不動産売却時　不動産会社に売却業務依頼する契約は専任媒介？一般媒介？どれがいい？

みなさんこんにちわ　不動産コンサルタントの森本です。

今回は不動産売却時に売主さんが迷う・疑問に思う不動産会社へ売却業務を依頼する契約についてお話しします。

国は法律で3種類の契約形態をを決めています。専任媒介・専属専任媒介・一般媒介です。

いったい何が違うのでしょうか？

売却成功とどのように関係しているのでしょうか？

不動産会社に売却依頼する場合はどの契約がいいのでしょうか？

過去の不動産売却の仕組みの歴史や現在の不動産売却の仕組み、不動産会社の本音などの裏事情を含めて、媒介契約の実態を解説します。

このブログ（yutubeチャンネル連動）は不動産売却が初めての売主さん向けに90日以内で安全に適正金額で売却成功できるように、正しい売却の知識や、正しい成功法反対に多くの売主さんが気が付かないで落ちてしまう売却失敗の落とし穴を発信しています。

不動産売却は、売主さん自身ではできません。このためにどこかの不動産会社に依頼しなければいけません。

この不動産売却業務を不動産会社に依頼する業務を法律上媒介業務といいます。

一般には仲介といわれるものです。

簡単に言えば、買い主さんを探して契約する業務一式です。

具体的には、買い主さん探し、重要事項説明、契約、引き渡し立ち合い業務の3つです。

不動産売却時に不動産会社に売却依頼する契約は、3種類あります。一般媒介・専任媒介・専属専任媒介です。

大きく分けて売主さんが不動産会社1社にしか売却業務を依頼できないものが専任媒介や専属専任媒介・2社以上の不動産会社に依頼できるのが一般媒介契約です。

違いは、一般媒介契約は買い主さん探しの時に国土交通大臣指定流通機構レインズに登録義務がない、また売却業務の途中経過について報告義務がないものです。

これに対し専任媒介・専属専任媒介は、売主さんから売却依頼いただいたら専任媒介は7日以内、専属専任媒介契約なら5日以内に国土交通大臣指定流通機構に登録する法律上の義務があります。

また売主さんへの報告義務についても専任媒介契約は14日以内に1回以上、専属専任媒介なら7日に一回以上報告義務があります。

また売主さんが自分で買い主さんを見つけた場合に専任媒介契約は仲介手数料がかからないのに対し、専属専任媒介契約は仲介手数料がかかります。

専属専任媒介契約は売主さんにとっても、不動産会社にとっても責任が重いものです。

不動産会社への売却業務を依頼する契約がどれがいいかを説明する前に、古い時代の不動産売却の仕組みと、平成元年から始まった現在の不動産売却の仕組みについてお話ししましょう。

古い時代昭和時代までは、売主さんが不動産会社に売却依頼すると売却依頼された不動産会社は、自分の会社だけの力で買い主さん探しをしていました。

このため買い主さん探しの力が弱く買い主さん探しに長い時間がかかっていました。

このため売主さんは多くの不動産会社を訪問して売却依頼しなければいけませんでした。

このため一般媒介契約が必要だったのです。

しかし平成元年の宅建業法の改正で、売主さんは一つの不動産会社に売却業務を依頼すれば短期間に適正金額で売却が成功できるよう日本に画期的な公開売却の仕組みが誕生しました。

国と不動産団体が共同して作り上げた有名な建設大臣指定流通機構です。

今は名前を変えて国土交通大臣指定流通機構です。

国土交通大臣指定流通機構レインズの仕組みを簡単にお話ししましょう。

売主さんが不動産会社に専任媒介や専属専任媒介で売却業務を依頼すると、不動産会社は

国土交通大臣指定流通機構のレインズコンピュータシステムに登録します。

買主さんから物件探しを頼まれていた不動産会社は、レインズに登録された物件情報を見て買い主さんに紹介しします。

買い主さんが見学したいとなれば、売主さんから依頼された不動産会社に問いあわせできる仕組みです。

このようにレインズの仕組みは、売主さんから信頼された不動産会社と買い主さんから信頼された不動産会社2つが共同して売買契約を成立させる仕組みです。

レインズが日本最強の買い主さん探しと言われる理由を説明しましょう。

不動産は数千万円・数億円といった高額です。

多くの買い主さんは単なる不動産情報を見て買いに来るようなものではないのです。

このため買い主さんは非常に不安ですので信頼できる不動産会社に相談しながら買い主さん探しをします。

また買い主さんは買いたい不動産が見つかっても現金買うことはできません、多くの場合は住宅ローンです。

売主さんは住宅ローンについての知識もありませんので不動産会社が必要なのです。

以上の理由から本気で買いたいと思っている買い主さんは多くの場合、どこかの不動産会社にいます。

レインズはどこかの不動産会社にいる買い主さんを短期間に探し出せる日本最強のすステムです。

日本に公開売却の仕組み国土交通大臣指定流通機構のレインズシステムが誕生して以来

平成時代から売主さんから売却業務を依頼された不動産会社の仕事は大きく変化しました。

主な仕事は、買い主さん探しではなくなったのです。

売主さんが安全に短期間に売却成功するための戦略、不動産調査など売主さん代行業務になっていったのです。

平成時代からは、売主さんが売却依頼する契約は専任媒介契約や専属専任媒介契約が主流となりました。

私が大学卒業し、不動産会社に入社しましたが、売却依頼いただくときは大半が専属専任媒介、一部が専任媒介でした。

一般媒介はほとんどなくなっていました。

売主さんの売却業務は基本的には同じ内容です。

何社にも同じ内容の業務を依頼する必要があるでしょうか？

かえって混乱するだけではないかと思います。

日本に公開売却の仕組み、国土交通大臣指定流通機構レインズシステムが導入されてからは、一般媒介契約で売却依頼する売主さんは特別の目的となっています。

公開を希望しないための売却

売却業務すべてに関して売主さん自身が専門知識と専門経験を備えた不動産会社の社長

こんな感じではないです。

東京の中野に事務所を置く不動産売却専門会社グローリーハウスは、東京都内中心に千葉

埼玉神奈川の売主さんからの売却依頼いただいた不動産を売却する売却専門会社です。

過去8年間　専任媒介や専属専任媒介のみ引き受けています。

理由は簡単です。一般媒介では仕事にならないからです。