初めてのマンション売却９０日成功現場の流れ
皆さんこんにちわ不動産コンサルタントの森本です。今回は私が専門にしている初めてのマンション売却９０日成功の具体的な流れをお話しします。
この詳しい内容については令和５年２月に出版した本の中に詳しく書いていますが、今回は具体的な流れだけをお話しします。
事前相談① 売主さんの希望・事情・質問にお答え電話相談
最初は電話相談です。ここで売主さんの希望や事情を簡単にお聞きします。
雑談しながら３０分程度お聞きします。
疑問点があればお答えします。
次回面談日に準備いただくことを説明して終わりです。
簡単調査② マンション内容
最初の電話相談でお聞きしたマンションについて簡単な内容と過去の成約状況、近隣の成約状況や売り出し物件の状況を調査します。
面談相談③ 調査結果・売り出し準備・売り出し金額など成功戦略アドバイス
２回目は本格的な面談相談です。ここでは事前にお聞きしていた売主さんの希望や事情と
マンション調査・金額調査に基づいて詳しい分析や成功戦略についてお話ししています。
売主さんの所有書類をすべて拝見しながら、確認していきます。
特に所有者確認書類が重要です。
また抵当権がある場合は、残高確認も必要です。抵当権者の担当支店など確認します。
具体的には成功のための室内の準備（検査・リフォーム・修理など）、売り出し金額、
見学対応などの提案を行っています。
そして次回室内写真撮影日程など決めて終わりです。
時間的には１時間半程度です。
土曜日・日曜日及びご希望があれば夜７時から実施したこともあります。
④専任媒介・専属専任媒介契約の締結
正式な売却業務の依頼は、媒介契約の締結です。
媒介契約締結の時期は、不思議ですが売主さんのほぼ９割以上が初回面談時です。
開業以来７年間全く変わりません。
日本一信頼される不動産会社を目指していますが、開業年から達成できています。
初回面談で媒介契約締結とは不思議ですが、売主さんが最初から依頼先として選定しているからでしょう。
⑤売り出し開始 国土交通大臣指定流通機構へ登録公開売却
媒介契約後いよいよ売却開始です。
媒介契約締結後すぐに国土交通大臣しってい流通機構への登録して公開売却の開始です。
並行して本格的なマンション調査です。役所調査や管理組合調査です。
管理組合調査は管理規約関係などの重要事項調査書を管理会社から２万円程度で購入します。
役所調査は、法務局と都税事務所での評価証明・効果証明の取得です、役所調査は区役所での建築関係の調査です。
販売図ができたらすぐに国土交通大臣指定流通機構に登録します。
⑥成功準備打ち合わせ・現地室内整備・見学対応確認
売却開始後は成功の準備確認打ち合わせです。
主に室内の準備と見学対応の確認打ち合わせです。
短期売却成功のための室内準備を具体的に提案します。
室内の状況で売却成功するかどうかが決まります。買主さんが買う買わないの判断をします。
買主さんは１回しか見学に来ません。
この１回の見学ですべて決まります。
汚い場所などあればリフォーム提案もします。
見学立ち合いの時の注意点について事前説明
初めてマンション売却の売主さんは見学立ち合いの時に、どのように対応したらよいかわかりません。
このため事前に対応方法を説明しています。
注意点は 売主さんの回答は買主さんにとって重要事項説明になる重大なものです。
このため売主さんは質問には回答しないが正解です。
安易に回答するとトラブルの原因になります。
回答は不動産会社が重要事項説明・契約書まで考えて回答します。
⑦見学日程調整
国土交通大臣指定流通機構登録で公開売却が始まると、見学希望の問い合わせが不動産会社から来ます。
売主さんの見学対応可能日と時間を確認して、問い合わせしてきた不動産会社に回答していきます。
⑧見学立ち合い 説明や質問対応
続いて見学日には立ち合いを行います。
説明や質問に対応します。
これで売主さんも安心です。
⑨定期状況分析と定期報告 定期面談説明
売却が始まると定期的に状況分析と定期報告を売主さんに行います。
買主さんの反応状況、問い合わせ数・問い合わせ内容・質問内容など具体的に報告します。
原則として面談で行います。
遠方や仕事の関係で面談できない場合は、メールで行います。
事前予想通りか？事前予想より悪い状態か？を７日から１４日程度に１回分析を行い報告します。
金額継続または金額変更提案
売り出し後約１か月の定期分析で事前予想内の反応？または事前予想外の悪い反応かを判断し、売主様へ売り出し金額の変更が必要かどうかの提案を行います。
購入申込連絡と同時に詳細物件説明・売主さんへ報告
購入申込があれば内容確認後速やかに売主さんへ報告します。
売り出し金額と異なる条件でもすべて報告します。
判断はすべて売主さんへ行っていただきます。
内容確認は、購入希望者さんが売却物件の内容について誤解や理解不足がないかどうかをです。
このため詳細説明書類を交付します。
もう一つは支払い能力の確認です。
契約交渉 金額と契約条件
契約交渉は金額と契約条件をセットで行います。
特に値引き条件付きの購入申込書の場合は、特に注意が必要です。
契約書案作成
契約交渉で合意した内容に基づいて契約書案文を作成し、売主さんと買主さんに確認いただきます。
重要事項説明書作成
契約書案文を含めて重要事項説明書を完成させて、売主さん買主さんに確認いただきます。
契約書と重要事項説明書最終確認後契約日程の調整
契約書案、重要事項説明書案に売主さん、買主さんが合意したことを確認後に契約日時調整を行います。
契約当日 重要事項説明後 契約書締結 手付金
契約当日に一番重要なことは、重要事項説明です。宅地建物取引士の免許証提示して説明を開始します。
もちろん売主さん買主さんの本人確認が一番大切です。
特に売主さん確認は、様々な書類で確認いたいただきます。
引き渡し準備 抵当権抹消書類準備
引き渡し
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