株式会社グローリーハウス
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2019年11月07日
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グローリーハウス不動産売却の流れと高値売却

弊社グローリーハウスの不動産売却の流れについてお話しします。

弊社の不動産売却は、最初に売り主様の希望や事情と法律上の決まり等を調整して

全体説明し売り主様の合意が得られたらスタートいたします。

最初は売り主様の様々な希望の聞き取り

弊社グローリーハウスの基本はお客様の希望実現ですので、売却業務についても

最初は売り主様の希望の聞き取りです。

過去の事情などを詳しくお聞きします。

 

不動産売却は近隣の所有者様との人間関係も非常に重要です。

しかし売り主様の希望と宅建業法や他の法律等を考慮し引き受け可能かどうかの判断をいたします。

可能であれば内容について説明し、合意が得られたら売却スタートとなります。

不動産についての過去の事情の聞き取り

不動産についての過去の事情についての聞き取りです。

近隣所有者様のと人間関係、事件事故関係、近隣所有者様との取り決めは大変重要です。

第一段階は物件調査と売却査定です

売却の第一段階は、簡単な物件調査と売却査定です。

売却査定とは希望の売却条件での売却可能な金額の予想範囲のことです。

売却査定は売り主様の売り出し額の決定の参考です

売却査定は売り主様が売却するにあたり、売り出し価格を決める参考となるものです。

売却査定金額が実際に成約価格と完全に一致するものではないです。

実際の売り出し価格が高すぎれば、買主さんは来ないでしょうし

妥当ならば3か月程度で成約となるでしょう。

売り出し条件によって売却査定金額は変わる

売り出し条件によって、売却査定金額は変わってきます。

非公開売却と公開売却です。

非公開売却は公開売却に比べて安くなります。

 

公開売却でも売却内容によって金額が変わります。

たとえば、土地でいえば境界確定について売り主様が行わなければ大幅に

安い金額になります。

又近隣とのトラブルがあれば同様に安くなります。

建物であれば、物件調査を行い不良個所を直すかどうか?

 

室内の汚れについて売却用の最低限のリフォームを行うかどうか?

居住したままの場合は、どのように現地を作るかどーか?

たとえば荷物をトランルクーム等に一時的に預けて、すっきりさせて飾り付けて

印象をよくするかどうか?

第2段階売り主様の希望に沿った売却方法の選定と媒介契約書の締結

不動産会社に売却依頼する方法はいくつかあります。

一社に依頼する方法と複数社に依頼する方法です。

これによって媒介契約書の内容が変わります。

第3段階 売却開始

事前打ち合わせした売り主様の売却条件や売却用の物件調査と現地の写真撮影をもとに販売図面作成を行います。

同時に専任媒介、専属専任媒介の場合は国土交通省指定の流通機構に登録します。

簡単に言えば物件を全国の不動産会社に公開します。

 

第3段階 売却引き渡し準備

売却の開始とともに売却時契約時の準備、引き渡し時の準備を行います。

土地の場合は境界確定の測量作業です。

一般的に3か月から4か月以上かかります。

建物であれば検査等を実施します。

これは売却時の買主様に対する重要事項説明書に記載し、説明します。

第4段階 購入検討のお客様や購入検討のお客様の依頼した不動産会社からの対応

次の段階は購入検討のお客様や購入検討のお客様が依頼した不動産会社からの

問合せ対応です。

このとき事前に売り主様との打ち合わせした売却希望内容を説明します。

もちろん販売物件の詳しい内容も説明します。

第5段階 現地見学の立ち合い

第5段階は現地見学の立ち合いです。

この際に購入検討の方の質問にお答えします。

 

第6段階 購入希望者が現れたら購入条件確認

購入希望の方が現れたら、購入条件を確認します。

購入希望者の方すべてが、購入できるわけではないからです。

主な内容は、お金はあるか?売却代金は大丈夫か?

原則的には住宅ローンの事前審査結果で支払い可能かどうか

判断します。

金融機関の事前審査は、最短2日程度で結果が出ます。

購入について条件はないか?普通あります。

売却売り出し金額と購入希望金額に差はないか?一般的にはあります。

第7段階 売り主様の判断

購入希望の内容を確認して売り主様の判断を求めます。

購入希望内容に合わせて

具体的には売却条件の見直し

ない客条件の変更などです。

第8段階 契約前説明、重要事項説明と契約内容調整

買主様に対し、購入希望物件の内容について事前説明と、契約条件内容について

最終調整を行います。

このとき契約文面での事前確認を行います。

第9段階 重要事項説明書最終作成と契約書最終作成

最終段階で売り主様と買主様とで合意した内容に基づき、売り主様確認のもと重要事項説明書や物件状況報告書、付帯設備表などを作成します。

同時に売買契約書を作成します。

再度売り主様買主様に確認します。

第10段階 重要事項説明・署名捺印と契約書説明・署名捺印

最終段階は、契約です。これはほとんど儀式です。

このときに重要なことは、買主様に誤解がないかの確認で最終の重要事項説明と

署名捺印をいただきます。

これが終われば、いよいよ契約書の説明と署名捺印で終わりです。

実務上は、手付金の授受が行われます。

第11段階 引き渡し準備

売り主様も買主様も契約内容に基づき、引き渡しの準備をしていただきます。

売り主様においては、境界確定測量や抵当権の抹消準備などです。

買主様については、売買代金の準備です。

第12段階 引き渡し前確認立会

買主様の引渡し前確認があります。

第13段階 引き渡し立ち合い

引き渡しは、売り主様からは買主様に登記書類を買主様は代金支払いを

行い終わりです。

建物があれば鍵の引き渡しです。

最後に実際の弊社グローリーハウスのサービスはもっと多い

実際の弊社グローリーハウスのサービスは、一つ一つの段階で

説明が丁寧に行われ、他の手続きの案内も行います。

今後の手続き売却であれば確定申告、購入であれば住宅ローン控除のための確定申告

などです。

弊社グローリーハウスの特徴

取引後の聞き取りで弊社に依頼されるお客様の第一理由は安全安心だそうです。

このため1億円以上高額取引も依頼されるのかもしれません。

もちろん低額の売買も行っています。

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大家さん,売主さんの悩み疑問解消します。相談無料です。
下記にあるフォームか、お電話にてお気軽にお問い合わせください。
 
 
株式会社グローリーハウス
(東京都中野区新井2-2-1松本ビル)
代表取締役 森本和彦


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この記事を書いた人
森本 和彦 モリモト カズヒコ
森本 和彦
中野にある不動産会社グローリーハウスの代表 森本です。 キャッチフレーズはあるべき姿への挑戦。勤務時代会社内で責任者として行ってきたことをさらに充実します。 最近の大企業のお客様に不便な縦割りシステムへの挑戦です。真に信頼される不動産業者を目指します。

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