中野区杉並区年金２０００万円不足と不動産投資の正しい採算計算と注意点
今年金不足が問題となっていますが、なぜかきちんと問題を国民に報告した担当局長が首になったようです。
年金不足問題を解決する手法で今話題となっているのが、不動産投資です。しかし重要な情報がなかなか広告には出てきませんので今回取り上げてみました。
不動産投資成功の重要要素は節税でなく、儲かること
不動産投資の成功は、小学生でも理解できる算数の世界です。
総収入－総費用がプラスになるかどうか？
ただこれだけ
不動産投資の利益は２つ 家賃利益と売却利益
売ってもうけるか？
家賃収入で儲けるか？
いずれにしても儲けることただこれだけ
不動産投資失敗は赤字 現金ベースで売却赤字と家賃赤字
不動産投資での失敗は、現金で計算した時（税引き後）マイナスです。
売って損する
家賃の収入が少なく支払いが多い
不動産投資失敗原因は家賃収入の計算が間違っている
家賃は新築時に１０％くらい高い
４年くらいで新築の時の入居者さんが退去すれば１０％くらい家賃が下がる
その後年平均１％くらいづつ下がる
大規模リフォームすれば家賃が５％くらい上昇する。
家賃平均すると都心部だったら新築時の８０％くらいでしょうか？
入居率は都心部なら９５％くらいが最高レベル普通９０％
１０室の賃貸物件で４年平均で退出し、退出後原状回復協議１５日以内
リフォーム工事１５日以内 内見から申し込みまで１５日以内契約が１５日以内
このとき空室は年平均５か月約４．１％
意外とトントン拍子で行く
賃貸事業期間全体平均の総家賃は現実的には７２％くらい
事業の全期間平均での家賃収入は約７０％くらいかもしれません。
新築時家賃の７０％くらいと予想しておいた方がいいでしょう。
新築時家賃×８０％×満室率９０％＝７２％
総経費は管理費と修繕費と室内大型リフォーム費用、大規模修繕費
事業期間全体の費用は意外と大きいのが特徴です。
エアコン、給湯器などは７年くらいで交換です。
エレベータで３０年以内の交換
建物大規模修繕１０年に１回
退出ごとにりリフォームです。２０年に１回は大型リフォーム
ワンルーム１室３０㎡で大規模修繕は３００万円程度
状況によりますが、２０年に１回程度は大規模な室内リフォームが必要でしょう。
２０年ごとだと６０年で一室当たり２回 ２回で合計６００万円
室内リフォーム費１０室で６０００万円 年間１００万円
管理費固定資産税 年間１５０万円
大型修繕費 １回１０００万として総額５０００万
年平均年８０万円
６０年平均で１０室だと想定すれば
収入
１１万×０・８×０．９×１０室×１２か月＝９５０万
経費
年間 ３３０万
利益 ６２０万
銀行借り入れがあれば金利と返済が新築家賃の６０％超えると赤字
状況によりますが、銀行からの借入返済が新築時の家賃の６０％もあると
現金支払いが足りなくなるでしょう。
あるいは必要な修理や、リフォームができず適正な運用ができないでしょう。
かなり無理な管理状況になる可能性が高いでしょう。
新築から１０年以内にその後の２０年間の資金不足を貯蓄はポイント
銀行ローンの支払いが大きいと、現金不足になりますが、新築から１０年間は
お金が残りますので貯金が必要です。
１０年からローンが終わるまで大きな現金不足が発生します。
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