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2020年07月06日
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相続税対策の大失敗はプロから見れば売れない建物建設  不良不動産作り

私が大学の法学部を卒業後不動産業界に入った時から30年

全く変わらないのが、専門知識のない方が騙されて相続税対策大失敗

全財産を失うケースです。

原因は売れない無価値の建物を借金で建てたことです。

今日はこの大失敗の相続税対策のからくりについてお話しします。

相続税の仕組み

相続税の仕組みを知ると誰でも簡単に理解できます。

相続税は所有者がなくなったら、財産は国に戻す

ただし相続人が最低限生活できる財産は残すという考えです。

実際は最低限の財産に相続税はなく、残りの財産に相続税をかけます。

相続税のかかる財産は最高税率で50%くらいです。

 

なぜ相続税対策に借金で賃貸建物建設?

相続税は、現金での財産評価に税率をかけて計算します。

この財産の評価は財産価値が低いと低くなります。

土地の上に賃貸建物を建てると、入居者さんが入り

実際に売買するとき安くしか売れなくなります。

入居者さんの借家権が発生するからです。

このため相続税のもととなる財産評価も安くなります。

このために相続税対策になるということです。

賃貸建物は借家権30%が差し引かれます。つまり70%評価

土地については借家権付の建物の敷地として

借地権価格×30%=多くの場合18%が差し引かれますつまり82%評価

建物の評価は固定資産税の評価で実際の建築費の70%くらい

 

つまり借金で土地に賃貸建物を建てると

相続財産から借金分が減少し

相続税評価 建築費の70%(固定資産税評価)×70%(借家権30%差し引いたも)

つまり49%となり大きく財産評価を下げ、相続税が下がる仕組みです。

土地については貸家建て付け地として評価され60%×30%=21%が下がります。

土地については、約80%で評価され20%財産評価が下がります。

このため相続税も下がります。

更地はいつでも高く売れる優良財産しかし建物建設したら?

更地は実際の売買で一番高く売れる優良財産です。

しかし建物を建設して賃貸してしまうと?

相続税の評価と同じで財産価値を大きく下げてしまうのが一般的です。

例外は非常に高い家賃が取れる場合だけです。(都心部のマンション、ビルなどです)

これで成功?相続税は大きく減ったが、大きな借金の不良財産が残った

相続税対策の失敗は、確かに相続税は大きく減りました。しかし

大きな借金と賃料が少ない賃貸建物が残りました。

更地に比べて土地も建物の安くしか売れません。

これ成功ですか?失敗ですか?

結果は明らか

数年後売ってみればわかります。

多くの方が全財産なくす典型的なケースです。

 

実際の売買の際土地建物の金額は?

賃貸建物の売買の際の土地建物の価格は

収益還元法で計算されます。

都心部であれば実際の入金家賃が年間1000万なら

投資利回り6%なら

土地と建物の価格は1000万円÷6%(0.06)=1億666万円です。

これが現実です。

実際に手元に残るお金は1億666-借金=

郊外なら

投資利回り10%以上でなければ売れないでしょうから

土地建物の価格は 1000万円÷10%(0.1)=1億円

売って手元に残るお金は1億円-借金

賃貸して大きな借金返済できます?

空室を除いた実際の賃料で計算してみましょう

年間1000万円で10年返済しても1億しか返済できません。

いったい何年かかりますか?

実際の家賃が年間800万円になれば?

営業トーク一括借り上げ、家賃保証があるから大丈夫???

30年前から使われていた営業トーク

大丈夫です、一括借り上げ家賃保証があるから銀行返済は大丈夫です。

果たして大丈夫でしたか?

多くの人が破産したでしょう。

一括借り上げや家賃保証は全く大丈夫ではありません。

実態がすべてです。

実際の家賃が下がり、空室が出れば借り上げ家賃は下がります。

実際の借り上げ会社の借り上げ計算式は

実際の家賃-会社の利益=借り上げ家賃

売却の時に不動産のプロに嫌われるだけです。(売買価格を下げられるだけです)

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株式会社グローリーハウス
(東京都中野区新井2-2-1松本ビル)
代表取締役 森本和彦


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この記事を書いた人
森本 和彦 モリモト カズヒコ
森本 和彦
中野にある不動産会社グローリーハウスの代表 森本です。 キャッチフレーズはあるべき姿への挑戦。勤務時代会社内で責任者として行ってきたことをさらに充実します。 最近の大企業のお客様に不便な縦割りシステムへの挑戦です。真に信頼される不動産業者を目指します。

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