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2017年12月14日
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失敗しない東京23区アパート建設運営のポイント  


最近相談が多いアパートマンションの建設運用の成功、失敗の原因

についてお話しします。

 

一時期様々な土地で有効利用 建物建設運用を専門に行っていたことが

ありますが、このときお話ししていたことをもとにお話しします。

レストラン成功失敗とアパートマンションの成功失敗は似ている

私は飲食店の経営者の方とよくお話ししますが、味が良いと評判の

お店でも 一番は立地ですよと立地を重視します。

 

味も大切しかし駅から離れたら成功しにくいですね。

 

アパートマンション経営も立地が最重要です。

 

アパート経営はだれに相談する?立地運用の専門家ですよ


アパートマンション投資運用の最大ポイントは立地です。

駅徒歩5分以内なら成功率95%以上です。

逆に駅徒歩10分以上なら成功率は80%以下でしょう。

 

これが私が大手管理運営家賃保証会社の責任者を務めた経験から言えることです。

当たり前のことです。

相談相手を間違うと大変なことに


アパートマンション建設して賃貸事業を行う場合注意しなければならないことは

 

①商売として現実的に成り立つか?

これだけです。

税金の専門家 建設の専門家に相談するケースが多いようですが

本当の専門家は運用の専門家です。ここは最大の注意点です。

実践的に管理運用経験がないと間違ったアドバイスになります。

投資の成功は収入と支出のバランス 10年後から支出が増える


実際多くの大家さんとお会いするとアパート運営は嫌いという人も多いですね。

 

10年以上の大家さんに多いですね。

なぜか?

10年過ぎると リフォーム費用が大きくなるからです。

現金ベースでマイナスになる時期です。

このとき儲からないと感じるからです。

アパートマンション運営の成功失敗は立地・建物価格と内容で決まる


立地が良い場合の失敗パターンで多いのは、高額の建物を建設することです。

 

簡単な算数です。

 

収入÷建物価格=利回りです。

収入は家賃

支出は リフォーム費用と ローンの返済です。

10年ローンなら 年率利回りネット(すべての費用を除いた収入)10%以上

アパートならネット利回り(家賃からすべての経費を引いた純収入)÷建物価格10%以上が目安


多くの大家さんにお聞きするとアパートの場合は一般的に返済が15年のようです。

収入が15年

30年たてば建て替え

こんなイメージでしょうか

自分の所有地にアパートを建てる場合は、15年以内に建築費用の

回収が終わるのが大原則です。

これで損はなしです。

後の15年は建物修繕費と、室内リフォーム費用と儲け

そして30年過ぎたら10年かけて建て替え費用の積み立てです。

建て替えには大きな費用が掛かります。

相続対策はおまけと考えるのが良い相続対策目的だけは失敗する


アパート成功失敗の分かれ道は、お客様の評価です。

 

大家さんの個人的な事情と関係ありません。

相続対策かどうかで入居者さんは借りません。

気に入れば借りるし 気に入らなければ借りません。

生活音対策は慎重に


実際管理していると トラブルは 音問題です。

これは建設後は変えられません。

 

設計段階で行うのが良いでしょう。

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相続や不動産トラブル・不動産取引(建築含む)については
不動産コラムをご覧くださいhttp://www.glory-house.co.jp/?cat=8

平成29年6月25日

中野区新井2-2-1松本ビル

(株)グローリーハウス

代表取締役 森本和彦

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この記事を書いた人
森本 和彦 モリモト カズヒコ
森本 和彦
中野にある不動産会社グローリーハウスの代表 森本です。 キャッチフレーズはあるべき姿への挑戦。勤務時代会社内で責任者として行ってきたことをさらに充実します。 最近の大企業のお客様に不便な縦割りシステムへの挑戦です。真に信頼される不動産業者を目指します。
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