株式会社グローリーハウス
10:00~23:00
年中無休(年末年始除く)
2019年11月21日
ブログ

グローリーハウス 初めて賃貸経営サポートサービス

不動産賃貸事業の運営成績を上げたい、賃貸事業を始めたいというお客様向けのサービスです。

物件の紹介から管理の引継ぎ、トラブル防止まで総合的に賃貸経営をサポートいたします。

どの物件に投資すればよいか?物件選択は一番の悩み

賃貸事業を始めようとするとき、最初にするのはどの物件に投資するかです。

しかしこれは間違いです。最初は全体計画です。

実際に購入した時の将来の姿を体験することです。

仮想体験です。

 

投資の失敗は仮想体験不足です。勉強とは仮想体験です

投資で失敗する方は、仮想体験不足です。

早く購入したい衝動との並立が重要

人間ですから気持ちの方が先です。

実際には物件見学を実際に体験しながら実践的に仮想体験していきます。

賃貸物件そのものだけでなく、街並みも周辺生活施設も

賃貸物件そのものだけでなく、入居者さんが生活した場合の生活施設が重要です。

コンビニ・クリーニング店などは重要です。

女性の方は駅からの夜の道の状況は大変重要です。

最後は一つ一つ購入したとして検討していきます

最後は必つ一つ購入して運営したとして仮想体験していきます。

ローンの返済は?

建物の修繕は?

水も入れは?

火災は?

事件事故は?

ゴミ出し関係は?

購入希望物件が決まったら 購入申し込み

ここからが勝負、購入希望物件が決まったら購入申し込みです。

ここからローン申し込みを行って購入契約に進んでいきます。

並行して最終物件調査です。

中野駅周辺のアパートの例で実際に行ってみましょう

最初は利回りです。

重要なのはプロが使うのはネット利回りです。

満室想定家賃から経費を差し引きます。

管理費と固定資産税と修繕費などです。

 

中央線中野駅徒歩10分アパート

満室家賃 35万円とすれば年間420万

経費 管理費年21万円 固定資産税等 30万 修繕費 49万=100万

320万円 20年間回収なら 6400万 表面利回り6.5%

30年返済なら9600万 表面利回り4.3%

さてアパート何年もつか?  古くなると家賃が下がる?

建て替え時期には立退料、解体費 1000万円くらいかかるでしょう。

立地の良い場所への投資は当面現金収入は期待できません。現金が基本になります。

アパートより高い収益性の事業をするのが現実的でしょう。

西武線 駅徒歩10分 のアパート例

年間予想収入 510万 基本は現在すべて入居者さんが入れ替わったとして

家賃を計算します。

すくし安めに家賃を計算します。

たとえば480万円

経費 管理費24万 固定資産税 30万 修繕費46万合計 100万とすれば

現実収入は360万円

20年回収で7200万

こんな感じです。

最後の10年は建て替え準備に動くか?大規模リフォームか?いずれも

立退料と大きな建築費がかかります。

投資は何が目的?で成功失敗が決まります。

アパートマンション投資は、何が目的か?で成功、失敗が決まります。

投資したお金は当分回収はできません。

回収できるのは20年後以降です。

では損?

いいえ不動産としてお金がたまっています。建物が良好な状態なら

資金計画がとても重要

資金計画がとても重要です。

アパートは株と同じです。

価値が大きく変動します。

管理状態 入居状態です。

満室経営・良い建物管理状態が高値で売れる

アパートの投資は資金回収までに時間が長期間に及びます。このために

途中でお金が必要になった場合、売却が必要になります。

このとき注意は満室、建物の管理状態で大きく売却金額が変わります。

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■
大家さん,売主さんの悩み疑問解消します。相談無料です。
下記にあるフォームか、お電話にてお気軽にお問い合わせください。
 
 
株式会社グローリーハウス
(東京都中野区新井2-2-1松本ビル)
代表取締役 森本和彦


□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■
この記事を書いた人
森本 和彦 モリモト カズヒコ
森本 和彦
中野にある不動産会社グローリーハウスの代表 森本です。 キャッチフレーズはあるべき姿への挑戦。勤務時代会社内で責任者として行ってきたことをさらに充実します。 最近の大企業のお客様に不便な縦割りシステムへの挑戦です。真に信頼される不動産業者を目指します。

お悩みや疑問点あればお気軽にお問い合わせください。

Inquiry
必須
必須
※いたずらメール防止のため、ご協力をお願い致します
arrow_upward