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2019年06月28日
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過去の売り出し事例に学ぶ中野区中古アパートは儲かるか?

いまアパート人気は下火になったとはいえね強い人気です。

さて今日は過去に売り出された中野駅近くの物件を参考に本当に儲かるか?

についてお話ししてみましょう。

築8年東中野7分利回り4.9%サブリース付き4室7500万円

さて儲かるでしょうか?

よくわかりませんね。

 

利益は総収入-総経費  小学生の引き算です

総収入は家賃です、新築時をピークに下がり続けます。

室内の大規模リフォームで少し戻します。

総合経費はおおよそ解するまでにかかる費用は新築価格くらいです。

室内リフォーム4室×200万円×2回=1600万円

大規模リフォーム200万円×3回=600万円

約2200万円から2500万円

7万×4室×0.9×12か月×40年=12096万

管理費固定資産税 50万×40年=2000万円

概算 12000万円-2200万円-2000万円=約7800万円の利益

 

減価償却も知る必要なし、儲けの計算の算数だけで十分

商売は全体の儲けと現金の管理だけしていれば十分です。

小学生の算数で十分です。

知りたい方は税務上の計算、と会計上の計算と現金収支解説します

どうしても知りたい方は、税務上の収支や会計上の収支と現金収支のポイントを

解説します。

税引き前計算上7800万円の利益

儲かりますね

実際は税金と建て替えの際の立退料と解体費まで考慮すると

実際は40年くらいで建て替えでしょうから入居者さんの立退料と、解体費用

を考慮すると

立退料500万円

解体費用300万円

税引き前7000万円の儲けです。

40年間で初期投資額7500万円に近い儲けです。

なぜみんな儲かるのにやらないのか?

さてなぜでしょうか?

心配だからです。

自分で運営する自信がないからです。

自分でノウハウがないからです

儲かるには重要な前提事項があった 銀行借り入れしないこと

銀行借り入れすると30年2%の固定利率で借り入れすると

支払いは99797040約1億の日払いです。

金利2500万円です。

利益は、4500万です。

年平均112万の利益

利益 投下資本7500万円に対し1.4%

儲かるには重要は前提事項があった家賃はすべてためて使わないこと

儲かるには重要な前提事項があった早めの計画的修繕

設備故障や入居募集時にリフォーム不足ほど大きな機会損失はありません。

儲かるには重要な前提事項があった40年優良入居者で満室経営

現実的に可能ですよプロが運営すれば

トラブルなし優良入居者で長期満室経営は、本物の管理体制

管理体制は重要です。

入居者さんは鏡のように反応します。

きれいできちんと管理された物件にはきちんとした優良入居者さんが入居します。

管理は建物清掃、入居前面談審査、定期的コミュニュケーション

挨拶など適度な人間関係がいいですね。

入居募集条件は、近隣の10キロ以内の駅の物件と比較し競争力

入居募集は勝負です。短期間に次の入居者さんが決まるように

情報収集が大切です。

募集条件が少し悪いと大きな機会損失となります。

優良入居者さん長期満室経営専門管理運営会社 グローリーハウス

弊社が目指すアパートマンション経営は、有料入居者さんが安心して暮らせ、

大家さんも長期で安心のトラブルのない管理運営体制です。

こんな賃貸管理運営専門会社です。

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大家さん,売主さんの悩み疑問解消します。相談無料です。
下記にあるフォームか、お電話にてお気軽にお問い合わせください。
 
 
株式会社グローリーハウス
(東京都中野区新井2-2-1松本ビル)
代表取締役 森本和彦


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この記事を書いた人
森本 和彦 モリモト カズヒコ
森本 和彦
中野にある不動産会社グローリーハウスの代表 森本です。 キャッチフレーズはあるべき姿への挑戦。勤務時代会社内で責任者として行ってきたことをさらに充実します。 最近の大企業のお客様に不便な縦割りシステムへの挑戦です。真に信頼される不動産業者を目指します。

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