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2019年07月05日
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中野区杉並区年金2000万円不足と不動産投資の正しい採算計算と注意点

今年金不足が問題となっていますが、なぜかきちんと問題を国民に報告した担当局長が首になったようです。

年金不足問題を解決する手法で今話題となっているのが、不動産投資です。しかし重要な情報がなかなか広告には出てきませんので今回取り上げてみました。

不動産投資成功の重要要素は節税でなく、儲かること

不動産投資の成功は、小学生でも理解できる算数の世界です。

総収入-総費用がプラスになるかどうか?

ただこれだけ

不動産投資の利益は2つ 家賃利益と売却利益

売ってもうけるか?

家賃収入で儲けるか?

いずれにしても儲けることただこれだけ

不動産投資失敗は赤字 現金ベースで売却赤字と家賃赤字

不動産投資での失敗は、現金で計算した時(税引き後)マイナスです。

売って損する

家賃の収入が少なく支払いが多い

不動産投資失敗原因は家賃収入の計算が間違っている

家賃は新築時に10%くらい高い

4年くらいで新築の時の入居者さんが退去すれば10%くらい家賃が下がる

その後年平均1%くらいづつ下がる

大規模リフォームすれば家賃が5%くらい上昇する。

家賃平均すると都心部だったら新築時の80%くらいでしょうか?

入居率は都心部なら95%くらいが最高レベル普通90%

10室の賃貸物件で4年平均で退出し、退出後原状回復協議15日以内

リフォーム工事15日以内 内見から申し込みまで15日以内契約が15日以内

このとき空室は年平均5か月約4.1%

意外とトントン拍子で行く

賃貸事業期間全体平均の総家賃は現実的には72%くらい

事業の全期間平均での家賃収入は約70%くらいかもしれません。

新築時家賃の70%くらいと予想しておいた方がいいでしょう。

新築時家賃×80%×満室率90%=72%

総経費は管理費と修繕費と室内大型リフォーム費用、大規模修繕費

事業期間全体の費用は意外と大きいのが特徴です。

エアコン、給湯器などは7年くらいで交換です。

エレベータで30年以内の交換

建物大規模修繕10年に1回

退出ごとにりリフォームです。20年に1回は大型リフォーム

ワンルーム1室30㎡で大規模修繕は300万円程度

状況によりますが、20年に1回程度は大規模な室内リフォームが必要でしょう。

20年ごとだと60年で一室当たり2回 2回で合計600万円

室内リフォーム費10室で6000万円 年間100万円

管理費固定資産税   年間150万円

大型修繕費   1回1000万として総額5000万

           年平均年80万円

 

60年平均で10室だと想定すれば

収入

11万×0・8×0.9×10室×12か月=950万

経費

年間                   330万

利益                   620万                              

 

銀行借り入れがあれば金利と返済が新築家賃の60%超えると赤字

状況によりますが、銀行からの借入返済が新築時の家賃の60%もあると

現金支払いが足りなくなるでしょう。

あるいは必要な修理や、リフォームができず適正な運用ができないでしょう。

かなり無理な管理状況になる可能性が高いでしょう。

新築から10年以内にその後の20年間の資金不足を貯蓄はポイント

銀行ローンの支払いが大きいと、現金不足になりますが、新築から10年間は

お金が残りますので貯金が必要です。

10年からローンが終わるまで大きな現金不足が発生します。

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株式会社グローリーハウス
(東京都中野区新井2-2-1松本ビル)
代表取締役 森本和彦


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この記事を書いた人
森本 和彦 モリモト カズヒコ
森本 和彦
中野にある不動産会社グローリーハウスの代表 森本です。 キャッチフレーズはあるべき姿への挑戦。勤務時代会社内で責任者として行ってきたことをさらに充実します。 最近の大企業のお客様に不便な縦割りシステムへの挑戦です。真に信頼される不動産業者を目指します。

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