売却専門の不動産会社の仕事内容

みなさんこんにちわ売却専門の不動産コンサルタントの森本です。

今回は売却専門の不動産会社の仕事内容をお話ししましょう。

さてこの動画をご覧いただいている売主さんは売却専門の不動産会社にどんなイメージを持たれているでしょう？

珍しいなーというイメージでしょうか？

売主さんの味方というイメージでしょうか？

実際の売却専門の不動産会社の実態としては２つとも正解です。

ではテレビで大宣伝している有名な大手不動産会社や、狭い地域で活動している地元の不動産会社と何が大きく違うのでしょうか？

予想してみてください。

答えは約２分後からお話しします。

私は大学の法学部を卒業した年に宅建試験に合格し、東京都心部の不動産会社で様々な不動産の売買仲介を行った後、管理会社の責任者を経て、東京２３区内中心に広い土地を買い取り、細かく分割してサラリーマン向けに分割し、買主さんの希望の間取りで一戸建てを建設する不動産会社の社長専属の売却代行人を長年務めました。

１０年前に東京で売却専門の不動産会社を開業し、東京２３区内中心に一般の売主さんから売却依頼いただく土地・マンションの一室、

一戸建て、アパートやマンション１棟などを一番早く、一番高く売れる可能性が高いレインズによる片手仲介を専門に行っている不動産コンサルタントです。

では早速今回のテーマ　売却専門の不動産会社の仕事内容についてお話ししましょう。

テレビで大宣伝している大手不動産会社や狭い地域で活動している地元の不動産会社と売却専門の不動産会社と何が大きく違うか？予想できましたか？

答えを言いましょう。

売却専門の不動産会社が他の不動産会社と一番大きく違うことは

不動産売却だけを専門にして、売主さんから依頼いただく不動産売却が短期間にトラブルなく成功するためだけの仕事しか行っていないことです。

これに対しテレビで大宣伝している大手不動産会社や地元で活動している不動産会社は多くの場合効率よく儲けるために買主さんからの依頼の仕事も多く行っています。

もう少しわかりやすくお話ししましょう。

売却専門の不動産会社は、売主さんが短期間に売却成功するために必要な仕事だけです。

このために売却方法は短期間に安全に売却成功できる可能性が非常に高いレインズを最大限に活用します。

そして売却は売主さんから依頼された一回だけです。

これに対し、大手の不動産会社も地元の不動産会社は効率的に儲けるために両手仲介を狙うためにレインズ最低限登録だけ行い、主力は民間広告を使います。

このために多くの場合他の不動産会社によい買主さんがいても様々な理由をつけて買いに来れないように妨害します。

これが一般的に囲い込みと言われるものです。

さらに民間広告で多くの買主さんを集客し、売主さんから売却依頼いただいた不動産以外も紹介していきます。

また買主さんが不動産買取会社だった場合は、さらに買い取り会社が再度販売するときも専任媒介で売却を担当し、２回目の両手仲介を狙います。

続いて売却専門の不動産会社の仕事の大きな特徴についてお話ししましょう。

売却専門の不動産会社は売主さんからの売却相談から始まります。

私が実際に行っている売却相談を例にお話ししましょう。

売主さんからの売却相談の最初の連絡は電話かメールです。

最初の売却相談で行うことは４つだけです。

1つ目は売主さんの希望や事情の聞き取りです。

２つ目は不動産の住所や地番・利用状況など過去の状況の聞き取りです。

３つ目は売主さんからの疑問点に回答することです。

４つ目は詳しい面談での売却相談を希望されるかどうかの確認です。

いつも電話相談は３０分程度で終わります。

面談での売却相談を希望されない売主さんは電話相談だけで終わりになります。

反対に面談での売却相談を希望される売主さんには、売主さんからお聞きした不動産の情報を基に数日間の不動産調査と売れる金額の調査を行ってから、数日後に売主さんのご自宅や現地で詳しい売却相談を行います。

売主さんの一番知りたいことは売主さんの希望や事情を実現させるために私森本がどんな具体的な売却成功戦略を提案するか？

いくらくらいで売れると予想するか？

売却成功するためにどんな準備が必要で、いくらくらいお金がかかるか

の３点だけでしょう。

売主さんから信頼され納得されれば売却依頼になります。

反対に売主さんから信頼されず納得されなければ売却依頼になりません。

反対に私も売主さんとの面談相談の時に確認することがあります。

売主さんは不動産売却の仕組みが売主責任について正しく理解できているか？

売主さんはまじめに売主さんのやるべき仕事を行っていただけるか？の２点を確認します。

インターネットの広告宣伝を信じて、非現実的なことを考えている売主さんや無責任な売主さんの場合は引き受けはしません。

続いて実際の面談での売却相談の様子を紹介しましょう。

現地や売主さんのご自宅での売却相談は、多くの場合売主さんだけでなく売主さんのご家族の方が同席されます。

挨拶ののち早速　売主さんの希望や事情の聞き取りです。

ここが一番重要です。

このために売主さん一人ひとりによって提案する売却戦略が異なります。

続いて売主さんの保管している書類を詳しく拝見しながら、不動産の過去の出来事をお聞きします。

その後

不動産の現地を詳しく拝見します。

いよいよここから具体的な売却成功戦略の説明です。

重要なポイントは 2つです。

売却条件と

もう一つはいくらでいつ頃売れるかの予想です。

当然ですが売れる金額を予想するときは、過去の事例などきちんとした根拠に基づいて予想します。

売主さんも事前に調査していますので、答え合わせをしている感じです。

 

最後はマンションや一戸建てなど建物を売る場合は、建物状況調査の説明と、建物状況調査を希望されるかどうかを確認し、媒介契約の説明で終わりです。

過去１０年間現地や売主さんのご自宅での売却相談は２時間以内に終了したことはほとんどありません。

 

理由は売主さんから次々と質問が出てくるからです。

このために早い時でも２時間半くらいかかっています。

 

続いて売却依頼を受けた時の仕事内容を紹介しましょう

売却依頼いただくと大忙しです。

すぐに第１回目の売却準備打ち合わせが開始します。

売主さんの保管している書類すべてを一時お預かりして近くのコンビニなどでコピーしてすぐにお返しします。

 

続いて売却準備打ち合わせに入ります。

主な内容は３つです。

一つ目は販売図に記載する具体的な売却条件の確認です。

特に重要なのが、売主さんの責任範囲と引き渡し日です。

 

２つ目は売却準備に内容確認です。

土地の場合は　境界確定測量や前面道路が私道の場合は通行掘削承諾書の取得や解体工事などについての確認です。

マンションや一戸建ての場合は建物検査を行うかどうか？と

プロの清掃や一部修理やリフォームを行うかどうかの確認です。

３つ目は見学対応日時の確認です。

最後に売却開始後の仕事を紹介しましょう。

大きく分けて４つの仕事があります。

一つは売却成功の準備の手配です。

２つ目は毎週の反応状況の分析と具体的な対策のアドバイスです。

３つ目は定期的な集合形式での売却説明会の開催です。

４つ目は売主さんとの定期的な売却対策打ち合わせです。

５つ目は買主さんが現れた時に備えての説明書や売買契約書の案文の作成です。

今回の動画では売却専門の不動産会社と普通の不動産会社との一番大きな違いと売却相談や売却依頼後の仕事を一部紹介しました。

無料売却相談は東京地域のみ対応しています。

電話かメールで連絡ください。

最後までご視聴いただきありがとうございました。