不動産売却成功にはスピードが最重要
不動産売却成功にはスピードが最重要
皆さんこんにちわ売却専門の不動産コンサルタントの森本です。
今回は不動産売却成功にはスピードが最重要というテーマについてお話ししましょう。
プロの売主である不動産会社ではスピードを非常に重視します。
１日単位、１週間単位で厳重に進行状態を管理しています。
そして短期間に高く売ることに成功し続けています。
反対に初めての不動産売却をする売主さんの多くは非常にスピードが遅く売却に失敗しています。
今回はなぜスピードが速いと不動産売却に成功しやすいのか？
また反対スピードが遅いとなぜ売却に成功しにくいのか？
理論的に解説したいと思います。
９０日不動産売却成功専門チャンネルの目指すもの
この９０日不動産売却成功専門チャンネルは、不動産売却が初めてで実際の売却現場の実態を知らない売主さんでも一般的に売却成功と言われている３か月以内に安全にトラブルなく適正な金額で売却成功できるように正しい売却成功法を徹底的に解説しています。
また反対に過去の売却失敗売主さんがインターネットの広告宣伝を信じて共通して行っている売却失敗の落とし穴もできるだけ紹介しています。
不動産売却に絶対に失敗したくないと思う売主さんは今すぐチャンネル登録してください。
売却専門不動産コンサルタント森本略歴
私森本は大学の法学部を卒業した年に宅建試験に合格し、東京都心部の不動産会社で東京都心部の土地・一戸建て・マンション・アパート１棟・借地底地などの売買を担当したのち、
東京２３区内の土地を買い取り、短期間に高く売る不動産のプロ売主である不動産会社の社長の専属の売却代行人を長年務めました。
９年前からは東京で売却専門の不動産会社を開業し、東京都内中心に一般の売主さんから売却依頼いただく土地・一戸建て・マンション・アパート１棟などを一番高く、一番早く売れる可能性が非常に高いレインズによる片手仲介売却を専門に行っている不動産コンサルタントです。
売主さんにとって売却成功とは何か？
はさっそく今回のテーマ
不動産売却成功にはスピードが最重要というお話をしましょう。
不動産売却の成功とは何でしょうか？
売主さんの立場で考えてみましょう。
短期間に売れること
高い金額で売れること
トラブルがなく売れること
短期で売れる意味 買主さんから見た時
では反対に買主さんの立場から見てみましょう。
短期間に売れることとは、買主さんが短期間に買いたいと思うこと
です。
このためには何が必要でしょうか？
１つは売り出し金額が適正な金額の範囲内であること
2つ目は買主さんが信頼している不動産会社からの紹介であること
３つ目は不動産の内容が安心で便利で美しくわかりやすいいこと
４つ目は売主さんが安心できる人であることです。
売主さんの努力でできること？
さてこの中で売主さんの努力でできることは何でしょうか？
１つ目の売り出し金額を金額の範囲内で決定することは売主さんの努力でできます。
２つ目の買主さんが信頼できる不動産会社から紹介されることは売主さんの努力でできます。
売主さんが囲い込みを全くしない不動産会社に売却依頼してレインズで売り出せば、買主さんが信頼している不動産会社から不動産の情報が紹介されて、相談しながら買うことができます。
では３つ目の安心で便利で美しい状態にすることは売主さんの努力でできるでしょうか？
できます。
例えば
土地売却なら土地の境界の確定測量を行い、前面道路が４ｍ未満の建築基準法４２条２項道路なら、セットバック部分の調査を行えばいいのです。
土地境界にブロック塀があれば所有者の確認をすればいいですし、
他人の所有物が土地の中に侵入していれば、除去したり、将来除去する確認書を取得すればいいのです。
また買主さんが使う可能性がない古い家があれば解体して更地にすればいいのです。
マンションや一戸建ての売却なら、できるだけ空室にして建物検査を行って買主さんが建物見学するまでに徹底的な清掃やリフォームを行うことです。
どうしても売主さんが居住中で売らないといけない場合は、荷物はできるだけ処分して、空室に近い状態にすることです。
売却成功準備はいつまでにする必要がある？
ではこのような売主さんの努力はいつ行うとよいのでしょうか？
答えは買主さんが初めて不動産の現地見学するときまでが一番良いのです。
なぜでしょうか？
不思議なことですが、買主さんの９割以上は初めて不動産の現地見学の時に買うかどうか決定するのです。
この時に現地に荷物がたくさんあったり、汚い状態だったらどうでしょうか？
この不動産は買いたくないとなるでしょう。
買主さんが現地見学に来るまで
また実際の売却現場では、買主さんが自分一人で現地見学することはほとんどありません。
事前に買主さんが信頼している不動産会社の営業マンから紹介されて、ご家族や営業マンと一緒に現地見学に来ます。
買主さんに大きな影響を与えるのは買主さんのご家族です。
もう一つ買主さんや買主さんのご家族に大きな影響を与えるのが買主さんが信頼している不動産会社の営業マンです。
買主さんが買う買わないの最重要判断基準
つまり、買主さんが初めて不動産を現地見学に来て買う買わないの判断をするときには、４つのことが最重要になります。
① 現地の状況
② 家族の意見
③ 買主さんの信頼する不動産会社の営業マンの意見
④ 不動産の調査結果
このために不動産売却成功には買主さんが現地見学する前に、急いで準備することが最重要になります。
売主さんが売却成功準備するのは無理
しかし現実的には売却前に専門知識もなく信頼できる専門家に知り合いがいない売主さん自身が境界確定測量や、土地の様々な調査、建物の解体工事、建物の検査やリフォーム工事などは難しいでしょう。
このため実際には不動産売却が決まって売却を依頼する不動産会社が決まった段階で売り出しと同時に急いで準備作業を開始することが重要です。
私の場合は、専属専任媒介契約締結と同時に、土地境界確定測量やセットバック調査などの見積もりや古い建物の解体工事の見積もりをすぐに取得し、売主さんに注文していただいています。
特に急ぐのは土地売却の場合は現地仮測量です。
売主さんが売却スピード準備ができるための準備
では、売主さんが急いで売却成功の準備を行うことができるようにするためにはどうしたらいいでしょうか？
２つの重要なポイントがあります。
お金の準備と売主さんの心の準備です。
このために私森本の場合は、売却依頼いただく前の売却相談の段階で売却成功のために必要な準備内容やお金について説明しています。
買主さん現地見学までに準備が完了しないときの対応
しかし買主さんが現地見学をする前に準備作業が完了しないことも多数あります。
この場合の対策は販売図に売主さんの準備作業の予定を大きく書いておくことです。
例えば
境界確定測量実施予定
建物解体工事９月解体工事予定
建物検査８月末 実施予定
こんな感じです。
購入申し込み時 スピード回答の重要性と売主さんの不安
最後にもう一つ、不動産売却の成功のためにスピード対応が必要なことがあります。購入契約の申し込みがあった場合の回答です。
理由は買主さんは、同時に他の不動産も購入を検討している可能性があり回答が遅いと売ってくれないかもしれないと思って他の不動産を買ってしまうからです。
しかし売主さんはもう少し待てばもっと高く買ってくれる買主さんが現れるのではないか？と迷うかもしれません。
この対策としては、事前に現地販売説明会で購入契約申し書が届いた場合の回答期限を説明する。ことや指定の購入契約書内に回答期限の目安を書いておくなどがあります。
ご視聴おいただきありがとうございました。
今回の動画はいかがでしたか？
具体的な売却相談は東京の売却専門の不動産会社グローリーハウスのホームページをご覧ください。
最後までご視聴いただきありがとうございました。
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