不動産売却 売主さん必見 高く売りたいなら レインズで売れ
みなさんこんにちわ不動産コンサルタントの森本です。
今回はレインズはなぜ短期で高く売れる？不動産のプロが教えるレインズ最強の秘密というテーマでお話しします。
私は不動産を短期間に高く売るにはレインズが日本最強ですよといつもお話ししています。
しかし売主さんはレインズは不動産会社しか情報を見ることができないので買い主さんには伝わる力が弱い、民間広告の方が多くの買主さんが見ることができるので高く売れるのではないか？と大きな誤解をしている売主さんも多いのではないでしょうか？
今回は、レインズがなぜ短期間に高く売れる日本最強の仕組みと言われか？その秘密をお話しします。
なぜ日本政府と不動産団体はレインズを作った？レインズの歴史
初めにレインズができた歴史からお話ししましょう。
昭和の時代までは、不動産の売却は売主さんが売却を依頼した不動産会社が自分でチラシや住宅情報誌などの民間広告を使って買主さんを探していました。
このために買主さん探しに非常に長い時間がかかっていました。
売主さんはなかなか買主さんが見つからず困っていました。
また売却を依頼する不動産会社によって買い主さんを見つける力の差もありました。
そこで日本の政府と不動産業界団体は共同でどの不動産会社でも短期間に適正金額で不動産売却できる仕組みを作ることとしました。
これが昭和63年の宅建業法改正で出来上がったのが日本初となる公開市場売却の仕組み建設大臣指定流通機構です。現在の国土交通大臣指定流通機構です。
この国土交通大臣指定流通機構のコンピュータシステムがレインズです。
専任媒介・専属専任媒介 レインズに登録法律の義務
売主さんから専任媒介契約と専属専任媒介契約で売却を依頼された不動産会社は専任媒介は7日以内、専属専任媒介は5日以内にレインズに登録して買主さん探しを法律で義務づけました。
レインズの運営 国土交通大臣指定 公益団体
運営は民間の不動産会社ではなく、国土交通大臣の指定を受けた公益団体が不動産会社からの会費で運営しています。
売主さんも安心 公正な仕組み 巨大ネットワーク
買主さんは誰でも不動産会社を通じて自由に買いに来れる非常に公正な仕組みになりました。
売主さんには多くの買主さんの検討の結果売れる金額が決まることで公正で納得できる仕組みになりました。
売主さんにとっても買い主さんにとってもまたまじめな不動産会社にとっても非常に良い仕組みができました。
東京だけでも約２万社の不動産会社のネットワークです。
レインズ売却の仕組み 驚異日本最強の買主さん探しの仕組み
レインズによる売却の仕組みを簡単に説明しましょう。売主さんが専任媒介または専属専任媒介契約で依頼を受けた不動産会社は、不動産調査をして不動産の内容と売主さんが決めた売買条件や販売図を国土交通大臣指定流通機構レインズに登録します。
レインズコンピュータシステムに登録すると、買主さんから依頼された不動産会社が見て買主さんに紹介します。
買主さんが気に入って見学したいとなれば買主さんの信頼している不動産会社が見学予約してくれます。
そして見学して気に入れば購入に必要な不動産の調査や銀行の住宅ローン事前審査手続きなど契約手続きまで不動産会社が行ってくれます。
レインズは売主さんから信頼された不動産会社と買主さんから信頼された不動産会社の2つの不動産会社が共同して売買契約を成立させる仕組みです。
単なる広告の仕組みではないのです。
売主さんから信頼された不動産会社と買い主さんから信頼された不動産会社が仕事として信頼関係を通じて売買情報が伝達され、売買取引が行われる日本最大の巨大な不動産会社のネットワークの仕組みなのです。
買主さんから見たレインズ？ 安心感最高 精神的負担最小
レインズの仕組みがなんとなく理解できたと思います。
これを買主さんの立場から見てみましょう。
本気で不動産を買いたいと思っている買主さんにとって不動産は数千万円または数億円といった非常に高額のものです。
不動産を買うことは人生で一番大きな買い物であり。
絶対に失敗できない買い物です。
しかし買い主さんは不動産について専門知識も経験もありませんので不動産を買うとき疑問でいっぱい不安でいっぱいです。このために買主さんは信頼して相談できる不動産会社を見つけて一緒に多くの不動産を見学したり、住宅ローンなどの相談をします。
そして不動産会社の営業マンと2か月くらい多くの不動産を見学して様々な説明を受けて疑問点もなくなり、かつ多くの不動産を見学したために相場もわかり、良い不動産が売りに出ればすぐに買う心の準備ができていくのです。
そして新しく不動産が売りに出たら、信頼している不動産会社からすぐに連絡が入り、買い主さんが気に入れば見学手続きも疑問点などの調査も不動産会社が代行してくれます。
レインズによる不動産購入は買主さんにとっては非常に安心できる便利な買い主さんにとって精神的に負担が少ない仕組みなのです。
レインズ片手仲介 短期で買う買主さんだけ探せる
レインズによる片手仲介売却は、多くの不動産会社が不動産会社にいる今すぐに買う準備ができている買い主さんを紹介してくれる仕組みなのです。
民間広告ではなぜ売れにくい？ 買主さんの立場
これに対して、民間広告の場合はどうでしょうか？
民間広告はインターネットでだれでも無料で不動産情報が見られますが、不動産売買について、専門知識も専門経験もない買主さんが民間広告を見て不動産の内容を本当に買ってもいいかどうかを買主さん自身が判断しなければいけません。
相談相手も専門業務を代行してくれる人もいません。
住宅ローン一つとっても買い主さんが自分自身で銀行の審査を申しこむのは非常に大変な仕組みになっています。
銀行は手続きや説明が大変なので効率化のために不動産会社経由で住宅ローン審査を行っているのです。
不動産情報に疑問点があったり、見学を希望する場合も買い主さんが初めての全くしらない不動産会社に連絡しなければいけないのです。
どんな不動産会社かな？大丈夫かな？売り込まれないかな？
だまされないかな？
不安でいっぱいなのです。
民間広告をたくさんしても買い主さんが買いに来ないのはこんな理由があるからです。
民間広告が大きな効果時の条件
民間広告が大きな効果を出せるのは、買い主さんが広告を見ただけで簡単に理解できる現地が非常にきれいで完全な状態つまり新築マンションや新築の一戸建てまたはリノベーションしているマンションや一戸建てなど買い主さんが写真を見れば簡単に理解できるわかりやすいものだけなのです。
民間広告の効果が弱い 不動産の特徴
反対に土地や中古住宅などは民間広告を見ても専門知識も専門経験もない買主さんには理解できず非常に反応が悪いという傾向があります。
売却現場 レインズ最強 驚愕の事実
レインズと民間広告の大きな違いがなんとなく理解できたことでしょう。
この違いが実際の不動産売却現場では大きな差になって現れます。
レインズは売り出すとすぐに不動産会社の営業マンから多くの今すぐに買いたいと探している買い主さんに解説付きで情報が伝わり、買主さんが適正な金額と判断すると問い合わせや見学者希望者急増して、短期間に売れるのです。
つまりレインズは本気で不動産を買いたいと思って準備している買主さんだけを短期間に探し出せる仕組みなのです。
レインズを使った片手仲介売却とは、多くの不動産会社を味方につけて不動産売却をするのです。
私がいつも不動産はレインズで片手仲介売却すれば短期間に高く売れますよと言っている裏舞台です。
なんとなくご理解できたでしょうか。
これが不動産のプロが売却時のレインズを最大限に使う最大の理由です。
レインズ最大の弱点
最後にレインズの最大の弱点についてお話ししましょう。
こんな売主さんが短期間に不動産を高く売ることができる画期的な日本最強のレインズにも大きな弱点があるのです。
この大きな弱点のために大手不動産も地元の不動産会社の多くもレインズによる売却が大嫌いなのです。
動画をご覧の売主さんレインズ最大の弱点を予想してください。
答えは3秒後に言いましょう。
１
２
３
答えはレインズで売却した場合は不動産会社は買い主さんから仲介手数料が受け取れずにもうからないのです。
不動産会社社長金儲け大好き 両手仲介囲い込みだーい好き
不動産会社の社長が最優先の希望は儲けることです。
このために多くの不動産会社は民間広告を使って買い主さんを自分の会社で見つけて買い主さんからも仲介手数料をいただく両手仲介をしようとします。
しかしレインズの方が買い主さんが早く見つかるために、民間広告で買い主さんが見つかるまでの長い期間他の不動産会社の買い主さんが買えないように妨害しないといけません。これが囲い込みです。
売却最大失敗原因を防げ 囲い込みの根本原因両手仲介
両手仲介の会社は、どうしても囲い込みになってしまうのです。
この裏舞台を売主さんは知っておくことが売却失敗を防ぐことです。
レインズ売却と民間広告売却の大きな違い
レインズを使った片手仲介売却とは、多くの不動産会社を味方につけて不動産売却をするのです。
まさに台風に乗っていく感じです。
これに対し民間広告は多くの不動産会社を敵に回して情報という不動産の力だけでたった1つの不動産会社で売っていくやり方です。
どちらが短期間に高く売れる可能性が高いか？理解できたでしょう。
このために短期間に高くる不動産のプロは例外なくレインズで売っているのです。
不動産コンサルタント森本 自己紹介
最後に私の自己紹介をさせていただきます。私は大学の法学部を卒業した年に宅建試験に合格し以後30年以上東京及び近県で不動産売却を専門にしています。
一般の売主さんだけでなく不動産を短期間に高く売る不動産のプロつまり不動産会社の社長の専属の売却代行人も務めた人間です。
現在は東京都内と神奈川・埼玉・千葉県で売主さんから依頼いただく不動産を売却する売却専門の不動産会社をやっています。
売却相談や売却依頼があれば電話かメールで連絡いただければ担当させていただきます。
売却相談は相談無料(予約不要)！
メールかお電話でお気軽にお問合せください。
□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■
メール相談受付中!!
