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2019年05月12日
ブログ

中野区杉並区安易な土地活用は破産との背中合わせわせ

日本の国の法律はだまされる人を保護してくれません。今節税や将来不安での

不動産投資された方の一部の方が被害にあっています。中野区の大企業レオパレス事件

優良銀行と金融庁がほめていたスルガ銀行、手間いらずで将来年金のシェアーハウス

どれも以前から不動産業界で問題視されてきたものばかりです。

今日は土地建物所有者の自分の身は自分で守るの土地活用成功についてお話ししましょう。

土地建物所有者さんは会社の社長と同じ立場、儲からないと倒産

土地建物の所有者さんは、会社の社長さんと同じです。

毎日経費だけ垂れ流しています。

税金や管理費です。

経費以上の収入がなければ倒産してしまいます。

現金とは比較にならない不動産の怖さ、破産の危機

現金を持っていて破産する人はいません。

しかし不動産を持っていると常に破産との戦いです。

経費が掛かるからです。税金や管理費です。

安易な税金対策が破産の大きな原因

土地活用で多いのが、税金対策。本来変ですね。

経費対策などという会社方針はないですね。

利益の追求が会社の目的です。

税金対策の賃貸事業はなぜ破産の危機?根本原因は?

相続対策、所得税対策での賃貸事業はいつの時代も大盛況です。

しかしプロと、一般の人とは全く危機感が異なります。

プロは最悪を想定します。

一般初心者の方は、最悪を想定していません。

借金返済、家賃の下落、建物修繕費、リフォーム費用、税金の4重苦の30年

借金による賃貸事業は、大きな支払い、銀行返済、建物修繕費、税金、と収入減少

家賃の下落との30年の戦いです。

この長い戦いに勝てるか?です。

プロは現実の経費を最大限計上し耐えられるか?事前計算

プロは賃貸経営する場合、最悪の状態で計算して事前検討します。

資金不足も事前に想定しています。

プロは売却も想定している

プロは賃貸経営を始める前に、売却を想定しています。

資金不足が生じた場合、支払いを止める方法は売却しかありません。

成功する賃貸経営は、事前計画が大きく違う、プロ作成

成功する賃貸経営は、最初から現実を想定し、資金不足対策を行います。

10年前に対策しています。

つまり運用のプロが作成する経営計画書です。

修繕費は建設費と同額程度かかります。

家賃減少には事前対策、大規模修繕、リフォームも事前想定

家賃の下落を想定していなかった。ありえないですね。

大規模修繕費が足りないあり得ませんね。

きちんとしたコンサルタントは必ず事前に将来の想定する

「建築後15年から20年くらいで大きな資金不足が想定されますよ。」

いつも私が土地活用相談で言っていた内容です。

理由は・・・・・誰でも理解できるでしょう。

対策はこうです。

家賃保証は、安全策ではない

家賃保証、サブリースはいつの時代も問題になります。

なぜか?事実を知らないからです。

家賃保証会社の使命は、どんな状況でも利益を上げることです。

保証家賃の計算式は

現実の収入-利益=保証家賃

事件事故の保証もありません。

リフォーム費用をきちんと負担することで保証家賃は決まります。

賃貸経営成功相談実施中

賃貸経営の成功は、広告のように簡単ではありません。

しっかりと現実の発生している事実に基づいて、対策計画を建てましょう。

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株式会社グローリーハウス
(東京都中野区新井2-2-1松本ビル)
代表取締役 森本和彦


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この記事を書いた人
森本 和彦 モリモト カズヒコ
森本 和彦
中野にある不動産会社グローリーハウスの代表 森本です。 キャッチフレーズはあるべき姿への挑戦。勤務時代会社内で責任者として行ってきたことをさらに充実します。 最近の大企業のお客様に不便な縦割りシステムへの挑戦です。真に信頼される不動産業者を目指します。

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