株式会社グローリーハウス
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2018年09月07日
ブログ

地主さん大家さんの疑問解消 投資物件の広告には嘘が多い


不動産の広告を見ていると嘘が多いなーと

思いますね。

今日は投資用アパートの広告と実際の現金収支の関係を

見てみましょう。

借り入れは何パーセント?住宅ローンは1% 投資ローンは?


今回スルガ銀行が問題となっていますが

融資金利はいくらでしょうか?

1%ですか?

2%

3%

 

2%以上でしょう 3%かもしれません

1%以下はよほどの属性がいい人でしょう。

返済は20年なら元本返済だけで年率5%

建物維持費は一体いくら?30年で建設費の20%以上くらいかも


建物の修繕は屋根外装廊下バランだなどが10年ごと

室内は平均5年ごとの退出時

エアコン・給湯器などは5年から7年ごとの取り換え

ワンルーム10室なら

建設費は6000万円ぐらいとすれば

30年で

大型修繕が10年ごとに2回で   400万

1室 エアコン      7万×4=28万

   給湯器       7万×4=28万

   室内リフォーム   20万×5=100万

   約10室で          1500万

総合               1900万円

1900万円÷30年=年間60万以上


30年間の建物の維持工事費を30年で割ると

年間60万

建物工事費を6000万円として

年間1%となります。

現実の収支は利回りは何パーセント以上必要


①銀行返済5%

②借入金利2%

③建物修繕1%

 

便宜的に土地代ゼロとして空室ゼロ、税金もゼロとして

8%以上なければ現実的には借入金でアパート投資をすれば

銀行借り入れ返済中は手元に現金は残りません。

 

中野で実践的相談会実施中


実際になかなか現金収支的には利益が上がらない投資物件を

どう活用するかは全体計画が必要です。

売買と組み合わせると利益が上がります。

他の所得と損益通算などアドバイスします。

また現実の管理業務を行っている中でのリフォーム工事

など現実をお話しします。

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株式会社グローリーハウス
(東京都中野区新井2-2-1松本ビル)
代表取締役 森本和彦


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この記事を書いた人
森本 和彦 モリモト カズヒコ
森本 和彦
中野にある不動産会社グローリーハウスの代表 森本です。 キャッチフレーズはあるべき姿への挑戦。勤務時代会社内で責任者として行ってきたことをさらに充実します。 最近の大企業のお客様に不便な縦割りシステムへの挑戦です。真に信頼される不動産業者を目指します。

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