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2019年04月22日
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初めての売主さんの中野区松が丘一戸建て売却査定

初めて不動産を売ろうと検討される方にとって気になるのは、費用と売却価格ですね。

今回は成約できる売却価格についてお話ししてみます。

注意は売却査定と異なる点です。

参考事例中野区松が丘賃貸中中古一戸建て

今回の事例は賃貸中の一戸建てです。

西武新宿線新井薬師徒歩10分

土地60㎡

建物約60㎡

公道4m

賃料15万

築年数約40年

さていくらの価値があるでしょうか?

ポイントは賃貸中です。

この場合は、購入されるお客様は自分で住めません。

いくら儲かるかだけです。

利回りで計算します。

この際いくらの投資でいくらの入金かです。

 

築40年の建物の評価

築40年の建物は寿命とも考えられます。

木造住宅の場合は、定期的に大修繕しシロアリ対策していれば

40年以上は大丈夫ですが、使用している材木にもよります。

本格的な材木は今ほとんど使われなくなります。

金額が非常に高いためです。

今主流は集成材です。

このことを考えると近い将来の取り壊し建て直しが必要でしょう。

この際の立ち退き費用等ッが掛かります。

また設備の交換費用も高額となる可能性があります。

10年後に建て替えとして試算すると

収入15万×12か月×10年=1800万円

修理費、立ち退き料、解体費等  800万円

純収入1000万円

年利益 100万円

投資利回り3%なら

100万÷0.03=3333万円

 

空室時の残存価値

空室となった場合の価値は、建物を大型リフォームを行うか

取り壊すかです。

取り壊すとすれば約100万円くらいでしょう。

このときは土地の価値です。

坪当たり200万と仮定すれば3636万円です。

これに10年間での純利益約1000万円を足すと

4636万円です。

大型リフォームの場合は新築の約50%

700万円くらいでしょう。

中古の一戸建ては賃貸すると価値が落ちるが一般的

不動産の場合は賃貸用に作られたものをのぞいて賃貸すると売却時に価値が落ちます。

買主さんが自分で使えないからです。

賃貸中の物件は買主さんが金利の高い投資ローン

賃貸中の物件を購入する際金融機関からの借り入れは、投資ローンとなります。

投資ローンは一般的に住宅ローンの2倍以上の高い金利となります。

純利益4%以上ないと投資事業は赤字の可能性

一般的に純利益が4%程度なければ投資事業自体の採算は難しいでしょう。

しかし他の目的で、現金での購入の場合は3%くらいでも十分でしょう。

賃貸中の一戸建ての売却査定

賃貸中の中古物件の売却査定は、建物の状況によって大きく変化します。

古い場合は大きな経費が短期的に発生しますので、損しないかどうかで

計算します。

一つの考え方として10年で取り壊して土地で売却した場合の

採算計算で損しないところが一つの参考でしょう。

表面的な利回りだと築年数が古いと最低6%以上はほしいところです。

 

場所のいいところは投資利回りが低くても古くても売れる

場所によって人気度が異なるために古い中古一戸建てでも売れます。

 

ワンポイントアドバイス売却予定なら賃貸しない

売却予定なら賃貸しないことです。

賃貸すれば価値が下がるのが一般的です。

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不動産売却で重要なことは、売り主さん自身が売却の実態をよく理解することです。

 

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株式会社グローリーハウス
(東京都中野区新井2-2-1松本ビル)
代表取締役 森本和彦


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この記事を書いた人
森本 和彦 モリモト カズヒコ
森本 和彦
中野にある不動産会社グローリーハウスの代表 森本です。 キャッチフレーズはあるべき姿への挑戦。勤務時代会社内で責任者として行ってきたことをさらに充実します。 最近の大企業のお客様に不便な縦割りシステムへの挑戦です。真に信頼される不動産業者を目指します。

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