過去の売り出し事例に学ぶ中野区中古アパートは儲かるか？
いまアパート人気は下火になったとはいえね強い人気です。
さて今日は過去に売り出された中野駅近くの物件を参考に本当に儲かるか？
についてお話ししてみましょう。
築８年東中野７分利回り４．９％サブリース付き４室７５００万円
さて儲かるでしょうか？
よくわかりませんね。
利益は総収入－総経費 小学生の引き算です
総収入は家賃です、新築時をピークに下がり続けます。
室内の大規模リフォームで少し戻します。
総合経費はおおよそ解するまでにかかる費用は新築価格くらいです。
室内リフォーム４室×２００万円×２回＝１６００万円
大規模リフォーム２００万円×３回＝６００万円
約２２００万円から２５００万円
７万×４室×０．９×１２か月×４０年＝１２０９６万
管理費固定資産税 ５０万×４０年＝２０００万円
概算 １２０００万円－２２００万円－２０００万円＝約７８００万円の利益
減価償却も知る必要なし、儲けの計算の算数だけで十分
商売は全体の儲けと現金の管理だけしていれば十分です。
小学生の算数で十分です。
知りたい方は税務上の計算、と会計上の計算と現金収支解説します
どうしても知りたい方は、税務上の収支や会計上の収支と現金収支のポイントを
解説します。
税引き前計算上７８００万円の利益
儲かりますね
実際は税金と建て替えの際の立退料と解体費まで考慮すると
実際は４０年くらいで建て替えでしょうから入居者さんの立退料と、解体費用
を考慮すると
立退料５００万円
解体費用３００万円
税引き前７０００万円の儲けです。
４０年間で初期投資額７５００万円に近い儲けです。
なぜみんな儲かるのにやらないのか？
さてなぜでしょうか？
心配だからです。
自分で運営する自信がないからです。
自分でノウハウがないからです
儲かるには重要な前提事項があった 銀行借り入れしないこと
銀行借り入れすると３０年２％の固定利率で借り入れすると
支払いは９９７９７０４０約１億の日払いです。
金利２５００万円です。
利益は、４５００万です。
年平均１１２万の利益
利益 投下資本７５００万円に対し１．４％
儲かるには重要は前提事項があった家賃はすべてためて使わないこと
儲かるには重要な前提事項があった早めの計画的修繕
設備故障や入居募集時にリフォーム不足ほど大きな機会損失はありません。
儲かるには重要な前提事項があった４０年優良入居者で満室経営
現実的に可能ですよプロが運営すれば
トラブルなし優良入居者で長期満室経営は、本物の管理体制
管理体制は重要です。
入居者さんは鏡のように反応します。
きれいできちんと管理された物件にはきちんとした優良入居者さんが入居します。
管理は建物清掃、入居前面談審査、定期的コミュニュケーション
挨拶など適度な人間関係がいいですね。
入居募集条件は、近隣の１０キロ以内の駅の物件と比較し競争力
入居募集は勝負です。短期間に次の入居者さんが決まるように
情報収集が大切です。
募集条件が少し悪いと大きな機会損失となります。
優良入居者さん長期満室経営専門管理運営会社 グローリーハウス
弊社が目指すアパートマンション経営は、有料入居者さんが安心して暮らせ、
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