売主が一番心配する囲い込みを防ぐ不動産民間広告
皆さんこんにちわ売却専門の不動産会社コンサルタントの森本です。
今回は売主さんが一番心配している不動産会社による囲い込みを防ぐ民間広告についてお話ししましょう。
私は長年民間広告を使わなくてもレインズだけで短期間に高く売れますよとお話ししています。
実際にレインズだけで本当に短期間に高く売れたのでしょうか？
過去に売却依頼いただいた売主さんが目の前で見た通りです。
ホームページにも過去10年間の売却結果を公開しています。
また民間広告を行うと不動産会社が囲い込みを行う可能性がありますよともお話ししてきました。
もともと民間広告は売主さんから売却依頼いただいた不動産会社が直接買主を探す仕組みだからです。
不動産会社は民間広告で直接買主さんを見つければ両手仲介ができて儲かります。
不動産会社がレインズを見て買いに来る買主さんを妨害して、民間広告で買主さんを見つけて両手仲介したいのは当然です。
このために民間広告をする不動産会社は囲い込み両手仲介する可能性が高いのです。
しかし売主さんの中には今でもレインズは不動産会社しか見ることができない広告なので効果がないと思っている方も多いでしょう。
一般の買主さんが見ることができる民間広告をしたいと思う売主さんも多いことでしょう。
今回は囲い込みを防止しながら民間広告の方法についてお話ししましょう。
さてどんな方法でしょうか？
この動画をご覧いただいている売主さんも予想してみてください。
答えは3分後からお話ししましょう。
９０日不動産売却成功専門チャンネル
この９０日不動産売却成功チャンネルは、不動産売却が初めてで
不動産売却の仕組みも売却現場の実態も知らない売主さんでも一般的に売却成功と言われている3か月以内に安全にトラブルなく適正な金額で売却に成功できるように正しい売却成功法を徹底的に解説しています。
また併せて過去の売却失敗売主さんが共通して行ってきた売却失敗の落とし穴もできる限り紹介しています。
不動産売却に絶対に失敗したくないと思う売主さんは今すぐチャンネル登録してください。
売却専門不動産コンサルタント森本の略歴
私森本は大学の法学部を卒業した年の宅建試験に合格し、東京都心部の高額のマンション・一戸建て・土地・アパート・底地借地などの売買を担当したのち、東京23区中心に土地を買い取り短期間に高く売る不動産のプロ売主である不動産会社の社長の専属の売却代行人を長年務めました。
9年前から東京で売却専門の不動産会社を開業し東京都内中心に一般の売主さんから売却依頼いただく土地・マンション・一戸建て・アパートなどを一番早く一番高く売れる可能性が非常に高いレインズによる片手仲介売却を専門に行っている不動産コンサルタントです。
囲い込みの心配がない不動産売却の民間広告の方法
ではさっそく囲い込みの心配がない民間広告の方法についてお話しします。
どんな方法か予想はできましたか？
ヒントは民間広告の仕組みを考えるとわかります。
民間広告は不動産会社が不動産会社の営業マンに依頼している営業マンと相談しながら不動産探しをしている買主ではなく、たった一人で不動産探しをしている買主さんを探すものです。
民間広告の場合は問い合わせは、民間広告をしている不動産会社に入ります。
このため民間広告をすれば両手仲介が確実にできるのです。
ところが多くの場合短期間に買う良い買主さんはどこかの不動産会社の営業マンと相談しながら不動産探しをしています。
なぜでしょうか？
理由は簡単です。
不動産が非常に高いからです。
東京２３区内の場合は不動産は平均で１億円以上です。
買主さんにとって絶対に失敗できないのです。
広告を見たからと言って簡単には買えないのです。
不動産の広告はスーパーの安売りのチラシとは大きく異なるのです。
騙されるのではないか？
何か隠された問題はないか？
ほかにもっと安くてよい不動産はないか？
住宅ローンはどこが有利なのか？
土地を購入する場合は希望する建物は建築できるのか？
買主さんは不安だらけ、疑問だらけです。
このために買主さんは一番信頼できる不動産会社お営業マンに相談しながら不動産探しを行うのです。
ところが少数派ですが不動産会社の営業マンが嫌いで一人で民間広告を見ただけで不動産を買いに来る人もいます。
民間広告はこんな買主さんを狙うのです。
売主さんが売却依頼した不動産会社が民間広告を行うとどうなるでしょうか？
レインズを見てよい買主さんが現れたとしても断るでしょう。
当然ですね。
レインズを見てやってきた買主さんには不動産会社がいますので両手仲介できないからです。
囲い込みの原因が売主さんが売却依頼した不動産会社が民間広告をすることにあることが理解できましたか？
囲い込みができなくする対策
では不動産会社が囲いこみができないようにするにはどうしたらいいでしょうか？
そうです売主さんが売却依頼した不動産会社が民間広告を行うことを禁止すればいいのです。
では誰が民間広告を行うのでしょうか？
売主さんが売却依頼した不動産会社以外が民間広告をすればいいのです。
そんなことができるのか？
できます。
民間広告をして買主さんをたくさん集客したい不動産会社はたくさんいるのです。
しかし売主さんから売却依頼いただいた不動産会社の大半は、自分で民間広告を行って両手仲介するために他の不動産会社が民間広告を行うことを禁止しています。
これを変更するのです。
売主さんが売却依頼している不動産会社だけ民間広告を禁止して、
他の不動産会社画民間広告を行うことを承諾する方法です。
この方法を行えば民間広告を見た人は民間広告している他の不動産会社に問い合わせがはいります。
したがって民間広告を行ったとしても、売主さんが売却依頼している不動産会社に問い合わせは入りません。
このために民間広告しても囲い込み両手仲介はできないのです。
私森本はレインズだけで短期間に高く売れますよと長年申し上げてきましたが、効果はなくても民間広告をしてみたいという売主さんにはお勧めの方法です。
売却依頼した不動産会社以外が不動産売却の民間広告する場合の注意点
ただし売主さんが売却依頼している不動産会社以外が民間広告を行うことを許可する場合に注意点もありますので紹介しましょう。
一つは広告に使う室内写真は事前に売主さんが許可した写真にすることです。
広告ないようにも注意が必要です。
広告は禁止事項が法律で厳しく制限されています。
当然ですが、現地の状況の正しい姿でなければいけません。
また広告内容は正しい事実でなければいけません。
不利益な事項も記載しないといけません。
非常に多いのが、買主さんをだます民間広告です。
代表的な悪質な例が写真を修整や加工して、現地より非常にきれいな写真にすることや、現地が居住中で荷物が多いのに、荷物を削除して空室のような写真、現地の前にごみ置き場や電柱があるのにごみ置き場や電柱を消去した写真などです。
これは明らかに詐欺的な広告として行政の取り締まりの対象になる可能性があります。
こんなことをすると民間広告をすればするほど悪いイメージがついてしまいます。
不動産売却民間広告会社選定の注意点
また不動産売却民間広告をする会社にも要注意です。
広告内容に間違いや、無断広告などを発見しても、広告会社に電話がなかったり、担当者がすぐに広告を削除しなかったり悪質な金儲け最優先の広告会社もあるので要注意です。
きちんと担当者がいていつでも電話連絡ができて間違った広告や広告内容に間違いがある場合はすぐに訂正したり、広告の停止ができる広告会社が良いでしょう。
私が過去使用した広告会社としては総合的に見た場合民間広告ならリクルート社のスーモが一番良いかもしれません。
理由は担当者がいて電話連絡ができること、問題広告を発見した場合は広告停止や削除を行うことです。
ただし広告の停止や削除に相当時間がかかるのでデメリットもありますので注意が必要です。
ただし不動産が高く売れるかどうかは不動産の価値そのもので決まることは理解しておかなければいけません。
東京地域の無料売却相談
今回の動画はいかがでしたか？
具体的な売却相談は東京の売却専門の不動産会社グローリーハウスのホームページをご覧ください。過去の売却依頼いただいた不動産の売却結果を公開しています。
最後までご視聴いただきありがとうございました。
売却相談は相談無料(予約不要)！
メールかお電話でお気軽にお問合せください。
□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■
