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2019年04月21日
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初心者の方でも無理なく理解できる中野区新井売却査定

中野区新井地区はJR中央線の中野駅の北口徒歩6分ぐらいから徒歩15分

くらいの範囲にあります。

新井1丁目新井2丁目の近くは中野駅10分圏内新井3丁目から新井5丁目は

西武新宿線の駅から徒歩圏となります。

過去の具体例で今日は中野区新井の売却査定を行ってみましょう。

 

JR中野駅徒歩8分 土地約30坪さていくらでしょうか?

JR中野駅徒歩6分、土地約30坪、道路東幅員6m 接道距離8m

建蔽率60% 容積率200%

古家付き

整形地

さていくらでしょうか?

中野区新井地域の特徴と建築費

中野区新井地域は、地区計画で防火地域に指定されています。

木造住宅が基本的に建築許可になりません。

また建物の外壁を隣地の境界線からから50cm以上離さないと

建築許可になりません。

このため建築費が高いのが特徴です。

重要ポイントを整理しましょう

道路幅員4m以上でなおかつ6m以上で非常に良い条件です。

駅からの距離8分もいいですね。

接道も間口8mもいいですね。

建蔽率60%容積率200%もいいですね。

整形地もいいですね。

査定金額いくらでしょうか?

査定金額は基本は更地価格で評価します。

建物が十分使用できる状態の場合は建物価格を付けますが

このためには建物調査が必要です。

古く旧耐震構造のもの、昭和56年以前の建築確認のものは

土地価格としたほうが無難な場合が多いのが現実です。

ここでは、わかりやすく更地価格で考えてみましょう。

売却査定の成約価格以外の参考価格は?

売却査定で重要な価格の計算で参考とするのは、近隣地域の成約価格で条件が近いものが

一番ですがその他にも参考となるものがあります。

公共機関の地価調査です。

主に3つあります。

国の地価調査公示価格

東京都地価調査基準地価

国税庁の路線価

パソコンがあれば入力してみましょう

中野区新井の地価調査の中で一番用途地域が近いものを選定

中野区の地価調査でデータが出てきます。

このとき複数の中野区新井の土地価格が出ますが

重要なポイントは用途地域が近いものを選びます。

売却しようとする物件が住居地域なら住居地域系です。

少し離れていてもかまいませんが同じ駅の沿線がいいですね。

土地の利用価値が同じところを比較資料に選びます。

東京都の地価調査でも、基本は同じです。

売却しようとする土地が建蔽率60%・容積率200%ならこれに近いものを

選びます。

中野区新井2丁目にありました

JR中野駅徒歩10分

土地51坪

建蔽率60%

容積率200%

道路幅員北10m

一坪当たり203万円

 

売却地との比較で計算

売却しようとする土地と比べて修正します。

売却しようとする土地のほうが小さいので高くなります。

道路が狭いのでので低くなります。

売り出し地のほうが中野駅から近いので高くなります。

また売り出し地のほうが土地の面積が小さいので高くなります。

中野区新井4丁目にありました

西武新宿線沼袋駅駅徒歩7分

土地22坪

建蔽率60%

容積率200%

同じ町名ですが、電車の沿線が異なりますので比較資料から外します。

売却地と比較検討修正計算

土地が売却地のほうが小さいので高くなります。

しかし駅が大きく異なりますので比較対象から外します。

成約価格を調査してみましょう

中野区新井地区の成約価格をレインズで調べてみましょう。

内容が近いものを選びます。

新井3丁目にありました中野徒歩12分面積115㎡

中野12分の物件と売りたい土地を比較します。

過去の成約価格一坪当たり280万円

中野駅徒歩12分 

土地115㎡

道路6m

間口8m

建蔽率60%

容積率200%

面積はほぼ同じ

建蔽率と容積率も同じでした。

駅から12分ですので売却地のほうが高い

この事例は西道路ですので売却地のほうが安い

 

 

売却査定金額は?

一坪当たり一坪当たり300万円

想定される価格帯の幅

280万円から310万円

売り出す時期や現地の環境等で売り出し価格は変わる

実際は売り出してみないとわからないが現実です。

中野区新井2丁目過去の売り出し物件

中野区新井2丁目で過去に売り出された土地に下記のものがありました。

土地 9080万円

古家あり

土地面積 120㎡(約36坪)

坪当たり252万円

前面道路約3m

間口約11m

過去の売り出し物件を査定すると

これは高いと判断します。

道路幅は大変重要です。

高級地となると前面道路4.5mはほしいですね。

高級住宅街は中野区だけでなく、目黒区の青葉台等でも

買主さんの希望は大型ベンツがストレスなく入ることが希望です。

このためやや低めの売り出し価格でなければぶずかしかったでしょう。

 

売り出し値は土地所有者さんが決めること

売り出し価格は、売り主さんご自身が決めることとなります。

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株式会社グローリーハウス
(東京都中野区新井2-2-1松本ビル)
代表取締役 森本和彦


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この記事を書いた人
森本 和彦 モリモト カズヒコ
森本 和彦
中野にある不動産会社グローリーハウスの代表 森本です。 キャッチフレーズはあるべき姿への挑戦。勤務時代会社内で責任者として行ってきたことをさらに充実します。 最近の大企業のお客様に不便な縦割りシステムへの挑戦です。真に信頼される不動産業者を目指します。

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