中野区売り主さんの疑問解消 媒介契約と初心者に適した売却
売り主さんが売却をしようと思った場合依頼する不動産会社と媒介契約を結ぶこととなります。
これは売却をお願いする不動産会社との契約です。
これには３種類の契約がありプロ用初心者用に適したものがありますが、
本当に大切なのは、どのように販売活動をするかです。
実態のほうです。
売却をお願いする不動産会社との３つの媒介契約 専属専任、専任、一般媒介
売却をお願いする不動産会社との契約は３種類あります。
すべてを一社に任せる専属専任媒介契約書
売り主さん自身が探してきた買主さん以外すべて１社に任せる専任媒介契約
売り主さんが売却を数社に任せることができる一般媒介契約書
ポイントは初心者なら専属専任媒介契約 専任媒介契約が良いでしょう
窓口一つですべてやってくれます。
プロ売り主は自分で様々な業務ができますので一般媒介契約でもよいでしょう。
また依頼する会社によってサービス内容が大きく異なるので注意が必要です。
また注意点は、両手数料のためなら勝手に値段を下げたり情報を隠したりした大手不動産会社などが存在するとの情報が多いのも現実です。
信頼できる会社に依頼するのが一番だと思います。
媒介契約の期間は３か月以内です。
媒介契約はいずれも３か月が最長です。
３か月を過ぎれば、再契約するか終了するかとなります。
売買契約が解約の際の仲介手数料の扱いに要注意
売買契約は多くの場合、停止条件や解除条件が付いています。
しかし停止条件付の場合は、報酬請求は条件成就までできません。
しかし現実には請求しているケースが多いと思います。
売買契約が白紙解約となるケースはどうでしょうか？
この際も仲介手数料が請求されるケースがあります。
大手不動産会社のほうが多いかもしれませんので十分注意が必要です。
プロ売り主は大手不動産会社に売却を依頼する場合販売状況を調査している
プロ売り主の場合は短期で有利に売却しなければなりませんので、
大手不動産会社に売却を依頼する場合情報が隠されたりしていないか、
時々調査しています。
私も過去大手不動産会社に販売を任せた際情報が隠されていないか調査しましたが、
隠されて紹介していないケースがありました。
担当者が超手数料狙いに走っていました。
大手不動産会社は販売力が弱いはプロの常識
プロの売主さんは販売力は一般に弱いというのがプロ売り主の常識です。
このため指定の販売会社を使うことが多いのが実態です。
大手不動産会社や形式的中堅不動産会社は販売力がなぜ弱いか？
販売とは買主さんに合わせることも大切な要素です。
買主さんの事情で柔軟な対応が求められますが、大手不動産会社では
買主さんに合わせることは少ないです。
会社方針で両手数料にこだわる会社もあります。
住宅ローンもたくさんありますが、都市銀行しか取り扱っていない等
ノウハウが少なく購入できるお客さんに対応できないため売れないことが
多くありました。
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