さんと不動産会社との間で契約する標準媒介契約約款で公表しています。
①買い主さんが銀行借り入れが不能った場合の白紙解約
②契約が停止条件付の契約で停止条件が成就しなかった場合
例えば土地売買契約で、境界確定できたら契約有効にしましょうというような契約で境界確定できなかった場合です。
この2つを例外的に仲介手数料がかからないようにしようと国が示しています。
要注意 国の考えと異なる不動産会社も存在
不動産会社の中には国の考えと異なる不動産会社もあります。
事前に不動産会社に売却業務を依頼するときに書面で確認しましょう。
国の考え 仲介業務以外は仲介手数料と別途報酬請求できる
不動産会社は、不動産売却時に仲介業務以外の業務も行っています。
この時に国は仲介業務以外の業務については不動産会社は仲介手数料とは別に報酬できると決めています。
このために不動産会社に依頼するときに仲介手数料以外の報酬が必要かどうかを事前に確認しましょう。
書面で確認するとよいでしょう。
売却相談は相談無料(予約不要)！
メールかお電話でお気軽にお問合せください。
□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■
メール相談受付中!!
