不動産売却スタート後 何が起こる？

皆さんこんにちわ売却専門の不動産コンサルタントの森本です。

今回は売却スタート後何が起こるか？についてお話ししましょう。

売却スタートとは売主さんが不動産会社に売却業務を正式に依頼すること、つまり不動産会社と媒介契約を締結することです。

不動産会社は売主さんと媒介契約を締結直後はどのような仕事をするでしょうか？

答えは６つです。

1つは目は売主さんの売却条件や売却準備などの打ち合わせです。

２つ目は不動産の調査です。

３つ目はレインズに文字情報を登録することです。

４つ目は販売図を作成しレインズ登録することです。

５つ目は不動産売却成功に必要な準備作業の手配です。

６つ目は定期的な業務報告です。

 

一つ一つ詳しく説明しましょう。

媒介契約締結直後に不動産会社が行う

１番目の仕事は売主さんと売却条件や見学対応・境界確定測量や解体工事などの売却準備などの打ち合わせです。

不動産が売れる金額は売主さんの決定する売却条件や売却準備によって異なります。このために売却条件や売却準備は最重要です。

２番目の仕事は詳しい不動産の調査です。

具体的には重要事項説明書に記載するレベルの役所・水道局・下水道局・ガス会社・法務局・都税事務所などでの詳しい調査です。

３番目の仕事はレインズへの売り出し情報の文字情報登録です。

これは専属専任媒介契約の場合は５日以内、専任媒介契約の場合は７日以内にレインズに登録して買主さん探しを行うことが法律で義務づけられています。

 

４番目の仕事は販売図作成とレインズ登録です

 

５番目の仕事は不動産売却の成功の準備の手配です。

具体的には土地売却の場合は、境界確定測量やセットバック調査・

高低差測量の見積もり、古い家の解体を行う場合はアスベスト調査費用の見積もり、解体工事費の見積もり、中古マンションや中古一戸建て売却の場合は、建物状況調査会社への連絡調整などです。

 

６番目の仕事は定期業務報告です。

不動産会社の仕事の内容や買主さんの反応状況などについて専属専任媒介契約については７日に１回以上、専任媒介契約については１４日に１回以上報告することが法律で義務づけられています。

 

ここまでの説明で媒介契約締結直後に不動産会社が行う仕事内容についてなんとなく理解できたでしょうか？

 

実際の売却現場ではレインズへの販売図登録で実質上不動産売却がスタートします。

このためにまじめな不動産会社なら販売図のレインズ登録はできるだけ急ぎます。

反対に囲い込みをできるだけ行いたい大手不動産会社などはできるだけ時間を稼ぐためにレインズに販売図を遅らせることでしょう。

この最初の販売図のレインズ登録までの仕事のスピードで売れるまでの日数に大きな差が出ます。

 

さてレインズに販売図登録して売却をスタートさせるといったい何が起こるでしょうか？

この動画をご覧いただいている売主さんも予想してみてください。

答えは約２分後からお話しします。





 

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私森本は大学の法学部を卒業した年の宅建試験に合格し、東京都心部の不動産会社でレインズによる様々な不動産売買仲介を行たったのち、「広い土地を買い取り、細かく分割しサラリーマン向けに売却し、買主さんの希望の間取りで一戸建てを建築する不動産会社の社長の専属の売却代行人を長年務めました。

１０年前に東京で売却専門の不動産会社を開業し、東京都内中心に

一般の売主さんから売却依頼いただく土地・一戸建て・マンション・

賃貸中のアパート１棟などを一番早く、一番高く売れる可能性が高いレインズによる片手仲介売却を専門に行っている不動産コンサルタントです。

ではさっそく今回のテーマ

売却スタート後何が起こるかについてお話ししましょう。

この動画をご覧いただいている売主さんも売却スタート後何が起こるか予想できましたか？

答えを言いましょう。

レインズに販売図を登録し売却がスタートするとレインズの反応がすぐに出ます。

このレインズの反応は大きく２つに分かれます。

 

売り出し金額が適正な場合はレインズに販売図を登録した当日から電話問い合わせと資料請求が始まります。

この電話問い合わせが適正金額で人気が高い場合は１日平均して３件以上、かつ１か月以上継続していきます。これは購入検討者さんが多数存在し、買うかどうか本気で検討していると考えてよいでしょう。

 

反対に売り出し金額が適正金額より高い場合はレインズに販売図を登録して１０日たっても３０日たってもほとんど電話問い合わせはありません。

この場合は、購入検討している人がいない状態つまり検討外になっていると考えていいいでしょう。

 

続いて電話問い合わせの質問内容について土地売却の場合とマンション売却の場合に分けて説明しましょう。

 

土地売却での電話での質問内容は

値引きができるか？

売却理由は何か？

境界確定測量を行っているかどうか？

セットバック面積

越境があるか　

越境確認書を取得しているか

前面道路が私道の場合通行掘削承諾書を取得しているかどうか？

古い家がある場合は解体して更地渡しにするかどうかなどです。

また売主さんが居住中の場合はいつ引き渡しになるかなどです。

 

続いてマンション売却についての電話での質問内容について説明しましょう。

値引きができるか？や売却理由や現地見学がいつできるかについてです。

 

続いて売り出し直後に請求される資料について説明しましょう。

これも土地売却の場合とマンション売却に場合に分けて説明しましょう。

土地売却の場合に請求される資料は

土地の測量図です。

実際の売却現場では境界確定測量図作成までには３か月以上か来るために短期間で準備できる現地仮測量図を交付します。

 

購入検討者さんは土地の測量図を入手して、希望の間取りの建物が建設できるかどうか建築士さんに相談し間取り図を作成していただきます。

その後希望の間取りの建物が建設できた場合、建設費の見積もりを建設会社に依頼します。

建設会社の見積もり書が準備できたら、土地購入代金と建物建設工事代金の合計で銀行に借り入れの事前審査を行います。

合格になればいよいよ購入契約の申込みに進むことができます。

 

続いてマンション売却の場合資料請求されるものについてお話ししましょう。

管理会社から購入する重要調査報告書一式です。

通常マンションの管理会社が２万円から３万円程度で販売している管理組合に関する資料です。

具体的にはマンションの管理規約関係、管理費や修繕積立金の合計額や滞納金金額、長期修繕計画などです。

管理会社に購入の申し込みを行うと通常７日程度で届きます。

 

売り出し金額が適正金額であった場合で資料の準備がスピーディーに準備できた場合はマンション売却の場合は現地売却説明会終了後７日以内、土地売却の場合は、現地仮測量図測量図の交付後３０日に購入申込書が届くのが一般的です。

このために媒介契約締結後現地仮測量図やマンション管理の資料などを急いで準備することが売却成功のために最重要です。

 

今回の動画はいかがでしたか？

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最後までご視聴いただきありがとうございました。