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2021年05月02日
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中野(YouTube)不動産売却教室第2回 不動産売却の全体の流れ

中野(YouTube)不動産売却教室の第2回目は、不動産売却の正しい方法で行った場合の

全体のスケジュールです。これは国など公的な団体が望ましいと考えていることとほぼ同じでしょう。

もちろんこの全体スケジュールにはきちんとした理由があります。

不動産売却の歴史は、不動産トラブルの歴史といってもいいからです。

安心して不動産売買を行うにはこの全体の仕事が必要です。

成功する不動産売却の順番は広告とは全く異なる なぜ?

国などの公的機関が出している不動産売却の解説は、最初に売却査定とは書いていません。

広告では最初は○○売却査定と盛んに宣伝していますね

 

なぜ最初に売却査定ではないのでしょうか?理由はトラブルの防止です。

不動産売却について正しい専門知識も専門経験もない売主さんが最初に売却査定なんかしたらどうなるでしょうか?

何もしないで売却代金が入ってくると誤解しますね。

世の中こんなことはありませんね。どんなものを売るにも何を売るのか?売主さんはどこまで責任を負うか?

つまり商品を決めますね。ましてや不動産は高額です。

最初は事前相談で売主さんの事情、希望から売却内容を決める

不動産は最初に売却内容を決めます。例えば土地ならきちんと所有権境を確定して安全な状態にして売却するのが望ましいのです。

しかし売主さんによっては、所有権境を確認するための測量費用が準備できないという個人的な事情がある方もいます。

売却の事前相談段階で売主さんの個人的な事情や、希望などをお聞きして売却内容を決めていきます。

 

多くの不動産売却でトラブルや売却失敗はこの事前相談段階の売主さんの事情や希望の聞き取り不足です。

最初に不動産の内容を調査

もう一つ最初の段階で行うのは、売主さんの希望や事情の聞き取りから不動産の内容の調査です。

主な内容調査は、役所関係と現地調査の2つです。

どんな建築制限があるのか?

どんな問題点があるかです。

また建築するにしてもどのくらいの建築費がかかるのか?

など役所調査で予測できます。

 

現地調査で問題点を発見する場合もあります。

よくあるのは隣地の建物などの越境などの近隣問題です。

 

不動産の内容の調査が終わって初めて売却価格予想

売主さんからの事前相談での希望や事情の聞き取り、役所調査、現地調査が終わってから

いよいよ売却金額の調査です。

 

不動産の内容が決まってから金額の調査です。

これが正確な売却査定です。

不動産の場合は売主さんの売却の事情や希望によって売却内容が大きく異なります。

 

売却内容が異なれば、当然売却金額は大きく異なります。

売却査定 売却予想金額の根拠

事前準備段階の最後は売却予想金額の予想です。これは売却の成功と失敗を分ける重要な原因です。

ただしもう一つ売主さんにとっても正確な売却予想を知って売り出し価格の判断の重要な参考となるものです。

 

国の法律にも不動産会社が金額について意見を述べるときは根拠を示さなければならないと定めています。

なぜか?売主さんにうその売却予想金額を話す不動産会社が多かったため、法律で取り締まるためです。

 

売却失敗の大きな原因が高い不動産の売却査定であることは、プロならだれでも知っていることです。

反対に安い金額なら売主さんが損します。

 

売却査定の根拠

①一般的な不動産の売却査定では同じ条件の過去の成約事例が根拠に使われます。

これが一番信用性が高いものです。

例えば去年同じ条件の不動産が売れていたら、今度も売り出せば売れる可能性が高いのです。

 

同じ条件の不動産がない場合

修正して参考に使います。

 

比べてはいけないもの

駅からの距離が違うもの

向きが違うもの

前面道路の関係が違うものです。

 

②条件が近い他の売りだし物件

条件が近い売り出し物件も売却予想の参考になります。しかし注意点もあります。

売り出したが売れていないことです。

多くの物件が値下げして売れていきます。

 

このため売り物件を売却予想の根拠に使う場合は、少し安く売れると予想して使う必要があります。

 

 

 

売却準備の最終段階 売却全体計画作り

不動産売却の準備の最終段階は、売却の全体計画作りです。

不動産のプロの場合は例外なく事業担当者がきちんとした計画書を作成し、社長へ説明し

稟議決裁をとります。

 

もちろん一般の売主さんの場合も、全体計画が非常に重要です。

測量開始はいつするか?

建物解体はいつか?

売り出し金額はいくらにするか?

どこまで調査費をかけて調査するか?

 

 

売却の正式な依頼は国が決めた契約書締結が必要

いよいよう売却のスタートです。これも日本の法律で決められています。不動産会社に不動産売却を依頼する場合は、国が法律で定めた内容の媒介契約書に署名捺印しなければなりません。

 

この時売却希望金額、報酬額、報酬の支払い時期、建物の場合は建物の状況調査を希望するかどうか?を記載しなければいけません。

 

媒介契約には多くの場合、専任媒介契約、または専属専任媒介契約つまり売却業務を一社に頼む方式が使われます。

 

複数社に売却業務を依頼する売主さんもいますが、同じ作業を複数社が行えば、買い主さんが混乱しトラブルの原因になりますので、まじめな不動産会社は多くの場合引き受けを断るのが一般的です。

買い主さん探しは国が決めた方法が義務図けられている

不動産の売却については、今から30年以上までに売却時の買い主さん探しの方法が誰が行っても短期間に、適正価格で売れるように建設大臣の指定の買い主さん探しの全国規模のシステムが作られました。これが有名な現在の国土交通大臣指定流通機構です。

 

売却を依頼された不動産会社は、媒介契約締結後(4日または7日以内に)国土交通大臣指定流通機構に登録が義務付けられています。

不動産会社が情報を隠すを防止 30年以上前に日本も不動産売却の近代化

今から30件以上前までは売却を依頼された不動産会社は、仲介手数料をたくさん稼ぐために情報を他の不動産会社に公開しない場合が多くありました。

このため売主さんの売却が長期間かかっていました。

 

この問題を解決するために作ったのが、公的団体が運営する巨大な国土交通大臣指定の

不動産流通機構です。

イメージとしては、株式売買の時の東京証券取引所の感じです。

民間広告も併用すると効果がある場合もある

不動産売却の際に、非常に効果が高いのは国土交通大臣指定の流通機構です。これは不動さ会社が会員になっているので、本気の買い主さんに情報がすぐに、プロの解説付きで伝わるからです。

 

しかし不動産購入を独学で行っている方も、中にはいます、こんな人が見られるのが民間広告です。

有名なのは居住用はリクルート社のスーモです。(以前の住宅情報です)

事業用はアットホームなどです。

売却スタートで買い主さんの不動産会社から問い合わせ

売却がスタートした後は、買い主さんの依頼した不動産会社からの問い合わせが始まります。

売り出し価格が高いとこの問い合わせが少ないのです。

定期的に売主さんに買い主さんからの問い合わせ内容を報告

不動産の売却業務を依頼された不動産業務、特に問い合わせ状況や内容を定期的に報告が法律で義務づけられています。

多くの買い主さんの反応状況から価格アドバイス

東京の場合多くの不動産は売り出しから2か月以内に、具体的な買い主さんが現れますが

値段が高い場合は現れない場合があります。この場合は価格について参考意見をアドバイスするのが普通です。

 

もちろん価格の決定は売主さんがお決めになることです。

現地内見 立ち合い

本気の買い主さんは、必ず現地を見に来ます。この時に売主さんに代わって立ち会います。

質問などがあれば回答し、わからなければ売る主さんにお聞きして後日回答します。

売主さんの決定があれば売り出し価格修正

東京地域の場合、短期的に売却ができていない場合適正価格より大幅に高い金額となっている場合が多いのが特徴です。

 

このため売主さんが売り出し金額を修正することが多いのです。

この場合はすぐに広告関係の金額修正を行います。

申し込み

売り出し金額の修正で適正価格の範囲内に入れば多くの場合、1か月以内に本気の買い主さんが現れることが多く、購入申し込書が入っていきます。

買い主さんに事前説明

購入申込書が入ったら内容確認、つまり支払い能力や、問題点の理解などを確認していきます。

このために詳しい物件説明や、売主さんの売却希望内容を説明していきます。

契約内容の話し合い 確認

契約内容の合意に向けて一つ一つ確認をしていきます。

契約内容合意

買い主さんの支払い能力も、物件内容の理解も問題ない場合は、契約準備に進みます。

重要事項説明書完成 契約書作成および事前確認

売主さんと買い主さんのごい内容で、重要事項説明書と契約書の原案を作成し、事前に売主さんと買い主さんに確認いただきます。

契約当日 重要事項説明読み上げ、契約書読み上げ締結

契約当日は、本人確認から行います。

最終確認で重要事項の読み上げ確認と契約書の読み上げ最終確認です。

後は売主さんと買い主さんが署名、捺印をして手付金の受け渡しを行って終わりです。

引き渡し準備

契約後は事務的に進みます。主に登記の準備です。

抵当権の抹消の準備です。

最終的な書類の確認です。

引き渡し 代金受領

買い主さんに契約時に約束した書類関係を引き渡して、売却代金の入金を確認して終わりです。

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株式会社グローリーハウス
(東京都中野区新井2-2-1松本ビル)
代表取締役 森本和彦


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この記事を書いた人
森本 和彦 モリモト カズヒコ
森本 和彦
中野にある不動産会社グローリーハウスの代表 森本です。 約30年の準備を経て開業した珍しい総合専門不動産会社です。 専門知識や専門経験がないお客様でも安全に有利に不動産取引ができる体制を整えた会社です。 お客様に行っていただくことは、実現したい希望や、解決したい問題をできるだけ詳しくお話しいただくだけです。その後は希望に近い業務をオーダーメイドで案内いたします。 グローリーハウスは、売却業務と管理募集業務と特別依頼がある場合は専門的な有料相談業務を行っています。 多くの不動産会社が、短時間で儲かる一部分のみの作業しか対応しないのに対 し、お客様は総合的で専門的な相談をしたいという希望が強い傾向にあります。こんなまじめなお客様に総合的に対応する会社です。

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