相続税対策の大失敗はプロから見れば売れない建物建設 不良不動産作り
私が大学の法学部を卒業後不動産業界に入った時から３０年
全く変わらないのが、専門知識のない方が騙されて相続税対策大失敗
全財産を失うケースです。
原因は売れない無価値の建物を借金で建てたことです。
今日はこの大失敗の相続税対策のからくりについてお話しします。
相続税の仕組み
相続税の仕組みを知ると誰でも簡単に理解できます。
相続税は所有者がなくなったら、財産は国に戻す
ただし相続人が最低限生活できる財産は残すという考えです。
実際は最低限の財産に相続税はなく、残りの財産に相続税をかけます。
相続税のかかる財産は最高税率で５０％くらいです。
なぜ相続税対策に借金で賃貸建物建設？
相続税は、現金での財産評価に税率をかけて計算します。
この財産の評価は財産価値が低いと低くなります。
土地の上に賃貸建物を建てると、入居者さんが入り
実際に売買するとき安くしか売れなくなります。
入居者さんの借家権が発生するからです。
このため相続税のもととなる財産評価も安くなります。
このために相続税対策になるということです。
賃貸建物は借家権３０％が差し引かれます。つまり７０％評価
土地については借家権付の建物の敷地として
借地権価格×３０％＝多くの場合１８％が差し引かれますつまり８２％評価
建物の評価は固定資産税の評価で実際の建築費の７０％くらい
つまり借金で土地に賃貸建物を建てると
相続財産から借金分が減少し
相続税評価 建築費の７０％（固定資産税評価）×７０％（借家権３０％差し引いたも）
つまり４９％となり大きく財産評価を下げ、相続税が下がる仕組みです。
土地については貸家建て付け地として評価され６０％×３０％＝２１％が下がります。
土地については、約８０％で評価され２０％財産評価が下がります。
このため相続税も下がります。
更地はいつでも高く売れる優良財産しかし建物建設したら？
更地は実際の売買で一番高く売れる優良財産です。
しかし建物を建設して賃貸してしまうと？
相続税の評価と同じで財産価値を大きく下げてしまうのが一般的です。
例外は非常に高い家賃が取れる場合だけです。（都心部のマンション、ビルなどです）
これで成功？相続税は大きく減ったが、大きな借金の不良財産が残った
相続税対策の失敗は、確かに相続税は大きく減りました。しかし
大きな借金と賃料が少ない賃貸建物が残りました。
更地に比べて土地も建物の安くしか売れません。
これ成功ですか？失敗ですか？
結果は明らか
数年後売ってみればわかります。
多くの方が全財産なくす典型的なケースです。
実際の売買の際土地建物の金額は？
賃貸建物の売買の際の土地建物の価格は
収益還元法で計算されます。
都心部であれば実際の入金家賃が年間１０００万なら
投資利回り６％なら
土地と建物の価格は１０００万円÷６％（０．０６）＝１億６６６万円です。
これが現実です。
実際に手元に残るお金は１億６６６－借金＝
郊外なら
投資利回り１０％以上でなければ売れないでしょうから
土地建物の価格は １０００万円÷１０％（０．１）＝１億円
売って手元に残るお金は１億円－借金
賃貸して大きな借金返済できます？
空室を除いた実際の賃料で計算してみましょう
年間１０００万円で１０年返済しても１億しか返済できません。
いったい何年かかりますか？
実際の家賃が年間８００万円になれば？
営業トーク一括借り上げ、家賃保証があるから大丈夫？？？
３０年前から使われていた営業トーク
大丈夫です、一括借り上げ家賃保証があるから銀行返済は大丈夫です。
果たして大丈夫でしたか？
多くの人が破産したでしょう。
一括借り上げや家賃保証は全く大丈夫ではありません。
実態がすべてです。
実際の家賃が下がり、空室が出れば借り上げ家賃は下がります。
実際の借り上げ会社の借り上げ計算式は
実際の家賃－会社の利益＝借り上げ家賃
売却の時に不動産のプロに嫌われるだけです。（売買価格を下げられるだけです）
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