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2017年09月02日
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失敗する前に空室対策のリフォームには 間取りが重要 中野杉並不動産相談所 グローリーハウス


空室対策には以前から  リフォームが行われてきました。

しかし 同じお金をかけても 効果は大きく異なります。

優先順位があるのです。

この一番の基本を間違えるとお金のわりに効果が出にくくなります。

今日は 中野駅周辺 特に弊社事務所のある中野区新井2丁目を参考にして

お話ししてみます。

何のための リフォームか?


空室対策に決まってるじゃないですかとお答えになるでしょう。

ところが 実際の行動はどうでしょうか?

よくある失敗のパターンを見ていきましょう。

これは 多くの大家さんが犯す失敗のパターンです。

空室対策のための工事を誰に相談しましたか?


何かを相談するとき 誰に相談に相談すればよいでしょうか?

火事なら 消防署

病気なら お医者さん

ですね。つまり専門の人ですね。

空室対策なら 空室対策屋さんですね。

そんな人いるの? いませんね。

いなきゃ作れば これが私の発想です。

ほとんどが 家賃保証会社でしょう。

多くの大家さんが  知り合いの建設会社に相談


多くの大家さんが 知り合いの建設会社に相談するかもしれません。

これ普通ですね。

しかし 目的は?

空室対策?

あれ建設会社の専門は 工事

違いますね 専門が

空室対策の工事がいつの間にか予算重視の工事に


空室対策の工事のはずが いつの間にか予算重視の工事に

工事が専門の建設会社さんに空室対策を質問するのは相手が違っています。

火事を 警察に相談するようなもの。

当然 異なった優先順位の工事になります。

相談相手を間違えると気が付かぬうちに大変なことに


同じ工事屋さんでも 空室対策を専門に行っている人は違います。

私も 以前工事請負業を行っていました。

まさに 空室対策専門工事業です。

大手家賃保証会社の 管理部門の責任者兼 系列工事会社の代表という対場です。

いつも考えていることは 入居率アップと工事の両方です。

大家さんと管理会社は立場が同じ 入居者がいないとお金が入ってこないのです。

家賃保証をしていても 同じことです。

2人は 運命共同体です。

大家さんにお話ししていたのは いつも空室対策と工事内容の総合的話


多くの大家さんと空室対策の工事と入居率の関係についてよくお話ししました。

ただ工事の話をする人は多いようでしたが、空室対策とリフォーム工事の両方を

する人は 当時珍しく大家さんから初めて総合的な説明を聞いた。

よく理解できましたと言われました。

空室対策工事の最優先順位は 入居希望者の人気の最優先事項  つまり間取りです


入居者の人気は 最優先は 間取りが多いのです。

例えば  中野駅の周辺では ワンルーム 1LDKが多く供給され

ています。このため 家族向の住宅が少ないのです。

入居希望者は 2DKに人気が集中します。

となれば 間取り重視の リフォームをすべきです。 

同じ面積でも 1LDKと2DKでは人気が大きく違う


中野駅付近に限ってみれば 例えば 弊社の事務所のある中野区

新井2丁目なら2DKのほうが 1LDKより大きな需要があります。

つまり 優先度が高いわけです。

例えば 面積が40㎡以上であれば 2DKのほうが人気は高いのです。

 

工事は入居希望者の優先度の高い順で行う 間取りからです。


これは 基本です。

空室対策のリフォームは 入居者さんの希望が高い順

に行えばうまくいきます。

ただし40㎡を切ると35平方メートル以下なら おのずと間取りは

1LDKになるかもしれません。

リフォームをするときは 目的を重視して 相談相手を選びましょう。


何事もそうですが お金だけかかって 効果がないのは

相談相手が 間違っているからです。

私も 工事会社さんに 質問するのは 工事内容だけです。

専門としていることだけ質問します。

空室対策のリフォームするなら 目的に合った相談相手を見つけましょう。

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平成29年9月2日

中野区新井2-2-1松本ビル

(株)グローリーハウス

代表取締役 森本和彦

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この記事を書いた人
森本 和彦 モリモト カズヒコ
森本 和彦
中野にある不動産会社グローリーハウスの代表 森本です。 キャッチフレーズはあるべき姿への挑戦。勤務時代会社内で責任者として行ってきたことをさらに充実します。 最近の大企業のお客様に不便な縦割りシステムへの挑戦です。真に信頼される不動産業者を目指します。
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