土地売却を依頼する不動産会社選びのために知っておくべき土地売却の基礎知識 売却活動は最低１４工程以上
- ①売り主さん面談希望聞き取り、事情聞き取り
- ②物件調査及び価格調査
- ③物件調査及び価格調査報告
- ④媒介契約締結販売条件打ち合わせ測量打ち合わせ私道通行承諾打ち合わせ
- ⑤国土交通省指定流通機構登録
- ⑥販売図面作成
- ⑦買主希望者対応
- ⑧買主希望者購入申し込み書
- ⑨購入前説明、契約条件調整
- ⑩重要事項書作成、契約書作成
- ⑪重要事項説明契約内容最終確認
- ⑫契約書確認署名捺印 本人確認資料と登記資料等引き渡し時資料確認
- ⑬引き渡し準備
- ⑭引き渡し、代金受領
- 弊社一社での仲介と買主さん側、売り主さん側の２社共同仲介
- まとめ 意外と売却業務は多かった？
- 注意 手抜きすれば短時間でできるが不動産トラブル発生の可能性
不動産を売却する場合の標準的に必要な作業はどのくらいあるのでしょうか？
またどんな順番があるのでしょうか？
最低限の内容を仮にすべて１回で完了するものとしてまとめてみました。
弊社グローリーハウスではではもちろん最低レベル程度ではありません。
弊社グローリーハウスの重要事項説明書・契約書の作成段階まで具体的に書いていますので、なんとなくイメージできると思います。
これ以上少ないと最初から土地売却を依頼する会社の候補から外したほうがいいでしょう。
①売り主さん面談希望聞き取り、事情聞き取り
土地売却にとって売り主さんの売却理由や事情は非常に重要です。
最初に売り主さんから売却理由や事情、希望とともに所有者確認を行います。
また過去の事件事故、近隣トラブルなどもこのときに聞き取りします。
②物件調査及び価格調査
物件調査は不動産価格及び重要事項説明のもととなる一番重要な作業です。
不動産取引に必要な程度まで行うと最低数日はかかります。
また現地調査と役所調査（法務局調査含む）及び聞き取り調査をつきあわせて
完全に一致するかどうかを確認していきます。
③物件調査及び価格調査報告
売り主さんに報告は非常に重要です。あくまでも不動産売却の決定権者は売り主さん買主さんです。
調査結果に基づいて価格を査定して報告します。
④媒介契約締結販売条件打ち合わせ測量打ち合わせ私道通行承諾打ち合わせ
売り主さんが不動産会社に売却作業をすることを依頼する契約を媒介契約といいます。
媒介契約の締結で正式に依頼を受けた不動産会社が境界確定測量の手配、私道通行掘削承諾書取得業務の代行などを行う打ち合わせを行います。
⑤国土交通省指定流通機構登録
売り主さんから売却を依頼された不動産会社は、専任媒介契約、専属専任媒介契約を締結すると一定期間内に、買主探しで絶大な力を持つ国のしての流通機構に登録します。
⑥販売図面作成
媒介契約を締結すると売り主さんの決定した内容で販売図を作成します。
この販売図も国の指定流通機構に登録するのが普通です。
⑦買主希望者対応
日本全国の買主さんから物件探しを依頼されている不動産会社が指定流通機構に登録
されている物件を見たら問い合わせが来ます。
売り主さんから美脚依頼された不動産会社の担当者が細かく説明します。
⑧買主希望者購入申し込み書
買主さんが物件内容、金額など希望に近ければ購入申込者が出てきます。
このとき購入に対して値引きなど条件が付くことが多くあります。
このために買主さんの様々な条件や支払い能力の確認をしてすぐに売り主さんに報告します。
⑨購入前説明、契約条件調整
買主予定者が決まれば、物件内容、売却条件等を詳しく説明します。
食い違いがあれば契約条件を調整します。
普通数日から１週間程度かかります。
⑩重要事項書作成、契約書作成
買主さんと事前確認した事実、合意した事実、事前の物件調査などを総合して
重要事項説明書、契約書類の作成を行います。
この際に再度間違いがないかどうか、調査内容を確認していきます。
最低でも２日程度かかります。多くは４日程度かかります。
⑪重要事項説明契約内容最終確認
いよいよ売り主さんと買主さんに重要事項説明書及び契約書を最終確認いただきます。
事前に契約前の確認の意味で売り主さん買主さんに説明し、疑問点や間違いがないか確認します。
意外と売り主さんしか知らないことや買主さんのしか知らない購入条件の誤解などがあります。
また買主さんから疑問点が出たりします。この点も事前に売り主さんに確認して疑問点を明解にしていきます。
この点を最終的に修正して、疑問点無し、完全な合意状態にしていきます。
⑫契約書確認署名捺印 本人確認資料と登記資料等引き渡し時資料確認
いよいよ最後は重要事項説明書の説明後、買主さんの署名捺印をいただいたのち
契約に入ります。
宅建業法上重要事項は不動産会社は買主さんに対して行わなければなりません。
もちろん事前に確認している売り主さん本人の確認できる複数の資料
登記資料及び引き渡し時に必要な資料がそろっていることを買主さんと確認します。
⑬引き渡し準備
契約までにすべての書類と引き渡し準備を終了しますが、万一契約時に特別な約束があれば、契約後すぐに準備を始めます。
一般的には銀行借り入れがあれば、抵当権の抹消くらいです。
境界確定が契約までに終了していない場合は、契約後急いで行います。
同じく契約時までに私道通行掘削承諾書取得ができていない場合は引き渡しまでに急いで行う必要があります。
現地にて買主さんと現地確認します。
これ以外は引き渡し日の調整くらいです。
現実は意外と大変登記簿記載の所有者の住所と現住所が異なるのが普通です。
住所移転のたびに登記簿の所有者の住所の登記を修正しませんので、過去にさかのぼって行います。
住民票が残っていない場合は、戸籍の附票を取得して連結し、本人確認します。
⑭引き渡し、代金受領
最後引き渡しと代金の受領を行います。
登記書類と引き換えに代金をいただきます。
弊社一社での仲介と買主さん側、売り主さん側の２社共同仲介
弊社一社で売り主さん、買主さん両方に説明するのは意外と簡単ですが、
一方に会えない場合は、相手方仲介会社に事前の説明等を行っていただくしかありません。
もちろん契約日は買主さんに対して直接重要事項説明を行います。
まとめ 意外と売却業務は多かった？
どうだったでしょうか？
意外と売却業務は多いなーと感じたかもしれません。
最低限をかき出してもこのくらいです。
実際に弊社グローリーハウスで行っている売却作業はもちろん
これよりもかなり多いと思います。
このため売り主さんも買主さんもお客様が安心し、金融機関も安心して審査も短期間で
審査に合格します。
このため多くの費用が掛かるのです。
注意 手抜きすれば短時間でできるが不動産トラブル発生の可能性
売却業務は手抜きしても専門外の方には表面上は気が付きません。
しかしここに不動産トラブルの大きな原因が隠れています。
不動産トラブルの原因は契約時までに調査・確認作業・契約うち合わせ作業が
不完全だったために発生しています。
一番大きなトラブルは積水ハウスさんが詐欺にあった地面師詐欺です。
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