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2019年04月22日
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中野区杉並区初めての売主さんが行う不動産売却の流れと注意点

弊社の事務所のある中野区や隣接の杉並区は住宅地が多く初めて不動産を売却される方がほとんどです。多くの場合自宅の売却です。今日は全体の流れと注意点についてお話しします。

自宅売却は関係者全員で全体計画を立てる

自宅の売却は居住している家族全員が引っ越ししなければなりません。

このため全員の協力が必要です。

2世帯の場合は事前によく話し合っておく必要があります。

売り出し条件に引き渡しがあります。

買主さんは基本的にすぐに住める物件を探しますので、売れたらすぐに

引っ越しできるように事前に関係者の了解を取っておくことが重要です。

不動産会社に連絡する前に並行して売却の勉強

ここ重要ポイントです。意外と実行されていない方が多くトラブルが起きています。

不動産会社の立場、売主の立場や責任、契約のポイント、価格のことなどです。

方向性が決まったら準備作業

準備作業の一番は依頼する不動産会社探しです。

不動産売却の準備作業は依頼する不動産会社と相談しながら行います。

建物の売却の場合建物の図面や建築確認書や完了検査の合格書類などが重要です。

このから販売図を作成します。

ない場合は調査が必要で費用が掛かります。

不動産会社選びは本当は難しい

一番大変なのは不動産会社選びです。

もっと言えば売買担当者選びです。

ほとんど不可能に近いくらい難しいです。

短期間に選ぶからです。

長期間の行動を見ていれば判断できます。

不動産売却成功失敗は不動産会社選びで決まる担当者で決まる

安心して任せられ不動産売却が短期間に成功できるかどうかは、会社選び担当者選びで決まります。

きちんとした専門知識があり、関係者と調整できることが重要です。

トラブルが起きているのは根本的に会社選びに失敗しています。担当者選びに失敗しています。

不動産会社選び担当者選びの注意点、不動産の怖さを知っているか?

不動産会社選びの注意点は感じがいいで選ぶと失敗します。

有名だからでは失敗します。

実態をきちんと理解して依頼することです。

不動産の怖さをよく知ったうえで任せられる人です。

弁護士の先生でも不動産は怖いという話をよく聞きます。

多くの大企業勤務の方は自分の取引は自分の会社には依頼しないです。

なぜか?裏を知っているからです。

 

売却査定依頼前に自分で売却価格を調べる

売却査定依頼前のポイントは自分できちんと価格調査を行うことです。

自分である程度できます。

国土交通省の成約情報など

マンションでしたら近隣チラシ

売れ行き状況

 

売却査定依頼は営業活動の依頼でもあるので注意

売却査定は登録不動産会社が会社が有料で行っている広告です。

ここに個人情報を出すとすぐに営業活動が開始されます。

高いお金を支払っていますので、受注していくらですので各不動産会社も

必死です。

電話訪問は当然です。

また売却査定価格はいくらでも操作できます。注意が必要です。

きちんとした会社は一番低い価格かもしれません。

 

とりあえず専属、とりあえず専任に注意

不動産の売却できる価格は多くの場合、だれがやっても大きく変わりません。

大手でも中小でもきちんと行えば、結果は同じです。

知らないのは素人の人だけです。

プロはみんな知っています。

このときの手法がとりあえず一括査定を勝ち残るために高値の査定を行う

とりあえず専属、専任の営業手法です。

時間がたてば売り主さんが困りその時値下げして売る方法

これが一般に行われている方法です。

ほとんどの会社が行っているでしょう。

一部まじめに行っている会社は、査定価格で3か月以内にきちんと売れますので

結果を見れば誰でもわかります。

売り主さんが本物の売却査定と偽物の売却査定を見抜く必要あり

このために事前に自分で価格調査を行っていないと、本物の価格査定が見抜けません。

依頼する不動産会社が決まったら媒介契約を締結します。

依頼する会社が決まったら、媒介契約を結びます。

売ってください、ハイ売却活動しますという契約です。

このときの注意点は、いったん契約すると拘束されますし費用の請求もされます。

売買が成立しないでも途中でやめた場合など費用請求できる契約です。

ここでのトラブルも発生していますので注意が必要です。

ここから不動産会社は費用をかけた活動を行います。

専任媒介、専属専任媒介が普通です。

プロ以外は一般媒介は行わないのが普通です。

プロはすべて自分で売却活動できるから一般媒介でもできます。

もちろん売却活動の費用負担もプロの場合自分で行うことができるからです。

媒介契約締結の際のルール建物状況調査の確認

昨年の4月1日~始まったのが建物の状況調査です。

なぜか英語でインスペクションといいます。

これは売り主さんに確認するだけです。

希望があれば無料で検査会社をあっせんする決まりです。

今建物の売却の場合多く行われるようになっています。

これ以外に重要なの瑕疵保険の調査です。

これは住宅ローン控除と関係しますので重要です。

ただし任意ですが、買主さんが購入後に加入するのはできない仕組みです。

 

建物の場合は設備も一緒に点検が望ましいです

建物の売却の場合は、設備も売買の対象です。このため施錠ぬ動くかどうかの点検が重要です。故障個所は事前に修理しておかないと契約の際不利になります。

土地売却の際は最初に境界確定測量を行いましょう

土地の売却の場合は最初に境界確定の測量を行いましょう。

境界の確定は準備にも時間がかかりまた、隣接地の所有者の都合もあり

順調に行っても3か月から4か月かかっています。

売買代金は測量完了後でなければいただけません。

 

一番重要なのは販売準備と販売計画売り主さんが決定

一番重要なのは販売準備や販売計画です。

もちろんプロ売り主の場合はこの部分は最も重要視します。

媒介契約を締結すると数日以内に指定流通機構に登録義務

依頼された物件は公開しなければなりません。

過去に問題がたくさん発生しましたので、国が定めた決まりです。

一日も早く売るためです。

実際は話が入っている、担当者扱いなどといって実質的に公開しない

大手不動産会社がありますので注意が必要です。

居住中のまま売るときは早めにに荷物を少なく

居住中のまま売る際は、事前に物を少なくするのがポイントです。

処分するか一時的にトランクルームを借りるのがいいでしょう。

 

買主さんに最高の姿で見ていただくことがすべて

買主さんは気になった物件は急に一回だけ見に来て決めます。

このチャンスに備えるのが売却業務です。

理想的にはイメージはモデルルームです。

物が少なくすっきりしたかんじが理想的です。

家具など配置し小物で生活イメージしているといいですね。

買主さんが気に入れば購入申し込みから契約条件協議

買主さんが気に入れば、購入申し込みとなりますが、これで即契約と行きません。

目的は代金を問題なくいただくことです。

このため支払い能力や条件等を確認します。

住宅ローンの残高がある場合は銀行に確認

住宅ローンの残高がある場合は、契約前に金融機関に確認することが重要です。

事前説明と十分な契約内容確認と協議が重要

契約よりも事前の契約内容協議と事前説明が重要です。

ここが十分に行われていないと誤解や勘違いで契約しトラブルになりやすいので注意が必要です。

契約書は合意内容を書くものです、事前に十分確認が重要

契約書は事前の合意内容を書くものです。

合意していないものは契約当日問題になります。

事前に内容をきちんと確認して疑問点がないようにしておくことが重要です。

契約後速やかに金融機関に連絡

契約後は速やかに金融機関に連絡しておきましょう。

契約時に手付金預かり代金ではありません

契約時に手付金を預かります。これは代金ではありません。

契約の解除があれば返金する必要があるものです。

また違約と決定した場合は没収です。

違約の決定は当事者の合意でない場合は裁判所の決定です。

注意解約時に手数料を請求する会社は多いですので注意してください。

引っ越しし、引き渡し準備

売却が確定したら、その前に引っ越される方もいますが、荷物を出して

最低引渡し前2週間程度前に引っ越しを完了し、事前に買主さんの確認をしていただいて

引っ越しとなります。

登記書類や鍵の引き渡しと同時に代金をいただきます。

登記書類と鍵の引き渡しと同時に代金をいただきます。

最後に譲渡所得税の申告が必要です

譲渡年の翌年の2月15日から3月15日までの間に譲渡所得税の申告をして終わりです。

申告時の住所地の所轄税務署長あて行います。

自宅売却には3000万円特別控除など優遇税制がありますが、自分で確定申告書に記載し、一定の添付書類が必要です。

自分でできない場合は、税理士の先生に依頼しましょう。

知り合いの税理士の先生がいなければ紹介を依頼しましょう。どの不動産会社でも

紹介できると思います。営業担当者や会社で契約していると思います。

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大家さん,売主さんの悩み疑問解消します。相談無料です。
下記にあるフォームか、お電話にてお気軽にお問い合わせください。
 
 
株式会社グローリーハウス
(東京都中野区新井2-2-1松本ビル)
代表取締役 森本和彦


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この記事を書いた人
森本 和彦 モリモト カズヒコ
森本 和彦
中野にある不動産会社グローリーハウスの代表 森本です。 キャッチフレーズはあるべき姿への挑戦。勤務時代会社内で責任者として行ってきたことをさらに充実します。 最近の大企業のお客様に不便な縦割りシステムへの挑戦です。真に信頼される不動産業者を目指します。

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