株式会社グローリーハウス
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2021年01月07日
ブログ

令和3年第1回 相続・不動産セミナー 不動産売却成功の重要ポイント

あけましておめでとうございます。令和3年はコロナ緊急事態宣言で幕開けとなりました。

今年は相続・不動産セミナーは初めての試みですが、ZOOMで少人数で行ってみたいと思います。

 

過去5年間行ってきた会場でのセミナーと大きく異なり、参加いただいている方の様子がわかりませんので、一方的に私が重要なポイントをお話しすることになると思います。

 

セミナー終了後、参加者の方の質問に電話でお答えしたいと思います。

自己紹介 株式会社グローリーハウス 代表取締役森本和彦

本日セミナーの講師を勤めます森本です。私の経歴は興味がないと思いますので、簡単にだけお話しします。興味がある方はホームページ

岡山県の県北の津山高校で落ちこぼれ生活 有名難関国立志望の優秀だった人達が多い中

明治大学法学部法律学科 合気道 

卒業年宅地建物取引士(当時宅地建物取引主任者)合格

お客様の夢実現・問題解決の不動産人生スタート

不動産売買仲介会社 高額不動産 借地権付き建物(マンション・土地) 再建築不可          (建築基準法43条ただし下記許可)市街化調整区域既存宅地

          アパート1棟 投資用マンション

          平屋建築コンサル 

家庭教師      独自の短期成績上昇方式  合格

税法専門学校通学  税法を学ぶ 法人・所得・相続・簿記・財務諸表論

家庭教師  難関国立大学を目指す短期成績上昇方式  最終的に合格

不動産管理会社 一括借り上げ・サブリース 家賃減額交渉  入居者トラブル処理

       賃貸経営大家さんの相談対応・問題解決

賃貸建物工事請負会社代表 大型修繕工事 室内リフォーム工事 年間受注約4億円

 

不動産開発 土地買取 土地分譲 一戸建て分譲・一戸建て工事請負

平成28年1月 中野でグローリーハウス開業  5年間で約45件の案件のうち9割くらい

       希望実現・問題解決

 

 

 

第1回 相続・不動産セミナー 不動産売却の成功ポイント

①不動産売却の日本の決まり

②有利に売却する方法

③ウソ広告に注意

④誤解が多い事項

⑤不動産会社の常識は初心者の非常識

本日のセミナーの重要ポイント3つ

不動産の売却は、正しい専門知識を事前に理解して、成功方程式通り行えばだれがいつ行っても成功率は高い。

 

不動産売却の成功は、買い主目線でのトラブル対策と有利販売対策の2つが重要です。

 

インターネットの発達で広告会社が売却予定の方の個人情報を獲得し、不動産会社に売却する目的でうその情報をまき散らしているので注意。

不動産売却の日本の決まり

不動産売却については、日本の法律の範囲内で行わなければなりません。

このためには日本ではどんな決まりがあるかを知ることから始めなければいけません。

①民法

②宅建業法  トラブル防止 買い主保護 不動産取引の円滑化

 

 

不動産売却関連法

不動産登記法

銀行融資実務

各種税法

各行政判断

裁判所判断

民法 当事者間 売主と買い主との契約内容

重要なポイント

売主責任 損害賠償 契約解除

契約不適合責任

宅建業法 トラブル防止 買い主保護

売買の仲介業務(宅建業法では媒介業務)の内容を具体的に決めている

 

媒介契約関係

建物状況調査の意思確認 あっせん

売却査定  価格について不動産会社が意見を言う場合は、根拠を示さなければならない。

買い主さんへの重要事項説明

(誰から依頼されても、売主さんから依頼された不動産会社でも)

重要事項説明書を作成・説明するためには、物件の内容の調査と売主さん買い主さんからの聞き取り確認が必要です。特に重要なことは売買の前提・合意事項ですつまり契約の内容です。

 

契約書の作成や重要事項説明書の作成は、事前に売主さん買い主さんとの合意形成が非常に重要になっていきます。一般に契約協議という作業です。

 

ここが弁護士さんの仕事と大きく異なる部分です。売主さんと買い主さんの間に立って円満に調整する仕事です。

 

実際に行ってみれば誰でもわかりますが1社で行うのは簡単ですが2社で行うのは意外に大変です。

相手の不動産会社が専門知識も礼儀作法もわきまえていない人も多いので。

 

宅建業法関連 

国土交通省のガイドライン

業界団体作成の契約関係書類

物件状況報告書

設備表

有利売却の基本的な考え方 プロ売主が考えていること

不動産について有利に売却する方法は、古くからプロの売主が最も研究していることです。

私も15年以上プロ売主の不動産会社で責任者として自専門実務を行っていましたのでよくわかります。

 

プロが考える不動産を有利に売却するポイントのみお話ししましょう。

一言でいえば買い主さんがいかに安心・便利・快適か?

 

不動産を最高の状態で買い主さんに最高に親切・便利・快適・安心な状態で売る。

 

 

お客様はこんなことで高く買ってくれる

買い主さんの都合の良い時に内見学できる。

親切な対応

質問にきちんと回答する

建物の不安がない

建物がきれい

荷物が少なく室内が整っている

境界が確定されていて安心

建物の内部が全部確認できる

過去の経歴がはっきりしている

建物の設計関係の書類がそろっている

 

ウソ広告に注意

売主さんが買い主さんが喜び幸せになる何の努力もしなければ、買い主さんは高く買ってくれません。

しかし○○すれば○○百万円高く売れた

○○がおすすめとうその広告が氾濫しています。

多くの方が思い込んでいる何の根拠もない話

○○にはたくさん買いたいお客さんがいる

○○に頼めば高く売ってくれる

 

プロの不動産屋さんならうそだとわかっていますので相手にもしません。しかし専門知識も専門経験もない初心者の方が嘘の広告を見れば、信じてしまうのも現実です。

騙されたと気が付いた時はすでに手遅れです。

最初から計画的に行っているので。

不動産会社は基本に忠実 初心者売主さんは基本無視で無謀

プロの売主である不動産事業会社は専門知識と多くの専門経験を持っています。このため不動産売却の重要ポイントをきちんと理解した一部の会社幹部が決定権をもって行っています。

ある意味非常に基本に忠実です。

 

これに対し初心者売主さんは不動産売却のルールもきちんと勉強せず危険な高額な不動産売買を行っています。

 

自動車の運転を無免許で行っているようなものです。事故が発生して当然です。

個別相談は、セミナー終了後 電話で回答 初回無料

不動産セミナーに参加いただいた方には、無料で電話相談を行っています。希望の方は電話ください。

令和3年はZOOM相続不動産セミナー様々なテーマで毎週開催予定

今年はコロナの影響もあり、またチャンスでもあるのでZOOMでのセミナーを毎週行ってみたいと思います。

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大家さん,売主さんの悩み疑問解消します。相談無料です。
下記にあるフォームか、お電話にてお気軽にお問い合わせください。
 
 
株式会社グローリーハウス
(東京都中野区新井2-2-1松本ビル)
代表取締役 森本和彦


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この記事を書いた人
森本 和彦 モリモト カズヒコ
森本 和彦
中野にある不動産会社グローリーハウスの代表 森本です。 キャッチフレーズはあるべき姿への挑戦。勤務時代会社内で責任者として行ってきたことをさらに充実します。 最近の大企業のお客様に不便な縦割りシステムへの挑戦です。真に信頼される不動産業者を目指します。

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