中野区松が丘高低差のある土地の売却トラブルの防ぎ方
中野区には高低差がある土地が多く存在します。
今日は中野区松が丘の高低差がある土地を例にの売却時の注意点についてお話しします。
高低差がある土地の注意点は買主さんへの説明が重要ポイント
高低差がある土地の重要ポイントつまりトラブル発生ポイントを、高低差が大きい
中野区松が丘の土地で説明しましょう。
ポイントは買主さんへの説明です。
法律で定められた高額の安全対策費用です。
高低差が大きい土地には東京都安全条例で安全対策が必要
高低差が大きい土地の場合は、建物建設時に東京都安全条例で安全対策工事が必要です。
安全対策工事費が高額
安全対策工事費が高額です。
この費用が数百万から数千万円です。
この工事費の説明が重要です。
高低差のある土地①隣地の方が高い
隣地が崩れた場合に建物を安全に保つ工事が必要です。
大きく２つあります。
①防護壁
隣地が崩れた時にせき止める壁です。
②建物を堅固建物にする
隣地が崩れた時に建物でせき止めるために堅固建物にする方法です。
③隣地から一定間隔をあける
隣地が崩れても一定間隔をあけて安全な位置に建物を建てる方法です。
高低差がある土地②隣地が低い
当該地が崖上の場合です。
当該地が崩れた場合に備えて、
①建物の基礎を深くする方法。
②建物の下に杭を打ちその杭の上に建物を建築する方法です。
③擁壁を作る方法です。
安全対策費は高額工事費 十分な説明が必要
安全対策費は高額ですので、十分に買主さんに説明して納得された方にだけ
売却するのがいいでしょう。
高低差のある土地の建築時の問題点
高低差のある土地の売却時のトラブルの一つは、建築時に高低差処理に伴うものです。
安全対策の時の杭打ちの時の擁壁の底盤に当たってしまうトラブルです。
高低差処理の安全対策擁壁工事時の問題点
擁壁建築の際問題となるのは、自分の強度です。
高低差のある土地の測量の注意点
高低差のある土地の測量は一般測量と異なって注意が必要です。
一般測量は所有権界つまり土地の境界を決める測量だけです。
しかし土地の売却については個の境界確定測量だけでは不十分です。
高低差の測量が重要です。
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売却トラブルを防ぐ方法①調査
高低差がある土地の売却は、安全対策費が高額となるために過去トラブルが多く発生しています。
トラブル防止はどうしたらいいでしょうか？
事前の調査をきちんと行うことです。
地盤調査
擁壁底盤調査
売却トラブルの防ぎ方②契約前買主さんによる調査機会確保
売却トラブルを防ぐもう一つの方法としては、契約前に買主さんによる工事費等の調査の
機会を設けることです。
売却トラブルの防ぎ方③契約書の作成の仕方
多くの方が誤解されていますが、契約だけが重要と思っています。
しかし不動産の売却時のトラブルの本当の原因は、契約前に発生しています。
契約に至る行為は前段階があります。
調査事項説明
買主さんとの質疑応答
契約内容についての協議
契約内容合意
最終的な調査内容、契約合意内容の事前説明（重要事項説明）
最後が契約書の締結
高低差のある土地の売却は、専門不動産会社に依頼するのが安全
もともと売却トラブルが多いのが高低差がある土地です。
高低差のある土地の売却に慣れている不動産会社の担当者に売却を依頼するのが
良いでしょう。
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今はコロナウイルス緊急事態宣言時ですので安全な電話相談や個別の相談を実施しています。
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高低差のある土地の売却は、不動産会社でも難しい取引です。
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