中野区杉並区 不動産管理会社の実態と優良管理会社の選び方
中野区や杉並区に不動産をお持ちのオーナーさんにとって管理会社選びは非常に迷うところです。
管理会社によって管理内容が大きく異なる上に、外部からは管理内容は非常にわかりにくいからです。
今日は管理会社の実態と管理会社の選び方によってことなるオーナーさんへの影響について、管理戸数５万戸以上の大手管理会社の責任者経験者の私がお話しします。
不動産オーナーさんが知らない管理会社の種類
中野区や杉並区には管理会社は大きく分けて管理運営会社と賃貸仲介会社と２種類あります。
この２つは大きく考え方が異なります。
管理運営会社はの仕事は管理戸数を増やすことと入居率を高めることです。
賃貸仲介会社の賃貸仲介売り上げを増やすことが仕事です。
いずれも厳しい売り上げノルマがあります。
管理運営会社の管理の仕事と賃貸仲介会社系の管理会社の仕事
管理運営会社の仕事は管理戸数を増やすことと入居率を高めることです。
なぜか？
実際に貸している家賃の総額と一括でオーナーから借り上げている家賃との差額が
管理会社の利益となるからです。
これに対し賃貸仲介会社の仕事は賃貸仲介売り上げを増やすことが仕事です。
管理業務はあくまで賃貸仲介の売り上げを上げるために行っている副業のようなものだからです。
いずれの管理会社も厳しい売り上げノルマがあります。
管理運営会社の管理業務
管理運営会社の管理は、売買や賃貸はほとんど行わず管理業務のみです。
管理業務とは今大半が一括借り上げして入居者さんに転貸する方式です。
実際の入居者の募集や管理業務は外注しています。
社内の大半の業務はコンピュータシステムで少数の事務員で大量に管理業務を行っています。
入居者さんとのやり取りはほとんどなく、新規契約と契約更新、退去の時の手続きだけです。ほとんど電話連絡だけです。
オーナーさんとの関係は、電話連絡がきたときと２年に一回の借り上げ家賃の更新くらいです。
賃貸仲介会社の管理
賃貸仲介会社は本業は、賃貸の仲介です。
部屋探しの賃貸仲介が本業です。
管理業務といっても本格的なものではありません。
コンサルティング系管理・開発・売買総合会社
もう一つ、日本では非常に珍しいですが、管理・土地活用・売買の総合会社です。
総合的にできる会社です。
ただし多くの総合的なコンサルティング会社は管理を行っていません。
中野区杉並区 優良不動産管理会社の選び方
管理会社の種類と実態側が分かったところで優良管理会社はどうやって選べばいいでしょうか？
これが意外と難しいのです。
外部からはわからないのです。
管理は会社の社長の考え方と専門知識と結局担当者の能力次第で大きく変わるからです。
私は実際に管理会社の責任者として多くの大家さんによくお会いし、悩みや希望を
会社業務とは別に行ってきた経験から言えば
地主さんや、大家さんが管理会社に何を期待するかで選べばよいと思います。
自分の希望や考え方に近いとストレスが少なく、話しやすいし相談しやすいからです。
私がいいあと思う管理会社とは？
一言でいえば病気の時に安心できる総合専門医のような感じです。
私がお客様の希望について様々な対応ができるのも、人間として信頼できる各分野の専門家がいるからです。
特徴は
電話連絡がすぐにつく
話しやすい
専門的な知識や実践経験が豊富
変な外国語や専門用語を使わない
人間としてまじめ
嘘をつかない
形式論でなく現場調整能力がある
相手のことを理解して話してくれる
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