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2019年04月26日
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初めての不動産売却売り主さんは不動産会社との契約と買主さんとの契約2つが必要

今年もいい季節のゴールデンウイークが始まりました。

今回はゴールデンウイーク特集として初めての不動産売却をテーマに

初歩的な基本的なことをお話ししてみたいと思います。

不動産を売ろうと思ったら不動産屋さんに頼む契約が必要

不動産を売ろうと思ったら、不動産屋さんに売ってくださいという活動の契約を結びます。

これを媒介契約といいます。

もう一つが売買契約です。

媒介契約には3種類あります。

不動産屋さんと結ぶ契約には3種類が決まっています。

一般媒介契約書と専任媒介契約書と専属専任媒介契約書です。

一般媒介契約書は、複数の不動産会社に販売を依頼できる契約です。

専任媒介契約書、専属専任媒介契約書は1社にしか依頼できない契約書です。

専任媒介は売り主さんが自分で買主さんを見つけてきたものは仲介手数料が発生しない

契約、専属専任媒介契約書は売り主さんが自分で見つけてきた買主さんでも仲介手数料が発生する契約です。

法則その1不動産取引の大原則、一見便利そうは落とし穴

不動産取引は、大きな落とし穴があります。共通のキーワードは一見便利そーなものです。

一見便利そーな話、一見有利そーな話は落とし穴です。

これを利用した最悪のものが不動産の詐欺、地面師の手法です。

 

法則をあてはめると、一般媒介はたくさんの不動産屋さんに頼めて有利?

一般媒介の実態はだれも本気で仕事をしない。

給料をもらえるかどうかわからない会社ではだれも働かない。

本当に有利なのは、お互いに有利な関係ですね。ウイン・ウインの関係です。

専任が多い、大手の不動産会社は専属専任

理由は簡単です。会社の命令ですから。

現場の社員や営業所に決定権はありません。

信頼できる会社となら専任媒介がよい

信頼できる担当者なら専任媒介がいいですね。

最悪なのはとりあえず専属専任騙された売主さんが悪い

欲に駆られて売却査定が高かった会社と専属専任契約でアウトですね。

結果は予想できます。

 

媒介契約は無条件での成功報酬ではない

これは、初心者の売主さんが勘違いしている点ですが、無条件での成功報酬ではありません。

具体例を挙げれば、途中での解約の場合です。

費用の請求があります。

不動産会社への報酬は契約時に50%引き渡し時に50%

さて契約時の50%は引き渡し時がなかった場合どうなるでしょうか?

返却されません。

ただしローン解約の場合は、返却されます。

不動産会社への報酬の根拠は実は商法も

不動産会社への報酬の請求の根拠は宅建業法だけでなく商法もあります。

注意しましょう。

売却代金が入らない時も報酬の支払いがある場合もあり注意が必要です。

 

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(東京都中野区新井2-2-1松本ビル)
代表取締役 森本和彦


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