売却相談には準備が必要
皆さんこんにちわ売却専門の不動産コンサルタントの森本です。
今回は売却相談は事前準備が必要というテーマでお話しします。
令和８年の１月になって売却相談が増加しています。不動産の金額が高くなったこともあるのかもしれません。
しかし令和８年１月はもう一つ特徴があります、売主さんの準備ができていないことです。
この点は昨年までと大きく異なる点です。
さて売却相談を希望される売主さんは何を知りたいのでしょうか？
一番知りたいのは売れる金額でしょう。
しかし、いくらで売れるかはどの不動産でも同じでしょうか？
土地を例に考えてみてください。
駅から徒歩５分の土地と駅から１０分の土地の売れる金額は同じでしょうか？
道路に２方向で面した角地と一方向にだけ面した土地は売れる金額は同じでしょうか？
土地の形つまり間口が広く奥行きが短い土地と間口が狭く、奥行きが長い土地は売れる金額は同じでしょうか？
大きく違いますよね。
このため、売却相談は急にはできないのです。
事前に土地を調査して準備しないと売却相談はできないのです。
今回は土地の売却相談の時の準備や土地売却の流れについてお話ししましょう。
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売却専門不動産コンサルタント森本の略歴
私森本は大学の法学部を卒業した年の宅建試験に合格し、東京都心部の不動産会社でレインズによる様々な不動産売買仲介を行たったのち、「広い土地を買い取り、細かく分割しサラリーマン向けに売却し、買主さんの希望の間取りで一戸建てを建築する不動産会社の社長の専属の売却代行人を長年務めました。
１０年前に東京で売却専門の不動産会社を開業し、東京都内中心に
一般の売主さんから売却依頼いただく土地・一戸建て・マンション・
賃貸中のアパート１棟などを一番早く、一番高く売れる可能性が高いレインズによる片手仲介売却を専門に行っている不動産コンサルタントです。
なぜ売却相談には事前準備が必要？
ではさっそく今回のテーマ不動産売却相談には事前の準備が必要というテーマでお話しします。
この話の前に売主さんは、売却相談の時に何が一番知りたいのでしょうか？
おそらく知りたいことは３つでしょう。
いくらで売れるか？
いつ売れるか？
売るための準備にいくらお金がかかるかでしょう。
では不動産売却の専門家なら売主さんの質問にすぐに答えられるでしょうか？
残念ながら売主さんの質問にすぐには答えられません。
理由を説明しましょう。
土地の例で説明しましょう。
土地は売り出すと一つ一つ売れる金額が異なります。
なぜでしょうか？
一つ一つ土地によって買主さんの人気が大きく異なるからです。
例えば東京駅近くの土地ならどうでしょう。
売り出すと多くの買主さんが殺到し、大行列になるでしょう。
しかし、東京駅から３０キロ離れた土地だとどうでしょうか？
売り出しても、買主さんの数は少ないでしょう。
このように立地によって人気が大きく異なります。
では土地の売れる金額は立地だけでしょうか？
いいえ違います。
容積率によっても売れる金額は大きく異なります。
容積率は土地の広さの何倍まで建物が建築できるかという決まりです。
容積率が２００％の地域と３００％の地域では大きく売れる金額が異なります。
土地の２倍までしか建築できない土地と土地の３倍まで建築できる土地では売れる金額が大きく異なります。
また前面道路の幅によっても売れる金額が異なります。
前面道路の幅が４ｍと前面道路が６ｍでは土地が売れる金額は大きく異なります。
もう一つの具体例をお話ししましょう。
土地の形です。
土地の形によっても大きく売れる金額が異なります。
道路に面する長さが長く、奥行きが短い土地と道路に面する長さが短く、奥行きが長い土地は大きく売れる金額が異なります。
このように、１つ１つの土地によって不動産の価値が大きく異なり、売れる金額も大きく異なります。
このために売却相談を行うためには事前に土地をきちんと調査して
土地の内容を理解したうえで、売れる金額を予想しないといけないのです。
実際の土地売却の場合の売却相談準備
では実際に行っている土地売却相談の事前準備についてお話ししましょう。
最初に売主さんから電話やメールで売却相談希望の希望があります。
この段階で簡単に売主さんの希望や事情、不動産の状況について聞き取りを行います。
当然ですが土地の正確な住所や前面道路や土地の形などをお聞きします。
その後４日程度不動産の調査を行います。
その後法務局や区役所などで調査を行います。
過去の測量図を調べます。
これで重要な資料はそろいました。
不動産調査が完了したら、いよいよ売れる金額の予想です。
売れる金額の予想方法は主に２つです。
一つは一番有名な取引事例比較法です。
これは同じような条件の土地が近年いくらで売れたかを比較して
売れる金額を予想する方法です。
同じような条件とは駅からの距離、前面道路の広さや向き、土地の形、道路に面する長さ、土地の広さ、容積率などが同じということです。
後は過去に同じような条件の土地がいくらで売れたかを調査します。
しかし売却予定の土地と全く同じ土地はありません。
この場合は、近い条件の事例と比較して＋、マイナスの要素を考慮して修正します。
もう一つは、収益還元法です。
これは土地を買って建物を建設して賃貸した場合いくら儲かるかどうかを基準に土地の金額を計算する方法です。
当然土地を安く買えば儲かります。
しかし土地を安く売る売主さんは１人もいません。
反対に土地を高く買うと儲かるどころか大損してしまいます。
このためもうけが出るギリギリで計算します。
もう一つの方法があります。原価法ですが、この方法は建物などに使う方法ですのであまり使いません。
最後は総合的に多くの買主さんがどのような判断を行うかを予想して最終的に売れる可能性が高いギリギリの金額を予想します。
このために不動産の調査に平日で２日、予想に２日合計４日程度の事前の準備の時間が必要になるのです。
このために土地売却相談は、電話相談やメール相談があってから最短で５日後くらいから行っているのです。
売主さんも売却相談前に準備が必要
また反対に売却相談を希望される売主さんも準備が必要です。
重要なことは、何が一番心配なのか？何が知りたいのかという質問事項の準備、売却相談の時に確認する重要な資料の準備です。
売却相談を希望される売主さんも、売却相談依頼を受ける不動産会社も最低限の準備を行って行うのが売却成功のための、現地売却相談なのです。
過去の売却成功売主さんの場合はほぼ例外なくこのパターンで売却相談が行われ、売却相談後８０％くらいの売主さんは９０日以内に売却成功されていきました。
無料売却相談 東京地域のみ対応可能
今回の動画はいかがでしたか？
無料売却相談は東京地域のみ対応しています。
無料売却相談希望の売主さんは電話かメールで連絡ください。
電話番号が東京０３－５９４２－７４０９です。
最後までご視聴いただきありがとうございました。
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