古い家付き土地売却 解体は必要？不要？
みなさんこんにちわ売却専門の不動産コンサルタントの森本です。
今回は古い家がある土地売却の時に古い家は解体しなければいけないでしょうか？それとも古い家を解体しないで古い家付きで売った方がいいのでしょうか？
過去売却依頼いただくときに売主さんかほぼ例外なくいただく質問です。
これには明確な答えと理由があります。
インターネットやyutubeでも無責任なでたらめな解説が多く見受けられます。
こんな解説をする一番の理由は、楽して高く売りたいと希望する売主さんのご機嫌を取り、yutube で再生数を多くするためでしょう。
またインター―ネット広告やブログなら閲覧数を多くして売却の依頼を多くすることでしょう。
日本では古くから会社で出世する一番の方法は上司のご機嫌取りゴマすりと言われてきました。
このためにインターネットやyutube でも売主さんにとって都合のいいご機嫌取りのゴマすりの無責任なウソの情報が大氾濫していますが、こんな解説を信じると売却失敗につながるので要注意です。
古い家がある土地売却の現場では買主さんが使用を希望しない場合も古い建物付きでも売れますがデメリットとして売れるまでに長い時間がかかり、売れる金額も非常に安くなります。
今回は古い家を解体を解体して更地にして売却した方がよいか？それとも解体しないで古い家付きで売った方がよいかどうか？についての具体的な判断基準についてお話しします。
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東京売却専門不動産コンサルタント森本の経歴
私森本は、私森本は、大学の法学部を卒業後東京都心部近郊の数億円単位の中古マンション・中古の一戸建て、土地の売却を担当したのち、土地や一戸建てを短期間に高く売る不動産のプロである不動産会社の社長専属の売却代行人として長年短期高値売却を専門に行った後８年前から東京都内中心に近県まで一般の売主さんから売却依頼いただく不動産を一番早く一番高く売れる可能性がダントツの１位と言われるレインズによる片手仲介を専門に行っている売却専門の不動産コンサルタントです。
古い家は解体して更地売却がよいか？古家付きの売却がよいか？の判断基準
では早速今回のテーマ古い家付きの土地売却の時に建物は解体した方がよいか？解体しないで古家付きで売った方がよいかの判断基準についてお話ししましょう。
建物を解体した方がよいかどうかの答えには３つの判断基準があります。
１つは売主さんの希望や事情です。
２つ目の基準は買主さんが住むことを希望するかどうかです。
３つ目は税金が安くなる税制を利用するかどうかです。
一つ一つについて詳しく説明しましょう。
古い建物を解体するか解体しないで建物付きで売るかの判断基準の一つ目の判断基準は売り主さんの希望や事情です。
例えば古い建物に売主さんが住んでいてまだまだ引っ越し先が決まっていない場合は建物解体はできません。
また次の家に引っ越しするぎりぎりまで今の家に住むことを売主さんが希望する場合も古い家は解体できません。
さらに売主さんが解体に必要なお金がない場合も古い家を解体することはできません。
安くしか売れなくても古い建物付きで土地を売るしか選択肢はありません。
では売主さんが古い建物に住んでいない場合またはすぐに
仮住まいの賃貸住宅に引っ越しができる場合はどうでしょうか？
この場合は解体した方がよい場合と解体しないで古い家付きで売った方がよい場合の２つに分かれます
この場合の判断基準は買主さんの希望です。
つまり解体した方がいい場合は、買主さんが建物を使う可能性が少ない場合です。
具体例を挙げれば耐震性が低く危険な家、雨漏りしている家、シロアリが来ている家、間取りが使いずらい家自動車の車庫がない家などです。
買主さんが使う可能性がない場合は古い建物は解体して更地で売った方が高く売れます。
反対に買主さんが使う可能性のない古い家付きで土地売却すれば
売れる期間も長くなり、安くしか売れなくなります。
理由は古い家があると土地の様子が外部から見えにくく古い建物のイメージで土地もイメージされるために買主さんに汚いとか不安だと判断されてしまうことが多いのです。
反対に建物解体して更地にした場合は買主さんが現地に行くと一目で全体の様子や隣地の塀や建物の状況がわかり安心感が高まります。
また買主さんは土地を買った後古い家があれば買主さんが解体しなければならず、時間的にも費用的にも大変です。
解体費用は小さな木造の家なら１００万円程度ですが、大きな家や鉄筋コンクリートの家になると５００万以上もふつうです。
さらに地中埋設物やアスベストが発見されれば追加費用として１００万以上も珍しくありません。
建物解体費は原則として金利の安い住宅ローンでの借り入れができず現金で支払わなければいけなくなり買主さんにとって時間的にも経済的にも負担が大きくなります。
新しい家を建設する建設会社に古い家の解体も依頼できれば住宅ローンを使えますが、解体費が高くなります。
このため多くの買主さんが古い使用する可能性がない家がある土地は敬遠されやすいのです。
古い家を解体するかどうかの判断基準の３つ目は税金が安くなる特例を使うかどうです。
相続空き家の３０００万円特別控除が使える可能性が高い場合は解体した方がよいです。
この場合最大６００万円税金が安くなります。
解体費が２００万円かかっても４００万円お得になります。
古い建物がある土地について建物を解体した方がよいかしない方がよいかの判断基準が理解できましたか？
整理すると土地を高く売りたい場合や税金が安くなる税制利用の場合は原則として古い建物は解体して更地で売るが正解です。
例外は売主さんが最後まで住まないといけない場合と建物の間取りが人気の間取りで修繕や管理状態がよく買主さんが建物を使用する可能性が高い場合は解体しないで古家付きで売った方が有利なので解体しないが正解です
このように正しい売却成功法には一つ一つにきちんとした判断基準があります。
正しい売却成功法を理解できれば一番早く一番高く売れる可能性が売主さに有利な高い戦略を考えることができます。
そして９０日以内に安全に適正な金額で売れるのです。
過去の売主さんの売却戦略 古家解体
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