中野区杉並区賃貸経営・自宅建設有料セミナー 今人気の賃貸併用住宅メリット・デメリット
今意外と人気なのが賃貸併用住宅です。しかし注意点もあります。
何事もおいしい話は裏にデメリットがあります。
メリット・デメリット両方を比較して、どちらが幸せになるかで判断すればいいのではないかと思います。
今大人気の賃貸併用住宅のメリット・デメリット
今回は今大人気の賃貸併用住宅につていのメリットとデメリットをわかりやすくお話しします。
そもそも賃貸併用住宅とは何？
賃貸併用住宅とは何でしょうか？ここからお話しします。
単なる賃貸住宅はわかりやすいですね。
単なる住宅もわかりやすいですね。
賃貸住宅は、利益を上げるために投資ローンで建てるもの
住宅は、自分や家族が住むためのプライベート空間を金利の安い住宅ローンで建てるもの
この合体版が賃貸併用住宅です。
賃貸併用住宅の人気の秘密は主に２つ
賃貸併用住宅の人気の秘密は２つです。
自宅部分が全体の５０％以上あれば全体が低い金利の住宅ローンが使えることです。
もう一つは自宅に住んでいながら家賃収入が入ることです。
メリットだけなら賃貸併用住宅は夢の仕組み しかし気づかぬデメリットも
メリットだけが目立つ賃貸併用住宅ですが、意外と気が付かないデメリットもあります。
大きくは３つあります。
１つは建設時の問題
２つ目は居住時の問題
３つ目は売却時の問題です。
賃貸併用住宅のデメリット①建設時の問題 建設費と間取り
自宅だけだと実際に住む方の住みやすさだけを考えればいいです。
間取りも簡単で自由に設計できます。
風呂やキッチンも一か所ですので工事費も安くできます。
ところがこれに賃貸部分を併設すると何が発生するでしょいうか？
間取りは賃貸中心に考えなければならなくなります。
もちろん玄関も別です。
風呂もキッチンも階段も別つまり外階段方式となります。
当然建築費も高額になります。
賃貸併用住宅のデメリット②居住時の問題 アパートマンションの住み込みの管理人
賃貸併用住宅は、実際に居住する場合は、住み込みの管理人的な感じになります。
苦情も、故障も、鍵の紛失も２４時間対応になる可能性もあります。
賃貸併用住宅のデメリット③売却時の問題
賃貸併用住宅の売却時のデメリットは一言でいえば非常に売りにくいことです。
同じ賃貸併用住宅を希望する買主さんでなければ、高く売れません。
投資家から見れば、高い収益率が希望ですが一般的に自宅部分は大きく特殊な間取りで
分割できません。
このため賃貸すると高い家賃は期待できません。
過去の売却事例、相談事例
過去私が担当した事例では都内の便利な駅から近い鉄筋コンクリートの高額な賃貸併用住宅でしたが、現状のままの売却では事情に売却が難しいと判断し、立ち退き料を支払って解体して売却しました。
幸い入居者さんが理解いただき、高額の解体費用をかけて解体して売却できました。
しかし賃貸併用住宅のままでは、非常に安くしか売却できなかったでしょう。
中野駅近くの賃貸併用住宅の売却成約状況
弊社グローリーハウスの事務所がある中野区の中野駅近くでも年間で１件程度賃貸併用住宅が売却されますが、やはり成約価格的には安めです。
まとめ 総合的に建築主さんが幸せかどうかで判断
賃貸併用住宅が良いかどうかは、建て主さんの希望に合っていて、家族が幸せになるかどうか？
デメリットを考えても楽しいかどうかで判断するのが良いでしょう。
また建設費が高くなっても、売却時に安くなっても家賃収入などを総合的に考えれば
損失も少ないかもしれません。
弊社個別相談でのアドバイス
賃貸併用住宅は、家賃収入と特殊間取りが特徴ですので、所有者さん専用で大きな価値となります。
このためできる限り自分で使い、売却しない方が有利ですよとお話ししています。
長期間保有すれば家賃収入が大きくなります。
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