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2017年08月26日
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中野区売り主さんの疑問解消不動産屋に行く前に失敗しない 不動産売却の仕組み   中野不動産相談所


弊社ご利用のお客様には 契約後に 感想をおうがいしています。

一番迷うのは どの不動産屋に任せるか だそうです。

 

実は 一見同じように見えて 全く違うといってもよいでしょう。

弊社と同じ仕組みは まだまだ日本では少ないでしょう。

ここでは プロが どのように販売会社を選定しているかを紹介し

短期間に 成果の上がる仕組みを紹介しましょう。

法律的にはどの不動産会社も同じ仕組みを作っている


大きな 法律改正は 平成元年頃だったと思います。

 

レインズ 建設省の指定流通機構への登録です。

私の勤務していた会社では 中古物件等では基本的に両手仲介を禁止していました。

法律の趣旨がそうだからです。

 

両手仲介は囲い込みとなり 売り主の短期売却のチャンスを妨害する結果

となるからです。

 

 

実際は みんなやっている 両手仲介


今でも 両手仲介は 多くの会社がやっています。

形式上は 指定流通機構に 登録しています。

しかし 多くは両手仲介を目指しています。

 

なぜそれでは 両手仲介を 多くの会社がするのでしょう?

多くの不動産会社が両手仲介に走る理由


今多くの会社は ネット広告によって 売却の依頼を受けています。

また 多くの企業が フランチャイズよって 有名になろうとしています。

 

かつてのフランチャイズで有名だったのは 三井のリハウス 

今はフランチャイズはなくなっていると思います。

 

センチュリー21これも有名です。

他にもたくさんの フランチャイズがありますが

 

有名フランチャイズは 高いのです。

 

売り上げの 30%とか20%とかと決められています。

利益の 20% とかではありません。

利益にすれば 大きな額でしょう。

広告費も莫大です。

ホームページも 高額です。

 

大きなお金が 売却依頼を受けるまでに かかっているので両手仲介を やらざるを得ない。


一括査定や価格調査サイトなど 一般の方が 便利ただと思っていることが実は大きなお金がかかっているのです。

このことをよく理解しておけば 何を不動産業者に求めるかの判断が

きちんとできます。

広告と依頼先が異なることがよく理解できるでしょう。

 

宣伝費を大きく投資している有名企業に 任せるメリットとデメリット


一番大きなメリットは 自慢できることでしょう。

私は 財閥系の 孫会社に任せている。と言えます。

ブランド力です。

 

またサラリーマンでは 失敗しても言い訳ができます。

プロ不動産業者は 売却には 大手は使わない。


プロ不動産業者は 売却には 大手不動産会社を使うことは

ほとんどありません。

 

ではなぜでしょうか?

理由ははっきりしています。

売れなかったときに自己責任となるからです。

プロの世界は 言い訳が利かない世界です。

また売却の実態をよく知っているからです。

大手のメリットはブランド力 中小のメリットは実力


これは わたくしが25年間 不動産会社の内部から見てきた感想です。

結果を求めるなら  中小

ブランドを求めるなら 大手

売却の成功方程式は 単純 保証は 気休め 決定打にはならない


多くの 不動産取引を見ていると 売却の現場にいると

購入のお客様は 誰かと相談します。

値段が 極端に安ければ別ですが 今はどれも高額

 

信頼する友達や親せき知人の不動産業者経由で買いたい人も多いのです。

このため 多くの不動産業者と取引できる業者に売却を依頼するほうが

売却は成功しやすいのです。

買取り保証の仕組みの本当の意味


広告によく 売れない場合 買い取りますというものを見ます。

 

一定期間に売れなかったら買い取ります。

これは何を意味するでしょう。

本当に 売れないものを買い取る人がいるでしょうか?

 

いるわけありません。 大損します。

 

では何を意味しているのでしょう?

 

簡単に言えば 駅近く うれそーな物件は 安く買い取ります。

ということです。

 

 

人間は 錯覚を起こします。欲張りすぎると大損をする。 買取り保証は本当は おいしい

買取り保証は言葉だけ見ても理解できません。

 

人工知能が判断すれば選択しないでしょう。なぜか損するからです。

 

売却に失敗するのは 感情があるからです 、高く売ろうと欲をかきすぎると

激安で売ってしまうのです。

この安くなったとき買うのが 買い取り業者です。

 

これは、 多くの経験を積むと 理解できます。

 

買取りに適しているのは 古ーい物件


古く そのままでは 金額の問題ではなく 売れないもの。

これは 最初から 買取りを検討したほうが良いでしょう。

買取りは売却を行っているところならどこでもできる


不動産の買取りは 簡単です。本来は わざわざ広告する必要はありません。

ところが 知らない人は これに弱いのです。

 

プロが売り主の場合売却時に  売却保証は付けない。

不動産の売却は 無知からくる不安との闘い


不動産売買 の現場にいると プロでも 結果が出るまでは心配なものです。

 

こっそり どうですかと 見通しや対策を聞かれます。

 

ここはもう少し我慢とか ここは値下げしたほうが良いとか申し上げます。

ほとんど当たります。

 

 

これは 長年 短期で売却をしなけば 結果責任を問われる立場にあったから

自然に 真剣に状況を 見て判断できるからでしょう。

あらかじめ 予測しておけば 安心


私は 長年 事前説明 事前予測をお客様に してきましたので

あまり 慌てません。

 

事前に協議済です。予想通りです。

 

あらかじめ決めた 作戦に移行しましょう。となるだけです。

短期売却が一番有利に売却できる 成功方程式 初動がすべて


これは 長年売却を行ってきた 成功方程式です。

 

個人も 最初は精神的に余裕 金銭的に余裕

しかし 長引けば 精神的に 不安 金銭的に不安が出ます。

 

 

長引けば 冷静な判断も難しくなるのです。

売却長期化は買主をいたずらに不安にさせる


新鮮さが落ちれば 迷っている人 自分で判断できない人は 買わなくなります。

 

 

長く売れない理由を探し始めます。

疑心暗鬼になります。

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相続や不動産トラブル・不動産取引(建築含む)については
不動産コラムをご覧くださいhttp://www.glory-house.co.jp/?cat=8

平成30年3月11日

中野区新井2-2-1松本ビル

(株)グローリーハウス

代表取締役 森本和彦

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この記事を書いた人
森本 和彦 モリモト カズヒコ
森本 和彦
中野にある不動産会社グローリーハウスの代表 森本です。 キャッチフレーズはあるべき姿への挑戦。勤務時代会社内で責任者として行ってきたことをさらに充実します。 最近の大企業のお客様に不便な縦割りシステムへの挑戦です。真に信頼される不動産業者を目指します。
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